“8字头”的五象湖大平层，捡到宝了吗？
近日有读者跟平头哥爆料，在五象湖的秋月路，有楼盘喊出“8”字头起价。
去年，五象湖“五大天王”相继上市，房价齐刷刷迈向2万+，就连周边楼盘的价格也纷纷走高。
如今，五象湖往北的蟠龙板块，房价基本在1.6万~1.8万元/㎡；五象湖往南的五象南，主力房价也到了1.1万~1.4万元/㎡。
然而，五象湖核心的它叫价“8”字头起，是不是套路？
价差那么大，到底啥情况？能不能上车？
平头哥不卖关子了，读者说的这个楼盘，就是位于五象湖的瀚林熙水臺。
近日，有读者发现，瀚林熙水臺在户外打出“8888元/㎡起”的价格信息。
图｜平头哥
“8”的价格要是放在相思湖、沙井，甚至是兴宁东，都不足为奇，这些区域“内卷”严重，不少楼盘更是打起价格战。
可是这是在五象湖，核心区的建发央玺、龙光天瀛、锦麟玖玺、建发五象印月等楼盘的房价齐刷刷站上2万+高位。
虽然也有个别“天王盘”降价促销，不过整体房价仍然是领跑南宁。克而瑞广西区域数据显示，今年1季度五象湖板块商品住宅成交均价高达16366元/㎡。
瀚林熙水臺的价格，跟五象湖均价有至少7000+的一个价差。
瀚林熙水臺的位置又怎么样？去项目实地探访前，大君特地在搜狗地图上查了一下。
图｜平头哥
可以说，这是令很多楼盘，包括五象湖楼盘都“流口水”的位置。从地图可以看到，瀚林熙水臺位于秋月路北侧，与五象湖一路之隔。
项目的南面是五象山庄，都是一些低矮建筑，瀚林熙水臺高一点的楼盘可以直面五象湖中的金象湖。
平乐大道、玉洞大道、五象大道等主干道环绕，自驾出行方便。今年计划开业的宜家距离项目约2.5公里，总部基地的五象航洋城距离项目4公里左右。
那么，瀚林熙水臺打出8888元/㎡的起步价，是不是真的？还是开发商为了吸引购房者的噱头？
5月22日，平头哥驱车前往瀚林熙水臺，一探究竟。我们从总部基地出发，经过宋厢路、明月西路，用时不到7分钟就到了项目。
平头哥先简单了解了一下瀚林熙水臺的情况。
置业顾问介绍，瀚林熙水臺是瀚德集团与广西旅发集团共同开发。项目占地132亩，一期占地58亩，主要打造的是别墅，2018年已经交付。
图｜平头哥
现在项目推售的是二期，占地74亩，规划10栋11~14层的大平层组成，毛坯交付，还有两栋开发商自持的酒店。
目前在售的是23、25、26、27四栋楼，产品为180~427㎡毛坯大平层，准现房销售，计划明年6月交房。
平头哥在现场看到，二期有几栋楼外立面已经呈现，还有几栋楼正在建设，尚未脱外架。
图｜平头哥
随后，平头哥直奔主题：项目有没有“8”字头的房源？
置业顾问表示，“8”字头的房源主要是306㎡大户型的，位于2楼，且需要一次性付款，折后价格确实在“8”字头。
如果是贷款购买，单价要贵两三百元，首付需要付50%，且只能贷款10年，并选择在华夏银行贷款。
平头哥随后让置业顾问计算了一套180㎡、中间楼层大平层的价格，该套房子折后总价171万左右，折后单价在9557元/㎡，而且还送一个产权车位。
图｜平头哥
在置业计算表上，平头哥发现还需要额外一笔2万~3万的改造费用。置业顾问表示，这是改装燃气、排水、排污设施等所需的费用。
相比五象湖“天王盘”，瀚林熙水臺在位置上并不输，为何价差如此大？
置业顾问也毫不避讳，直接提醒平头哥，项目土地性质有点特殊，它属于文化街的商业地块，同一个地块中，既有40年产权的，也有50年产权，具体看不同楼栋。
由于瀚林熙水臺“姓商不姓住”，这还意味着在项目购房，既不能落户，也不能划分学区。
图｜瀚林熙水臺属于文化街的商业地块
不过置业顾问表示，项目可以通燃气，水电费用按照住宅小区计算，除了可以拿来做办公室以外，居住也不成问题。
值得注意的是，瀚林熙水臺地块是2014年拿的，项目二期计划明年6月交房，这意味着，项目交房时，距离拿地已经过了8年。40年和50年产权摇身一变，分别只剩下32年和42年。
改做住宅类产品后，瀚林熙水臺销售如何？
这个项目在南宁市住宅局备案的是“文化街项目”，可以说是五象的老盘了。早在2017年就已经开盘。从2018年的销售数据看，项目推出的商墅一年内售罄，销售情况不错。
如今二期大平层销售如何？
平头哥到访当天是周五，现场也没有其他购房者在场看房。
图｜平头哥
平头哥在项目公众号查询得知，项目二期从去年7月5日就启动了预约。
从南宁市住建局网站数据来看，截至目前，二期的23、25、26、27号楼四栋楼已经拿到预售证，总共有176套房。不过如今已备案、已签约、签约中的房源依然是0套。
图｜南宁住建局网站
不仅如此，从二期开启预约以来，项目释放的价格还越来越低。
南宁市住建局网站数据显示，拿到预售证的4栋楼毛坯备案价在1.6万~2.1万元/㎡。
去年7月5日首次启动预约，打出的是10500元/㎡的起价，如今最低价格已经跌至“8”字头了。
瀚林熙水臺属于商业性质的地块，为什么要“改头换面”打造住宅类产品？南宁不少商业性质的地块，也在跃跃欲试“商改住”。
平头哥猜测，或许是因为写字楼、商铺供应远大于需求，竞争激烈，开发商只能另辟蹊径，以求快速走量。
目前，南宁写字楼面临“三高”，高供应、高空置和高库存。
2019年，戴德梁行发布南宁甲级写字楼市场状况，五象写字楼空置率近78%。
图｜戴德梁行
五象写字楼不仅空，供需比日益拉大，未来全市写字楼供应量大部分来源于五象。
图 ｜ 戴德梁行
五象虽然是现在楼市的大热门，但最大的问题还是缺产业、缺人，“改头换面”后其本质依然是商业性质，也不一定行得通。
回归到最核心的问题，瀚林熙水臺能不能买？
平头哥认为，还是要具体问题具体分析。
如果你不想要落户，不需要学区，也不在乎产权年限比普通住宅少，最重要的是你的经济实力比较强，平头哥认为，以瀚林熙水臺的位置以及其能享受的到周边配套来说，可以入手。
但是，有一些问题也必须要理清。
首先，商业性质产品产权年限短，加上瀚林熙水臺拿地时间较早，项目实际产权年限更短。而如今，关于土地使用权到期后如何延续的方案并没有明确，未来存在很多不确定性。
土地年限短，对自住影响可能还没那么大，但是如果是投资，对后期物业交易的价值可能有影响。
另外，虽然打造的是大平层这类住宅产品，但其土地的本质依然是商业性质，有人拿来从事商业互动或办公，也有人自住，会出现商住混合的情况，会影响居住的舒适性。
至于最终要不要买，就看个人了。
END
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