2021，青岛买房的六条军规！

　　城市化初期会出现城市房价普涨，但是到了60%以后，就会出现分化。

　　这是目前主流的观点。

　　第七次人口普查公布的数据显示，我国目前居住在城镇的人口为九亿，约占总人口的64%。

　　分化已经开始，目前楼市彷徨情绪弥漫，便是楼市进入分化阶段的常见特征。据年初人民银行公布的《2020年第四季度城镇储户问卷调查报告》显示：未来3个月，仅有19.9％的居民有买房的打算，环比有所下跌。

　　除了数据，在我们身边，2021年能不能买房的焦虑也可以很明显的感觉到。

　　投资客的顾虑在于，尽管房价不会下跌，但是上涨的空间也有限，而且调控政策清晰坚定，投资盈利的预期不大。

　　刚需的顾虑在于，买房担心房价下跌，不买又担心房价继续上涨。

　　那么，能不能买房呢？

　　未来房价走势判断

　　短期内的房价走势很难预测，但是长期的走势，是可以借助一些数据和经验来判断的。

　　首先是供需关系，城市化刚开始的时候，城市人口的住房缺口与改善需求，叠加大量农村人口涌入带来的买房需求，导致房地产市场呈现供不应求的情况，房价上涨是必然的。不过随着城市发展，供需关系逐步发生改变，直到城市化率抵近60%的标志线，发生质的变化。

　　这里有两个数据：一是截至去年，住房空置率超过30%；按国际住房空置率的的标准，住房空置率低于10%属于正常，超过20%属于严重偏高；二是央行数据，去年城镇家庭住房拥有率已经达到96%，户均1.5套住房，而且，拥有一套住房的家庭占比为58.4%，拥有两套住房的家庭占比为31%，拥有三套及以上住房的家庭占比为10.5%。

　　很显然，房地产市场供不应求的阶段已经过去，供大于求的阶段已经来临。楼市进入供大于求的阶段，房价不会再有大涨的空间。

　　其次是调控政策，中国房地产市场与政策的伴生度非常高，说是“政策市”也不为过。这几年来，在房住不炒的大方针下，楼市调控的力度愈来愈大，无论是房企还是买房者，对此都深有体会。不过分的说，政策的南墙就是房价上涨的天花板。

　　第三是经济环境，货币贬值，人们就更愿意去消费而不是储蓄。有了消费动力，就能够提升生产力，因此货币贬值是刺激经济发展的动力。经济一直在发展，钱就会一直贬值，以房价涨幅一直居于前列的深圳为例，过去8年里有6年房价上涨没有超过M2（货币供应量）。深圳的房价涨幅都赶不上印钞机印钱的速度，其他城市就可想而知了。对房价而言，真正有意义的参照是M2，赶不上印钞速度，相对而言就是跌价。

　　因此，虽然前两条已经探讨过房价不会再有大的上涨，但是也不意味着房价会下降，相反，稳定和小幅上涨是可以预见的。何况，调控政策是要限制房价快速上涨，并不是要降房价。

　　当然，房价也有跌的，这就是前面说过的分化。

　　城市化率到达60%的标志线，楼市进入供大于求的阶段。在经济学中，供大于求意味着消费需求有了质的变化：从“有无”进阶到“好坏”。反映到楼市，就是从我需要有一套房子，转变为我需要有一套好房子。

　　好房子在哪里？

　　很简单，房价体现的不是简单的钢筋混凝土价格，而是土地背后的资源吸附属性，好产业、好福利、好教育以及海量资本等，都属于城市资源的一部分。在我国，最顶尖的资源基本都集中在一线及新一线城市，在这些城市买房，其实是购买一张入场券，目的是享受享受国内最好的城市资源，包括医疗、教育、机会等。

　　优质资源的聚集，会吸引人口的聚拢，而人口的密集，又会使资源的效益最大化，进而聚集更多的资源，这是简单的常识。

　　好房子就在一线及新一线城市。

　　消费需求的变化，会导致楼市分化。而分化的原则，就是逐资源而栖。

　　未来，一线及新一线城市，包括绝大部分省会城市的房价会稳定且小幅上涨，其他的地方，房价走势不会乐观。

　　2021年能买房吗？

　　一线及强二线城市的房价不会下跌，那么，2021年是一个适合购房的年份吗？

　　同样用数据来说话：

　　报告显示，4月份100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.9个月，也就是说市场消化完这些库存需要9.9个月时间。其中，一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为7.7、10.0和10.1个月。存销比低表明潜在购房需求较强。

　　而今年1-4月份，全国100个城市新建商品住宅成交均价为17634元/平方米，同比上涨13.6%。其中，32个强二线城市新建商品住宅成交均价为17390元/平方米，同比上涨13.2%。强二线城市房价涨幅较大，且反弹迹象明显，其中，4月青岛新房、二手房价均上涨，新房同比涨4.6%

　　房贷利率一直在涨，很多人也喜欢以此说事，但是事实是现在的利率水准还是历史低位，上一个低点是2019年5月，全国首套房房贷平均利率是5.411%，而现在是5.33%。青岛的首套房房贷利率在5.35%左右，位于中游。从房贷利率来看，仍然处在买房窗口期。

　　而且，房贷利率也跑不赢印钞机，只要能贷到房贷，仍然还是赚到。

　　至于一些专家认为人民币升值会导致全球热钱涌入中国，利好楼市的判断，因为兹事体大，不做评论，仅原文呈现。

　　具体到青岛来说，房价稳定且小幅上涨会是未来几年的楼市基调。作为刚需，不必担心房价大涨搭不上车。但是考虑到通膨的因素，购房成本逐年小幅上涨也是必然的。因此，如果条件允许，今年买房是合适的。

　　那么，买房需要注意什么呢？

　　2021年，青岛买房的六条军规

　　今年情况特殊，对于开发商、购房者都有很多新政策出现，想买到中意的房子，就要从以下六个方面多多考虑：

　　一、尽早准备购房资格

　　购房资格和贷款资质因人而异，而且由于政策收紧，资格和资质的标准也在变化，购房者一定要弄清楚自己的具体情况。

　　别等到花轿到了门口，才发现自己嫁不了。

　　二、有二手房或者新房现房，不要选择新房期房

　　楼市变局时代，开发商面临着整合，导致期房面临的不确定风险增大。

　　现房没有延期和烂尾的风险，而且品质和物业可以直观的看见。

　　三、能买毛坯房就不要选择精装修房

　　调控之下，金融政策对开发商很不友好，资金链紧张是普遍现象，而且，想要追求利润就要压缩成本，只有精装修偷工减料不会影响主体安全。

　　精装修出问题，会是未来的主要问题，而业主整天住在这样的房子里，烦恼少不了。

　　烦恼一多，人就会变傻。

　　四、选择口碑比较好的头部房企

　　市场动荡期，还是抱大腿靠得住。虽然再粗的大腿也有可能骨折，但是，概率要小很多。

　　倒也不是歧视小开发商，但是买房是一场生意，不是感情，谁也没有义务陪着对方慢慢长大。今天败完明天完败，不是个好结果。

　　五、开发商降价促销要淡定，冲动买房是魔鬼

　　在‘双11什么值得买’的问题下，得票最高的一个回答是：千万不要因为打胎半价就上赶着扎堆怀孕啊！

　　谁家促销，能赶得上双11花里胡哨、媚态百生？到头来还不是促里乾坤大，销中算计长？

　　面对开发商的各种促销，一定要淡定，要告诉自己 ：从双11的血与火里趟出来的人，啥没见过。

　　货比三家，永远不吃亏！

　　六、结合自身经济实力购买房子

　　房价大幅上涨的可能已经没有了，买房不再是一场博弈，只能在现有的条件下，选择最适合自己的房子。

　　什么是现有条件？就是不超出你的承受能力：首付、房贷，都在可承受的范围内。在计算自己的承受能力时，不妨将房价不涨甚至微跌的情况考虑进去。生活里充满变数，谁知道哪片云彩会下雨？

　　最后，花满楼君仍然看好中国楼市，也对青岛楼市抱有期待。虽然目前彷徨情绪严重，但是确有居住需求的，建议赶早不赶晚。

　　买房是一件很累的事，祝愿大家累的有质感！

　　文/花满楼

　　编辑：董楠