温州遍地“学区房”！热潮背后细考量……

　　近期，温州市区的“学区房概念”可谓热兮热，为此，记者实地探望“学区房”房价和市场交易动态，以期还原“学区房”真正的市场情况，给市民参考。

　　01

　　新盘“学区房”，谁定的?

　　据悉，有的地块借红头文件一时“鸡犬升天”，看房者云集销售大厅，有的项目在项目展示中心将学校招生范围全面公示，细想一下，新盘提前定学区，是谁给的权利?

　　对于学区而言，市民心中都有一杆秤，在售楼盘严禁提前划定学区。广告法明文规定：房地产行业禁止承诺“学区房”，如“买XX小区，上XX小学”。

　　国家工商总局发布的《房地产广告发布规定》中明确规定：房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺，不得用规划或建设中的交通、商业、文化、教育设施以及其他市政条件做误导宣传，不得对购房者做出升学承诺。如：一个楼盘附近有知名小学正在规划，但是还未建设，房地产商对外宣称楼盘近临知名小学，这就是违规。不想违规，房地产上在宣传中必须说明，该所学校目前真实的建设情况。

　　重庆金牧锦扬律师事务所杨熠律师认为：“学区房”并非明确的法律概念，而是开发商创造的“商业概念”或是宣传“噱头”，同样受到法律约束。

　　面对开发商虚假宣传或是欺诈，业主如何维权，杨熠律师建议有三。首先投诉举报。可向房开公司所在地工商部门投诉举报，若举报事实成立，则由行政部门作出认定并给予行政处罚。其次，向法院请求解除或撤销合同。第三、主张赔偿。

　　瓯海大道路边一楼盘工地广告。

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　　行情变化惹人爱

　　为了孩子念书，诸多家长抢先下手“学区房”。去年底，陈女士多次到下吕浦看房，单价从25000元至3万元之间，今年初，她花220万元买了一套“学区房”，建筑面积69平方米，单价接近3.2万元。与陈女士有类似经历的刘先生，花了三个月看房，最后相中红日香舍里。

　　记者调查发现，今年一季度，市区小户型、“学区房”交易量占比较高，尤其是3月份，“学区房”占比更高。3月2日，鹿城区教育局发布了中小学招生预警公告，除温州市第二中学海坛校区、温州市实验中学、温州市南浦实验中学、温州市蒲鞋市小学龟湖校区、温州市南浦小学等之外，还新增了瓦市小学、城南小学、百里路小学、建设小学大南校区4个小学校区。

　　临近学校的房源成了“香饽饽”，建筑面积40平方米左右，就读指标越早，价格越贵，建筑面积60至80平方米，如今年或明年上学的，挂牌价420万元，2023年或2024年上学的，挂牌价390万元左右。

　　通过交易数据发现，温州第二中学周边的房源交易量可观，建筑面积60平方米的，去年底成交单价40500元，3月份成交单价上涨1000元。桥儿头单学区成交价3万元左右。购房群体以鹿城区为主，同时，瓯北、乐清、瑞安、苍南等地，为了孩子求学，提前布局，市区二手房量价齐升。南浦实验中学冯俊德老师表示，今春这一波二手房行情，逼着下吕浦“学区房”上涨，是被动上涨，主要是周边“学区房”价格上调，也带动了南浦二手房市场。南浦实验中学去年启动了分流机制。

　　5月7日，温州市第二中学滨江校区、温州市南浦实验中学锦江校区施教区范围已经划定公开。加上鹿城西片区、七都岛等区域，温州市区“学区房”可谓遍地开花，炒卖房源一时风生水起。记者通过走访发现，当前市场挂牌增多，与3月份相比，交易量明显减少。

　　多年从事中介交易的杨星芬女士坦言，鹿城区就学政策出台后，客户争相买优质“学区房”，出现看房客源增多，近期受到北京、上海和和宁波等地“学区房”交易影响，买家犹豫，观望氛围较浓。

　　优家盛开刘代升谈道，学区房源的价格差距较大，与教育学区资源划定学区有关，有的一路之隔或一墙之隔，就是两个不同的学校。

　　03

　　政策淡化“学区房”

　　义务教育是公共产品，事关社会公平，公益性原则须摆在第一位。中共中央政治局4月30日召开会议明确强调，要防止以“学区房”等名义炒作房价。中央这一表态切中时弊，释放了重磅信号。

　　广州、深圳、上海、重庆等地入学政策变动，以淡化学区房概念。今年初，深圳市针对二手房实行指导价+大学区制，交易市场刹车，“学区房”交易量下降。同样，宁波市针对9个热点学区、112个小区，也试行二手“学区房”交易参考价格。

　　楼盘傍名校被禁止。为了保障教育招生入学的公平公正性，重庆等地发布了《关于贯彻落实入学资格不得与商品房销售挂钩规定的通知》，各义务教育学校，严禁与房产开发企业签订接受商品房买受人入读中小学的合同，或合约协议，房地产企业严禁以书面或口头承诺方式，与商品房买受人签订，或约定中小学入读协议。重庆出台“学区房”政策，体现“公民同招，超额摇号”，此前深圳、上海、北京等地的例子，也是前车之鉴。

　　北京西城区启动“多校划片”政策，规定自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学，且六年内只提供一个学位。

　　面对遍地都是“学区房”，也有置业专业人士分析，买主城区的老破小学区房，政策风险高，一旦招生政策有变，失去了居住功能属性的，就是危房，结果可想而知。

　　个别家长盲目轻信，买了看似学校周边的房子，但该房源不一定被划进家长想要选择的学校，花了冤枉钱，买到的却是山寨“学区房”。对于温州城区“学区房”价的市场走势，本报将继续跟踪报道。

　　当前，我市实行总部+分校挂牌运作模式，培育分校市场，教育资源均衡化。学校总部当年“学区房”名额指标已满，就分流到分校，这是当前的普遍现象。

　　04

　　多校划片、综合管理

　　对于温州“学区房”的市场管理，众多专家、学者对此把脉支招。

　　21世纪不动产温州区域分部常务副总经理叶柏峰介绍，一季度的学区房源，投资炒作成分严重，最近交易量和价格都有所回落。他建议政府学习外地城市对“学区房”的分配机制，做合理的分配。

　　平安易居房产副总经理王超爱分析，不论是对于普通家庭，还是国家来说，教育都是重中之重。希望下一代接受更好的教育。目前，温州整体市场供需不平衡，导致部分“学区房”特别抢手，要想解决此民生问题，需要从教育师资培养和招生源头上，做好引流管理工作。

　　持续关注温州楼市走势的刘建辉，对于市民而言，“校区划片”显公平，也符合现在“房住不炒”的国策，他建议各地政府尽快出台细则，从政策层面刹住以"学区房"等名义炒作房价的歪风。

　　浙江和乐律师事务所合伙人律师夏明任认为，家长重视有学区的房源无可厚非，购买时最好剥离其投资金融属性，不要一味去考虑名校学区周边房源，一旦购买，招生政策发生变化，如学区分流等，需承担相应市场的风险。他建议家长不要冲着名校，购房时，最好结合家庭经济状况，选择学校前综合考虑孩子的学习能力，避免盲目购房。

　　在学区管理上，夏明任律师建议地方政府，借鉴外地综合管理经验，让家长不再为孩子读书事情发愁。做到划片综合管控，学生在总部和分校念书一个样。

　　要想彻底解决高价“学区房”，不仅需要政府制定政策，规范管理，更需要市场之手，方便就学，平衡教育资源。只有解决了教育资源的均衡问题，实行多校划片、综合管理，“学区房”关注度才会有所减弱。

　　◎来源：温商全媒体、记者：谭亚林

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