上海首批集中出让地块解析，“自持比例”逐渐淡出？

5月20日晚，上海土地市场官网连续发布四条《上海市国有建设用地使用权出让公告》，即之前预告的2021年上海市第一批集中出让宅地详细出让公告。不过首批集中供地竞价时间暂未公布。除了新的竞价规则外，本次房源的起拍价也广受业内关注。

本次公告显示的集中出让地块56幅，包含6幅“城中村”改造用地，14幅征收安置房用地，8幅租赁住房用地和28幅含普通住房用地，总数上比之前预告的多了4幅。

另据网易房产统计，此次集中出让保证金起始总额约170.62亿元，其中28幅含普通住房的用地加上4幅包含居住用地的城中村改造地块，起拍总价约742.34亿元。

新增4幅居住用地 部分地块用途调整

最受关注的普通商品住宅地块方面，本次新增了4幅地块，其中3幅位于临港新片区PDC1-0401单元顶尖科学家社区，还有一幅重磅地块则是位于徐汇滨江的徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh128E-03地块。

本次调整地块信息表

另外，有一幅租赁用地地块用途调整，宝山区大场镇联东村S1-04地块（“城中村”改造项目-联东村），此前为商业、租赁用地，现调整为居住、商业用地。

自贸区临港新片区重装备产业区04PD-0303单元的两幅地块用途也发生变更，此前为征收安置房和普通商品房综合用地，现调整为纯居住用地。动迁安置房地块也新增一幅彭浦社区地块，原闵行九星地块则从本次出让名单中去除。

从本次公开的出让文件了解到，每一幅地块确认最终出让方式的有效申请人数各不相同，多数有效申请人以6-7人为限，仅浦东曹路中心镇区3幅地块、徐汇滨江地块、普陀万里社区地块是以3人为限，有效申请人超过3人采用竞价招标方式出让，不足3人采用挂牌方式出让。

另据出让文件显示，28幅居住用地中，仅有临港新片区3幅地块有自持要求。而城中村旧改地块中，宝山区大场镇联东村等“城中村”改造区域S1-04地块有自持的要求。

10%溢价限制之下 成交楼板价可控

集中供地信息释放后，业内大咖纷纷发表各自观点。资深地产人、专栏作家黄欣伟表示：去年二季度后在土拍竞价市场上拿地的特别是高价拿地的那些房企，将在较长一段时间面临尴尬，成为一段时间里的地王，营销面临较大压力，很可能重蹈前几年周浦地王的覆辙：4.6万/㎡的楼板价拿地，6.3万/㎡售价割肉。

青浦新城夏阳街道的两幅宅地起拍价分别为1.85万/㎡和2.03万/㎡（商住）。去年，距离这两幅地块不远的佳兆业以楼板价2.66万/㎡，溢价率40%拿下一幅住宅用地。考虑到本次土拍溢价上限10%的规定，今年青浦新城2幅地块的成交价会远低于去年。

同样受到影响的还有杨浦定海社区，去年，龙光和融创分别以高溢价率拿下该区域的普通商品房用地，成交楼板价分别为65441元/㎡和70808元/㎡。位列本次集中供应名单中的杨浦区定海社区B3-1地块最高楼板价限制在64500元/㎡。由此可见，调控效果立竿见影，热门区域高地价的情况或将被遏制。

另外，上海中原地产市场分析师卢文曦指出：“目前，其他城市本批次集中供地已经差不多结束，房企资金可以调往上海了。估计上海土地集中出让的场面应该也会比较热闹，但是成交价可控。相对而言，上海的地价控制还是不错的，像大宁这种热点地块，起拍楼板价不到5万/平方米，还设定了中止价、最高价，最后成交价肯定可控。”

大宁上一次土地出让要追溯到2018年，当时静安市北仁恒地块以楼板价4.93万/平成交，考虑到本次出让地块位置更优，位于大宁金茂府南侧，本次出让地块最高楼板价也仅约5.1万/平方米。

灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块

另据出让文件显示，本批次集中竞拍截止时间为6月18日早上9:30截止挂牌，目前仅有6幅城中村地块、14幅征收安置房地块和8幅租赁地块公布了现场竞价时间（6月18日早上9:30），其余居住地块竞价时间均待定。

全国表现分化加剧 上海限价政策待考验

上海以外，在“供地两集中”新政下，重庆、广州、无锡、杭州、北京、深圳和天津等城市相继完成了首批土地供应的集中拍卖。

从目前完成首轮拍地的城市来看，市场表现分化明显。杭州、重庆、广州、无锡热度相对较高。这些城市中除广州由于中心区供地占比下降，首批成交楼面地价较2020年全年均价下降外，其他城市首批成交楼面地价均较2020年有所上升。

面对多个热点城市的高溢价率，上海本次出台的宅地出让“限价竞价”规则，也是为本次集中供地开创了先河。在房价地价联动机制下，实现稳房价的预期。若本次土地集中供应反响良好，部分土地过热城市是否会效仿上海，指导开发商理性拿地，值得大家关注。

全国首批集中供地仍在进行中，上海首轮集中供地将交出一份怎么样的答卷？网易房产也会为大家持续跟进。