北京楼市：未来10年朝阳将领涨，现在是入手的好时机？

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　　提问：预算2000左右，预计未来1年要孩，和媳妇工作分别在东二环和西二环附近。想买一个能兼顾未来家庭居住、交通和教育的。目前考虑太阳宫、万柳和东直门。想请教一下这几个区域的优劣对比，以及这几个片区内值得推荐的盘。

　　回答：你好，朝阳教育虽然比不上西城、东城和海淀，但作为北京经济最强的区，朝阳教育近年来发展迅速，区内也培养出了几所可圈可点的名校。更关键的是，相比于东西海的老破小，朝阳学区房从居住品质上来说，要强很多倍，从价格上来说，朝阳也更平民，可选空间更大。什么样的家庭适合买朝阳学区房：1.长期在朝阳生活、工作的 2.对居住品质要求极高，无法接受东西海老破小的 3.预算有限，买不了东西海的 4.没有北京户口的 朝阳的顶级学区，可以考虑太阳宫人大附朝阳，或者朝外本部。如果买太阳宫的人大附，直接就太阳公元小三居即可。海淀学区适合牛娃。万柳片区是一个高端片区，房子以次新为主，且户型较大。买万柳一步到位，学区+自住+保值，挺好的。只是目前这个预算，万柳可选不是很多。可以看看 碧水云天、新纪元家园、锋尚国际。东城学区房不像西城、海淀那么热，价格相对来说也稍微平民化。所以，对既拼不了娃，又拼不了爹的普通家庭来说，东城是最好的选择。

　　提问：北京唯一房票，现有北京房产置换。投资为主，投住分离。计划全款再抵押（JYD，已经在准备中）。刚刚卖掉了一套北京老小区的房子，房款到账及过户最晚8月份。因只有一张房票，卖后再买，目前在看房阶段。资金：卖房款到手后，除去税费（包括中介费、JYD过桥资金、契税）预留外，剩余首付现金200W。根据还款能力，可贷款金额上限500W，也就是买房预算控制在总价700万以内的标的。目前状况：主要看了望京、朝青、常营板块，当下市场行情，价格都起来了，感觉难有笋盘。结合200W的资金情况，难以杠杆到700W的房子。

　　问题：1/自己卖掉的房子最晚8月份才能到位，做JYD，注册公司4月才办下来，最早能够买房过户也得7月份。是继续淘笋还是尽快下手，继续淘又怕踏空

　　2/尽快入手的话，现有柏林爱乐三期和北京新天地4期的二居待选（总价500W出头，杠杆乘数有限），二选一的话孰优？

　　3/此预算，奔着最大化杠杆到700W，可有合适小区推荐？

　　4/望京或者朝青好小区一居和常营两居，投资来看哪个更好，谢谢！

　　回答：1. 有中意的就下手，但是不用很着急，10月份前入手问题不大

　　2. 柏林爱乐三期是德式建筑风格，低密板楼，距离常营站700多米，出行非常方便，到龙湖长楹天街也很近，位置上要比北京新天地4期好，缺点就是 靠近马路的4栋楼有点吵，买的时候注意回避。北京新天地4期 就7栋楼，全南的户型设计的还不错，其他的户型设计的比较差，缺点就是品质和物业管理比较一般，长期看物业管理跟不上 会影响升值。这两个相比更推荐柏林爱乐三期

　　3. 700w可以向核心区域靠一下，看下朝青和双井的盘，例如 华纺易城、润枫水尚西区、国美第一城、苹果社区南区、A派公寓

　　4. 要看标的的价格来对比，单从地段来看望京和朝青的品质一居确定性更强。毕竟常营只是一个略偏的居住板块，它的价值是依附在近CBD和交通便利上

　　提问：你好！姐姐，我父母名下北京海淀马连洼，朝阳劲松各一套两居房子，本人非京户，有工居证，未婚，估计明年结婚，即将在亦庄上班，目前首头200多万，纠结中：1，是买一个两居还是卖掉父母的一个房子换一个三居，家里老人看孩子住方便？另外，在哪里买合适？2：把父母房子卖掉一个三居就要贷款很多，压力大点，请问是现在买房合适还是过几年再买一个自己名下的房子，在哪里投资加自住合适，3，女友在北四环至三环内上班，地铁10号线方便。谢谢姐姐指导

　　回答：1. 最好是换一个三居，不然未来你还是有换房需求，现在也是相对的低点，贷款是压力也是未来的放贷收益的杠杆。 2. 看你们卖掉后的预算有多少了，兼顾投资就看望京 首开知语城、季景沁园、大西洋新城。交通便利一点就看惠新西街 罗马花园、千鹤家园

　　提问：房姐你好，SDSF的刚需上车房，子弹不多110以内。最近去看了04-08年酒仙桥梵谷水郡，炫特嘉园一期的开间，还有东三环到四环几个80-95年期间的一局和小两居老公房（潘家园南里，东里，双龙南里，松榆东里），考虑到买房后不会直接住，而且可能会是过度房（这个要看是否结婚要孩子的情况，如果3年左右结婚有孩子可能不会很快过度），现在很纠结。不知道上车房应该买在哪里，而且老公房只能选择商业贷款（会多交利息），公积金+商贷组合贷不划算（贷款时间短，月还款压力大），结合我现在的情况请教一下，希望能给得到一些专业的建议，谢谢。

　　回答：上车盘就选公房 房龄选90以后。不用纠结贷款 ，压力过大就选商贷，后期你会改善置换，也就是说你的利息只是多交了几年而已，折算下来并不多

　　提问：房姐好，本人在河北涿州有一套260别墅，价值800，考虑卖掉适当贷款在北京入手一套投资房出租或者在昌平、孙河或者东南入手一套带院子的联排或者下叠，可否推荐一下？

　　回答：昌平不推荐孙河可以看下6\/7价格的盘，别墅的涨幅跑不赢大盘的，投资选城区大平层更好，推荐看下 天悦壹号，金府大院 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城等会更好

　　提问：房姐您好，我现在有亚运新新家园的150多平的房子贷款400万，卖的话在1300万左右，卖完有900万现金，小孩要上学，房子要有学区，北京人，老人有房但没贷过款，算老人的房票现在看上了东城天天家园的房子，一个160多的南北板楼1208万（满五唯一），还有150多的东南角的小高层970万（满五不唯一），按在您这学习到的策略请帮忙指点。 1.用老人票买160多的然后高贷款458万最多。 2.全款入150的，做抵押，大约600万左右，再全款入一套，朝青或望京的二居，再抵押个300万，留一百万还贷，其他的再做些别的投资。 那种更好，或还有更优的选择吗？补充一下家里老人有退休金，我一年100万左右的收入。

　　回答：方案2更好，资金利用率最高。全款的优势一定要发挥，只有足够低于市场价的笋盘才入，从压价到税费每个细节都扣下来价值才能最大化。都能做到再持有5年以上收益会很可观

　　提问：房姐下午好，最近看了一套300w的光辉南里52平全朝南80年的房子。房子装修挺好的价格也不贵，看完之后的第一想法是贷款未来出手可能面临不好贷款的问题。 那么有一个问题我一直很疑惑想请教房姐，像这种80年或者再老一些的房子，随着时间的增加，这样的房子未来有没有接手的价值？或者说未来这样的老房子最终的归宿会成为什么呢？

　　回答：光辉南里有一半房龄过老（1990以前） 52平应该是一居，回避，300万可以买到两居。 老公房买的好，5年内可以跑赢大盘，并且出租回报和流动性也足够好。 那么5年以后呢？ 5年后你已经满5可以裂变优化了，并且买入房龄决定了依然可以贷款。 参考：《什么样的老公房可以买？》

　　提问：偌大的北京，竟然没有多少职住教育生活平衡的地方。除了望京，还有哪些职住平衡的地方呢？请赐教

　　回答：首先要定义什么才算职住平衡？ 想要达到所谓的平衡，基本不可能。 产住结合，不等于职住平衡。 由于历史和城市建设原因，北京的产业区和居住区基本处于分离状态，只有少数片区存在产住一体的结果。 望京，亦庄 双井，青年路，常营，酒仙桥 算是产住结合片区。 产住结合不代表平衡。

　　提问：房姐您好：感恩遇见，拜读您许多文章，收获良多，在此感谢！ 非京户居住工作创业都在北京郊区县，想在望京置办一套房子，总价最好在800上下，投资兼以后可能自住用，现已没有首房首贷资格，可以全款过户再抵押货款，看了北纬40、澳洲康都、上京新航线和嘉润花园，综合下来嘉润的单价最低，买这几个小区二居的价格再加一点差不多可以买嘉润四居了，想问您一下，哪个小区升值潜力较大？买这三个小区的大二居好还是嘉润的四居好？新人首问，期盼回复！

　　回答：你好，嘉润花园小区小，加上大户型居多，过去有一定折价也经历过补涨。 这两个小区户型较大，三角洲以三居140以下为主力，嘉润以150以上四居更容易出低价。 不过建14号线的时候损坏了楼的地基，楼有裂缝。总之，便宜有便宜的道理。 剩下3个盘都不错，主要看入手单价，年底有不少降价盘，可以多淘淘笋。

　　提问：您好，看上了3个房子，自住加保值升值，1.2007年上第MOMA，6层，总高9层，南北145，890万，1梯2户，2暗卫，无阳台北面临街。2.2003当代城市家园，8\/12，南北，142，930万，1梯2户，小区中间，3.2015年2期上林溪，9\/11，128，930万，1梯3户，2明卫。小区中间户型都差不多，按中介给的图纸，当代的使用面积多5平米左右，其余2个的使用面积差不多。当代和上第的基本都能上当代家园的实验2小，上林溪的虽然隔条马路按派位却要去大约2公里的地方上实验2小的清宁校区。不过我家娃已在当代校区上3年级了。买房主要是为了上学近，住得舒服点，再保值。3个小区都挨着学校，到校时间差可忽略。想问下买谁更合适。

　　回答：1. 上第MOMA的房子不要选，这个盘升值空间很差 2. 当代这个小区还不错的，早年的标杆小区，还获得过鲁班奖，缺点就是离清河站有点近。 上林溪新一点，位置好一点，这俩小区差不多，差距不大，建议你直接看标的 按自己的喜欢来选择

　　提问：房姐你好，我的首问。爱人在杏坛路附近上班，以她为中心，希望在积水潭、文慧桥、学院桥、健翔桥范围内找房。总预算控制在900万以内。可以不考虑学区，家里有老人，爬楼不方便，需要电梯，主要考虑生活，交通便利，户型舒服，南向，有电梯，停车也方便的两居或者三居。当然也是自住+保值升值的需求。目前我自己的分析及疑问如下： 1，北邮、师大北路21号院，以及北三环中路40号院的房子，户型都不太满意，而且均价比较高基本在9万以上，好处是距离工作近； 2，学院南路到小西天区域，路窄、人多、人杂、太堵、也不好停车，均价8.5万，好处也是距离单位10分钟比较近。 3，龙翔路小区，户型好一些，周围交通可以，20分钟距离可以接受，但周边好像有点萧条，不知是否可以保值增值。 4，除开这些，在我说的范围内是否有其他推荐的小区，自住加保值。 谢谢，谢谢，万分感谢！

　　回答：积水潭是养老非常好的区域，西海钓鱼能坐一晚上。 但是真的生活居住起来，又处处不便利，开车交通一项就能堵死人，现代商业配套基本没有，不是太建议看这一片。 建议你还可以看下 中鑫嘉园、华盛家园

　　提问：苏州湾东。趁暑假和疫情在苏州湾东附近租了个三居，18层，没有以前担心的潮湿，衣服一天就干了，能看到太湖，环境气候都挺适应的，心里长草想入个140的，400个左右，会站岗么

　　回答：你好，苏州具体选筹我不熟悉，整体回避高价区、工业园区。 苏州整体房价不低，在省会城市一家独大的今天，选择省会的成长性更好。

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