2021孝感楼市如火如荼，你买房了吗？
近两年孝感楼市关于公积金，利率，征信，贷款等相关政策和调整也发布了不少，很多购房者对于这些政策都是迷迷糊糊的状态。
也有不少朋友都曾咨询过宅宅，在孝感买房需要哪些材料？贷款怎么办？房贷利率是多少？......
今天，我整理了这一年来收到的买房人提问，按照孝感最新政策详细作答，包含了购房、贷款、税费、征信等知识点，绝对是值得楼市新手收藏的攻略宝典！
一共9大问题，买房人请对号入座：
1
我能不能买房？
首付几成？
说起买房，那么肯定会涉及到贷款。
孝感市区目前不限贷不限购，但名下有三套商业贷款者（全国范围）无法再进行贷款买房。
■限购：不限购
■限贷：首套商品房首付比例普遍不低于30%，二套首付比列不低于50%（部分楼盘不低于40%），三套及以上只能在孝感全款购买，不得贷款。
■限售：不限售（拿证即可出售）
■契税：家庭唯一住房小于等于90㎡税率为1%，家庭唯一住房大于90㎡税率为1.5%，二套房小于等于90㎡税率为1%，二套房大于90㎡税率为2%；三套房或者非住宅税率3%。
孝感2017年下半年孝感楼市实施限购政策，2018年下半年限购限价全面取消。
2
商业贷款有什么条件？
利率是多少？
买房人是否可以商业贷款，需要同时考虑银行政策、买房人自身条件。
目前，孝感首套房、二套房认定规则为“认贷不认房”，不论是否拥有孝感户籍及在孝感名下是否有房，只要没有房贷，在孝感购房均视为首套房。
●认房：是指在界定二套房时，如果借款人在当地房屋登记系统中已经有了登记信息，再买房时，该房将被界定为二套房或以上。
●认贷：是指在界定二套房时，如果借款人在银行征信系统里已经登记有贷款买房的信息，那么再次申请贷款买房时，将界定该房为二套房或以上。
●认贷不认房：是指如果已经贷过款，再买房子就会被认定为二套房。如果没有买过房子，没有贷款的记录，就会认定是首套房贷款，享受一定的优惠政策。
*注意：关于“认房”、“认贷”的问题，各家银行因为风险防控程度不同，认定方式也不同，影响首付比例的判断，请买房人注意向银行核实！
>>商贷首付、利率
①首付
目前在孝感商业贷款买房，大部分银行执行的是首次购买房子首付比例为30%。
②利率
贷款利率，一直是大家关注的重点。
首先我们看看全国的报价利率，LPR连续13个月未变！
2021年4月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
▲点击图片查看大图
房贷利率转换计算方式参考：
▲点击图片查看大图
那么在孝感是什么状态呢，小编也帮大家统计了孝感9家银行最新房贷利率，发现目前首套房利率平均在5.83%，个别家银行最低能做到5.73%。
注：图表仅供参考，各银行支行合作楼盘不同，会有所偏差，具体以银行为准，可详细咨询
看首套房利率情况，目前孝感普遍报价为LPR+1.18%，也就是年利率5.83%
更多利率信息可戳：
1、房贷利率情况：
目前孝感主流银行利率调整不大，首套房利率最低的是招商银行和农业银行，首套房贷利率在5.73%左右，其余首套房贷利率均在5.83%左右。
在首房贷款已还清的情况下，二套的房贷利率大多在6.13%左右，但不少支行取消了二套房贷款业务，小编从楼盘置业顾问了解，孝感目前购房以刚需为主，少有个人或夫妻二套房。
2、额度方面：
多数银行未受“限贷令”影响，放款时间正常，基本所有银行放款都在1-2个月，可以及时放款，额度充足，具体情况看买房人的资质。
3
我是不是可以公积金？
有没有什么其他的限制？
公积金贷款政策：目前公积金贷款实行“认贷又认房”，并且每个家庭贷款次数不超过两次。
其次，孝感现在可与19个城市实现公积金贷款互认互贷。
这19个城市包括：武汉、长沙、合肥、南昌、黄石、岳阳、九江、黄冈、株洲、抚州、咸宁、湘潭、宜春，宜昌、荆州、鄂州、天门、仙桃、潜江。
住房公积金互认互贷是指，企业职工在一个城市缴存住房公积金，当他调到外地工作或户口迁移至外地需要在外地买房，其缴存的住房公积金，也会分毫不差地跟随到工作地或新的户口地，做到 “账随人走，钱随账走”，实现 “缴存时间不中断、缴存金额一并算”。
这些城市间目前已开通住房公积金业务系统查询接口，可以查询合作城市住房公积金的缴存、贷款、信用等信息，还可以在不动产信息核实、婚姻核验、楼盘项目备案等方面互相提供支持。
公积金办理：
1、贷款利率
按照规定，使用住房公积金首次贷款5年以上，利率为3.25%，对拥有1套住房并已结清，再次申请住房公积金贷款时利率上浮10%，即5年以上利率3.575%。
2、贷款期限
贷款主借款人男性实际年龄不得超过65周岁，女性实际年龄不得超过55周岁，贷款期限最长不超过30年且不得超过土地剩余使用年限。
3、首付比例
目前孝感公积金贷款买房首套房的首付比例为30%，首套房公积金贷款还清后，第二套房子才能够使用公积金，二套房首付比例为40%。
4、贷款要求
年满18周岁，连续缴存公积金满6个月（含6个月）可贷款。
5、贷款额度
贷款额度为单人最高30万，夫妻双方购房或子女与父母共同购房的最高50万。
6、异地公积金
具有孝感市户籍的外地缴存职工，符合贷款条件的可以申请异地公积金贷款。依据《贷款额度核定办法》，外地缴存职工在本地购房的放大倍数为5倍。
另外，从今年（2021年）5月1日起孝感可办理商转公业务：
为满足更多缴存职工使用需求，5月1日起，孝感市将调整住房公积金使用政策，启动商转公贷款业务
这项举措意味着什么呢？简而言之，意味着贷款利息可以省下一大笔！
那怎么样才能申请商转公呢，步骤如下：
▲点击图片查看大图
更多商转公内容可戳：
4
其他公积金相关政策
大学生公积金贷款政策
为贯彻人才强市战略，在我市辖区就业的大学毕业生和引进人才在辖区内购买首套住房，最低可贷30万，只要拿着毕业证和学位证，去到孝感市民之家公积金办事窗口就可申请最低额度30万的公积金贷款。
组合贷款
目前公积金管理中心与湖北银行孝感分行、交通银行孝感分行签订组合贷款合作协议，两家银行已开通组合贷款业务。
公积金网上查询地址：登陆湖北政务服务网进行查询：
http://oauth.hubei.gov.cn:9090/uias/mainChain.do?appCode=hbportal
公积金办理地址：
1.孝感市市民之家（湖北省孝感市新桥路1号市民之家3楼）
2.孝感住房公积金中心孝南办事处【孝感市长征路14号（中国银行孝南支行）】
家庭代际互助政策
缴存职工及配偶在其子女或父母购房时，可申请家庭代际互助，代际互助可以贷款和提取。
缴存人家庭使用公积金贷款不超过两次，缴存人家庭第三次申请使用公积金贷款和购买第三套住房不予支持。代际互助申请的住房公积金贷款纳入职工家庭贷款次数计入信息系统，贷款额度按有关规定核定。
5
买了房要交哪些税费？
除了正常购房需要的房款，新房在拿房后，需要缴纳契税，才能办理房产证；二手房需要缴纳契税、个人所得税等；非住宅需要缴纳土地增值税、印花税等。
1、孝感新房税费
2、其他费用
2021年9月开始，这两种情况免征契税！
下列情形免征契税：
婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税
法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税
6
拿房时要交哪些钱
应该给物业费吗
拿房时，首先需要根据交付房屋的实测面积，多退少补房款，在确认房屋质量无误后，需要交纳：物业费、公共能源费、住房维修基金、水电气开通费。
如需开发商代理办产证，则需要交纳产权登记费、证照印花税、工本费、代办费等，当然在办证前，需要缴纳契税。
至于物业费是否应该交？必须的！从交房开始，物业就开始提供服务了。
目前，孝感在售楼盘中大部分物业费用基本分为3种收费标准
第一种：1—1.2元/㎡/月之间。这些楼盘基本为孝感本地开发商开发项目，物业大多为开发商自持物业管理公司。
第二种：1.5元/㎡/月。这些楼盘大部分为外来房企、品牌房企，所持物业基本为品牌物业或者开发商自持物业，物业公司口碑较高。
第三种：1.5元/㎡/月以上。孝感目前最高的小区物业费达到3元/㎡/月，比如别墅等项目。
孝感大部分小区物业费目前都不算太高，尚在可接受范围内，并且收费标准一定程度也基于物业公司提供的服务，价格贵一点，相应的能够享受到的服务质量相对也会更高一些。
7
拿房之后多久可以办证
房屋产权证明，需要开发商首先拿证（所谓的大证），然后为每家每户分割产权，完成后，业主才可办理各自的权证。
这个过程一般为3个月~半年左右的时间，主要视开发商相关手续的办理速度而定。
目前，孝感部分楼盘实行拿房即拿证，比如华鸿公园天下，金港尚城等。
▲华鸿公园天下交房现场
8
怎么查询个人征信报告？
如今想要贷款购买房子的话，那么在申请银行贷款之前，购房者最好先去了解清楚自己的征信如何。
因为银行都是非常看重借款人的个人征信的，征信不好的话，就意味着银行放贷的风险比较大，那么想要贷款买房就不是那么容易了。
怎么查询个人征信？
一种是到银行去查询。带着你的身份证原件和复印件，让人民银行工作人员查询一下你的个人信用报告，上面有详细的你的信用卡的办理（包括消费）银行。
也可以通过电脑登录“中国人民银行征信中心”官网（www.pbccrc.org.cn）查询个人征信，具体操作如下：
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注意！每人每年有两次免费查询的机会，如果发现信用记录有问题，应及时提出异议以便得到纠正。
9
买房流水不够怎么办
如果在买房时，发现自己的流水不够怎么办？
处理方法如下：
1、增加共同贷款人：对于已婚人士，如果银行流水不够，可以把夫妻双方的银行流水一起提供，只要加起来满足要求即可。
2、一次性大额存款：可以往银行卡中一次性存入大额存款，提供财力证明，证明自己的还款能力。
还可以向银行附加提供其他大额财产证明，比如房产、汽车、基金、大额保单等等。
3、提供担保证明：有的银行允许借款人提供有效的担保证明，比如房子在妻子名下，但妻子流水不够，丈夫提供担保声明如果妻子未能及时还款，愿意承担全责。
再加上双方单位出具的收入证明，如果能证明其整体还款能力符合要求的话，也是会放贷的，但是由于各银行政策不同，并不适用所有银行。
4、用个税、社保代替：有些银行也可以用个人纳税证明、社保证明或者公积金缴纳证明代替银行流水，前提条件是每月都是在同一固定时间缴纳，这样才能证明借款人有稳定、固定的收入。
但是并不是所有银行都可以这么做，具体还是要多咨询几家银行。
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