房太子：避坑指南！买房签合同不再怕被坑！

房产是人一生中购买的较为大宗消费商品，也是考验一个人双商的终极消费。

之前房太子跟粉丝聊天的时候，不少粉丝都表示，在签订购房合同之前，因为没有对所购房产考察清楚、或者签署了与开发商不对等的购房合同，导致后来产生了房产纠纷，最终花费了大量时间、精力、金钱来诉讼。

所以，在签订购房合同之前，一定要对所购房产有清晰的了解，在签订购房合同时，一定要审查清楚，以防出现房产问题后使维权变得艰难。

今天房太子就带大家了解下买房签合同需要注意的事项，减少不必要的损失！

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认购书重点

房屋认购书是商品房买卖双方签订的商品房预售合同或者是正式签订商品房买卖合同之前所签订的文书。

是购房者与开发商对房屋交易事宜的初步确认，是双方之间对于确定购房，保证购房的一种协议，具有法律效力。

所以，认购书我们也要学会怎么签订认购书!

1、优惠政策：优惠政策一定要在认购书中明确！很多置业顾问口头说优惠是内部的，不能写在认购书纸面上，等走审批后再写。

但房太子要告知的是，若优惠申请不下来，但定金退不了或退起来非常麻烦！所以，不写在认购书纸面的优惠和承诺就不能交定金。

示意图|来源于网络

记住，口头承诺不能写在纸面上的上都不是承诺！一切以白纸黑字为准！这条适用于各行各业！

2、合同内容：签署认购书前一定要明确合同的重要条款，比如：合同的签约价格（含单价、总价）、房屋面积（含建筑面积、套内建面）、交付日期、逾期付款、贷款办理、物管费用等。

这些内容如果不能在认购书中明确，则一定要提前复印合同看合同内容。防止定金已经交了签合同产生争议。

所以，房太子建议，签署合同和签署认购书前都要提前拿到认购书合同，仔细看一遍，不懂的地方让置业顾问告之并讲解清楚！

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商品房买卖合同

接下来就是我们常说的买房签合同——商品房买卖合同，虽然是住建局（或建设局）统一版本，但里面也有许多空白处和横线处需要双方商榷，特别是合同补充条款！

很多开发商打着主管上级统一格式，连提前看合同都不让客户看，也正因如此，很多不了解的购房者就会很容易掉坑而不自知，等到将来交房时需要解决时，才发现有问题。

因此，房太子希望各位购房者在接到商品房买卖合同时，要注意这些方面：

示意图|来源于网络

1、建设依据：项目获取土地方式、五证具体情况。

房产五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

购房者可在售楼中心抄录开发商的五证编号，登陆当地的查询网站并输入编号便可验明“正身”，进而判断该楼盘有无销售资格。

一旦您发现有证件编号与该楼盘存在不符，那么你就要提高警惕了。

2、预售依据：项目销售主要证件。

因为已经取得预售许可证的商品房，其开发商已经投入了大量资金，且政府监管部门对其后续收取的预付款，也有专款专用的监管措施。

相反没有取得预售许可证的商品房，其开发商可能仅投入了少量资金，后续资金主要靠预付款来维持，而且政府监管部门也无法对其收取的预付款进行监管。

房地产开发企业还有可能将预付款进行挪用，市场一旦不景气，销售不顺畅，很可能导致开发企业资金链断裂，造成逾期交付烂尾楼等风险。

所以，我们购买没有预售许可证的商品房风险非常高。购买已经取得预售许可证的商品房可以在一定程度上，降低延期交付烂尾楼等风险。

3、项目情况：重要条款之一，包含规划性质、建筑情况、具体面积、建设进度，包括签约合同的房屋建筑面积、套内建面、公摊面积；

这种情况出现纠纷的也比较多，主要是大家都认为签订合同后，面积差距超过3%的，可以不用付费或者退费，实际这是错误的。因为这个3%的面积可以选择是建筑面积或套内建筑面积。

在这里如果和开发商有约定，先遵照约定，无约定再按照规定执行。

4、抵押情况：项目是否有抵押以及抵押具体情况；

5、计价方式及付款方式：最重要条款，包含房屋总价、单价、付款金额、付款周期；

6、逾期付款责任：开发商和购房人会在合同中，对双方办证或者缴纳购房款等问题的期限进行约定，若付款逾期超过多少天双方有权解除合同，在逾期付款日之内，逾期付款一方需要支付违约金；

7、交付延期违约责任：若开发商延期交付在一定期限内（一般为90天），必需赔付客户违约金，若开发商已延期交付但还超过一定期限仍无法交付，购房者可以选择继续收房或退房。

但如果你细心就会发现，双方违约后，赔偿的金额是不对等的，合同签订时一定要求对等待遇。比如：购房者逾期付款，赔付违约金为万分之二，则交付日期开发商赔付违约金也是万分之二。

示意图|来源于网络

8、公共服务及其他配套设施的约定：合同中列明小区内绿化率、非市政道路、车位、车库、物业服务用房、医疗机构、幼儿园、学校、配套生活垃圾分类设施、社区菜市场或社区菜店等等

小区内的会所或者公共场所，现在产生的纠纷也越来越多，开发商往往只是告诉你说，小区内的会所、健身场所等等多么规范，多么先进，绕开产权问题。

如果你不约定这些场所的产权，或什么时间达到交付标准，有可能最终让开发商卖掉，其占有人不一定能让你免费或者优惠使用（特别是车位、车库、会所）。

如果合同有明确的约定，若这些场所的所有权归业主，则开发商不能出售这些场所，同时未达到交付标准，开放商也要进行赔偿；

9、基础设施设备：合同中要列明供排水、供电、供暖（若有）、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络达到何种交付标准；

在现实中，比如燃气、宽带等，往往开发商都只选择一家，导致用户无法选择。所以房太子建议大家尽量在合同中约定，要求开发商让几家经营商进入小区，譬如宽带，不能被动接受只能选择一家。

10、交付条件的约定：办理交付手续前，买受人（业主）有权对该商品房进行查验。

因此合同约定交房的条件，一定要明确，是经过哪个验收之后，有单体验收、综合验收还是竣工验收备案，还有消防验收等等，这是质量的一个保障。

必须明确的原因是：在单体验收后，有可能小区还处于建设状态，小区内的道路、绿化都有可能未完成，居住不一定方便，因此也要约定清楚。

地基基础和主体结构的查检不合格，购房者有权解除合同，除此之外，购房者查验的商品房若有其他质量问题的，将由开放商进行修复、并承担费用，修复后查验质量过关后再行交付。

其他质量问题包含以下:

（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；

（2）管道堵塞；

（3）门窗翘裂、五金件损坏；

（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；

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凡是前面提到纠纷的内容，后面写双方协商解决的，遇到这种问题的时候，购房者维权就没有很明确的依据了。因此一定要明确违约责任，不能简单的协商解决。

最后房太子给大家总结几点忠告：

1、不冲动：交定金不冲动。

2、提前看：交定金前要看认购书&商品房买卖合同。

3、盯条款：交首付前看合同，对条款清楚。

4、不将就：仔细看合同条款，不懂就问，寻找专业人士帮忙。

5、要争取：认购书合同都是法律文件，以书面为准。