北京楼市指南：记住，淡季买房，旺季卖房

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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　　提问：房姐，我和爱人还有一个刚出生的宝宝，家庭年收入在一百万左右。目前除自己的住房外，手上还有1200万子弹，想考虑一些房产投资，有几个组合想听听意见，哪个是您觉得投资回报比较有大一些的： 1，买一套金泰先峰北区的190的大户型四居，一梯一户。 2，买一套珠江帝景最新区的143的三居。 3，买两套亦庄的和锦诚园。 4，买两套亦庄台湖的明月听蘭。 5，买两套通州的房产，其中一套以公司名义买。 6，投资杭州的房产，买一套别墅或者两套三居。

　　回答：你好，接下来资产如何配置，主要是看你目前的房产持有情况。 我们说投资有2种打法： 1.进攻型：例如通州和亦庄。这类标的适合底层充足的投资客，风险相对较大，未来或许会有很高的收益。或者生活半径在附近的刚需客自住。 2.防守型：例如望京和双井。板块发展相对成熟，目前价格不低，但是人口密集，购买力充足。属于比较稳的选筹，风险比较小，租金高。 目前已经有自住盘，可以适当配置一些进攻型产品，追求利益最大化。 最好的方案是亦庄和通州各一套。 杭州开发一张老人票，通过接力贷入手一套未来科技城的上车盘。

　　提问：房姐你好， 新人首问，求解答，85后，IT民工，首套朝阳区东坝常青藤小三居（市值625W），还有大概150W贷款，目前手上子弹350W，已婚，计划明年要小孩，北京工作居住证，家庭收入150W+（预计未来还有涨幅，长期看好）。爱人在东城区上班，我公司海淀后厂村（上班时间比较灵活）。 目前考虑到货币贬值，想做投资，打算出手，两个大概方向： 1）置换靠近爱人单位的大面积，比如朝阳东四环大郊亭附近，考虑自住，环境好一些。 2）出手二套（2-3居），投资为主要目的，目前想买东坝首套附近的房源，方便要孩子以后老人来住。 求房姐指点哪种情况更具投资潜力，推荐一些小区，利用杠杆的话，摸高多少总价合适。

　　回答：东坝当前价格已经偏高。建议置换一套 1000上下的标的，考虑双井 大望路 四惠板块，例如 首城国际、珠江帝景、风度柏林、爱这城、东恒时代等。未来3-5年你们还需要考虑学区需求，可以将自住抵押+手中现金入一套小面积学区房。这样的配置会更好

　　提问：房姐好，新人首问，我的情况是这样，工作在双井附近，打算买二手房，意向是买3居，爱人对小区品质和户型比较看重。双井附近一带，符合条件的都远超预算。目前在看亦庄金茂悦113的，和枫丹壹号113，以及和成璟园。自有资金大概300左右，预算总价包税费700内，打算全款再抵押(您有渠道吗)。这3小区，目前都是无地铁，开车到工作地点大概在34十分钟左右。我的疑惑:1.这三个区域哪个潜力更好，目前更倾向于枫丹壹号2期，lj网单价在6万-6万4左右，是否能入？我们自住为主，对学区要求不高。2.今年上车，何时出手会比较妥当。现在国内外经济不明朗，有点担心。3.面对比较强势的业主，谈判有什么建议。您若有其他推荐楼盘，请指点，多谢！

　　回答：1. 可以在和枫丹壹号这个盘还不错，价格可以入 2. 春节前入就可以，经济不好才应该买房，现在放水严重，肯定会刺激房地产， 现在M2增速都超过11%了，现金在持续贬值 3. 谈判策略看看精华帖有过介绍

　　提问：房姐您好，我想买一套三环内总价800以内的三居，要求交通便利，生活设施齐全，离三甲医院近一点的次新小区，主要是自住，对学区要求不高。麻烦您给推荐一下合适的小区。最好是北三环

　　回答：800w买 北三环次新三居没合适的标的，可以看下东边买首城国际两居或者小三居比较合适， 润枫水尚也不错，但别买挨着铁路那几个楼就行，附近的珠江罗马嘉园、青年汇嘉园都可以淘一下，都没有学区溢价

　　提问：房姐您好，我想买总价500以内的两居，从事互联网行业，想买回龙观这边的，觉得还不错能入手的有融泽嘉园，国风美唐二期，紫金新干线二期（一期本来觉得也不错，但是外墙掉砖严重看得吓人），另外就是觉得立水桥的北京北也不错。内心排序比较喜欢国风美唐二期，但是南北的两居都要550左右，其他的户型不想考虑，另外就是北京北，再就是新干线二期，最后融泽。请问这几个小区哪个对我而言哪个最适合呢？以及升级空间这块怎么排序呢？再次谢谢解答～

　　回答：如果你的首付高的话国风美唐二期还不错 ，这个盘不满5，原值低，如果不是全款或者高首付，税费太高了。 北京北自住性价比不错，可以重点考虑 融泽嘉园品质一般，不过算是学区房，能上育翔+161分校。你考虑学区的话可以入 紫金新干线二期一般，不是太推荐

　　提问：房姐你好，家住南城，3环边上有一套全款房，孩子21岁，想买套房子给孩子准备，首付160左右，想买亦庄河西区限竞房，有点犹豫，河西区限竞房可买吗？升值空间如何？哪个小区好一点？

　　回答：河西区升值空间较差，不如看一套有升值空间的核心地段，后期房子再置换也更容易。 推荐 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 中海御鑫阁

　　提问：房姐好，想问一下常营公元的房子怎么样？本人因在外地有套房子有贷款没有首套首贷，想北京全款入一套600万左右的小两居 自住+保值，考虑小区的居住品质，无上班交通以及学区需求。这个小区还有升值空间吗？

　　回答：你好，感谢付费！ 常营虽然临近副中心，但本身交通负荷大，自身概念不太强。高品质盘虽然有，但不太成气候，比如长楹天街和常楹公元。 常楹公元位置好，品质也不错，可以买。

　　提问：想纯投资，三里屯团结湖附近的一居室可以吗？大概都是50多平的，房租听中介说还不错。这有投资价值吗？

　　回答：北京买房，回避一居室。 团结湖已经过了买点，且大多数人很容易买到85年以前，房龄错了就是硬伤。 三里屯老公房房价太高，房龄太老。 没有必要为了租金而赔掉房子。

　　提问：房姐好，图里的可以解释一下吗？为什么要限购前。

　　回答：4个3比一张A值钱， 因为4个3可以打很多对手牌。 房产限购，相当于无论你有多少张牌，一次只能出一张牌，只能出两手。 4个3变成对3，只能喊pass。

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