谢逸枫：房价站稳万元！前四月全国商品房成交量创34年同期最高

　　文/谢逸枫

　　接下来，全国楼市高位运行增速放缓是主旋律，这是笔者在2021年4月16日的对楼市的预判。按照20212年5月18日，一组国家统计部门发布的前四月全国房地产数据显示，十二项市场核心指标显示，除土地购置地价下降32.4%外，十一项数据都是增速放缓，保持高位增长的趋势。预计2021年全年平稳向上，成交金额与商品住宅房价破历史记录。

　　所谓的十二项核心指标（主要是指投资额、施工面积、新开工面积、竣工面积、房企土地购置面积、 土地成交款、销售面积、销售额、房价、商品房待售面积、房企到位资金、国房景气指数），其中十一项的指标增速，全部放缓、回落，不过，房价、销售额、销售面积依然是创1987年以来同期历史最新高纪录。

　　地价下降32.4%与十一项指标增速放缓、回落，主要是地块成交结构有关，因为22城宅地集中供应，到4月到5月才开始陆续首批出让，影响到地价的变化。而十一项指标增速放缓、回落，主要是三道红线、房地产贷款集中管理、30城市调控收紧、房地产市场监管加强，有直接的关系，导致全国楼市降温，增速回落。

　　值得注意的是前四月度金融杠杆、房贷、调控都有所收紧，没想到房地产还能高位运行，完全超出市场预期。笔者认为，归根结底是五个因素，直接点燃市场购房需求，首先是就地过年（超过2亿人口），到人口回流。其次是一季度约1.98万亿元住房贷款。再次是外部资金疯狂进入楼市。最后是超200城人才落户、462城市户口限制的取消。

　　最关键是去年同期基数低，还有是市场结构性的因素，经济逐渐复苏，市场购买力依然存在。因此，前四月房地产市场指标高位运行，结构性的因素占主导，其次是信贷、个人住房贷款的放松，加上就地过年、人口回流与外部资金的火上加油。提醒购房者的是70城房价已经上涨70个月，满6年，买房还是要早。

　　笔者认为，值得需要警惕的全国商品房库存量下降，却还是进入5亿平方米，创过去几年的新高，非常危险的还有商品房住宅库存不断增加的背后，隐藏着四大风险。最明显的是商品房住宅库存在三四线城市过高呈现过剩，一二线城市地价上涨过快，房价回到上涨过快现象，三四线城市供应过剩，供大于求。融资收紧、债务高峰期、三条红线、贷款集中管理，因此，房企必须控制好拿地速度与现金流。

　　其一是投资额，增长21.5%，增速回落，依然创1998年以来同期第一新高。2021年1-4月，全国房地产开发投资40240亿元，同比增长21.6%。比2019年1-4月份增长17.6%，两年平均增长8.4%。其中，住宅投资30162亿元，增长24.4%。单月数据来看，4月房地产开发投资额同比增长16%，仍有两位数的增速。

　　从结构来看，住宅投资同比增长24.4%，办公楼投资同比增长10.8%，商业营业用房投资同比增长9.5%。受库存量过大影响，商业营业用房是三类物业中增速最低的，住宅投资则是最高的。不过，1-3月全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%。其中住宅投资20624亿元，增长28.8%。3月房地产开发投资额同比增长14.7%，仍有两位数的增速。1月-2月全国房地产开发投资同比增长38.3%。

　　区域分化严重。前4月区域分化严重。东部地区，增长19.8%。中部地区，增长29.7%。西部地区，增长19.6%。东北地区，增长15.4%。说明东北地区房地产市场占全国比例小，其波动相对小。而前3月的东部地区，增长22.7%。中部地区，增长38.7%。西部地区，增长22.5%。东北地区，增长24.8%。说明东北地区房地产市场占全国比例小，其波动相对小。

　　由于整体开发投资额由以施工为主的建安投资为主要支撑。竣工交付大年下房地产开发企业施工面积持续维持历史高位，前4月同比累计增速10.5%，比2019年同期增长13.3%。交付刚性压力下建安投资仍将维持历史高位。4月房企新开工面积和土地购置面积增速分别出现下行，加上施工面积累计增速略有收窄，整体投资增速出现环比下降、同比涨幅收窄的乏力现象。

　　其二是施工面积、新开工面积、竣工面积，增速放缓慢，其中房企土地购置面积增长4.8%、 土地成交款的负增长29.2%。2021年前4月，房地产开发企业房屋施工面积818513万平方米，同比增长10.5%。其中，住宅施工面积578028万平方米，增长10.9%。房屋新开工面积53905万平方米，增长12.8%。其中，住宅新开工面积40335万平方米，增长14.4%。

　　房屋竣工面积22736万平方米，增长17.9%。其中，住宅竣工面积16551万平方米，增长20.7%。而一季度施工面积同比增长11.2%。其中住宅施工面积增长11.6%。新开工面积增长64.3%，其中住宅新开工面积增长30.1%，相比2019年同期下降5%。竣工面积增长22.9%，其中住宅竣工面积增长27.1%。房企土地购置面积同比增长16.9%。土地成交价款负增长17.3%。

　　2021年1-4月，全国房地产开发企业土地购置面积3301万平方米，同比增长4.8%，比2019年1-4月下降7.8%。单月数据来看，4月房企土地购置面积1000万平方米，环比增长17.9%，同比下降15.4%。2021年1-2月，由于去年同期的低基数，全国土地购置面积同比增速创2012年以来新高，3月以来增速回落。

　　2021年1-4月，全国房地产开发企业土地购置均价3644元/平方米，同比下跌32.4%。1-4月土地购置均价同比跌幅较大，与成交结构有关。自2月末22城集中供地计划出台以来，截止4月底，仅有长春、广州、重庆、无锡、沈阳5城完成第一批次的土地出让，后续随着22城中其他城市土地的陆续集中供应和成交，预计全国土地购置均价将回升。

　　其三是商品房销售面积、销售金额增速下降，卖房面积创1987年同期高高。2021年前4月，全国商品房销售面积50305万平方米，同比增长48.1%，比2019年1—4月增长19.5%。商品房销售额53609亿元，增长68.2%，比2019年1—4月增长37.0%。其中，4月商品房销售面积、金额分别同比增19.2%和25.9%，涨幅较3月大幅收窄，比2019年4月分别增长16.7%和35.1%，涨幅分别收窄1.9%和9.2%。

　　前4月商品房销售面积50305万平方米，同比增长48.1%，比2019年1—4月份增长19.5%，两年平均增长9.3%。其中，住宅销售面积增长51.1%，办公楼销售面积增长20.0%，商业营业用房销售面积增长16.3%。商品房销售额53609亿元，增长68.2%，比2019年1—4月份增长37.0%，两年平均增长17.0%。其中住宅销售额增长73.2%，办公楼销售额增长31.9%，商业营业用房销售额增长20.3%。

　　前4月东部地区商品房销售面积21524万平方米，同比增长56.4%，销售额31741亿元，增长80.1%。中部地区商品房销售面积13691万平方米，增长52.4%，销售额10468亿元，增长71.2%。西部地区商品房销售面积13582万平方米，增长34.7%，销售额10133亿元，增长41.6%。东北地区商品房销售面积1508万平方米，增长31.8%，销售额1267亿元，增长31.3%。

　　拆分单月数据看，4月份单月商品房销售额高达1.5万亿，是历史上最好的一个4月。按照当下的楼市发展趋势，1-4月份的5.36万亿，预期2021年全年突破2020年房地产市场销售17万亿记录成为定局，如果疫情不出现变化的话，2021年全年房地产市场销售额超过18万亿将成为定局。

　　不可思议的是4月商品房销售面积、金额环比分别回落23%和21%，尽管高于2020年、2019年同期。究其原因，主要在于各地区间销售表现的严重分化。东部地区是当前全国楼市最热地区，从前4月商品房销售面积来看较2019年前4月增长29%，涨幅远大于中部和西部地区。而东北地区较2019年同期则规模下降2%。

　　单月数据来看，4月商品房销售面积同比增长19.2%，其中住宅销售面积同比增长20.5%，增速仍然很高，说明部分城市4月小阳春行情较好。2021年1-2月，由于去年同期的低基数，全国商品房销售面积同比大幅增长1倍以上，3月增速开始回落。随着去年同期基数的提高，预计后续全国商品房年初累计销售面积同比增速还将继续回落。

　　2021年一季度商品房销售面积、销售金额大幅度上涨，创2014年以来同期历史最新高，一季度全国商品房销售面积36007万平方米，同比增长63.8%，比2019年一季度增长20.7%。其中，住宅销售面积增长68.1%，办公楼销售面积增长34.4%，商业营业用房销售面积增长24.9%。

　　其四是房价上涨，幅度回落，创1987年同期历史第二新高。2021年1-4月全国商品房成交均价同比上涨13.6%，涨幅小幅收窄。1-4月，全国商品房成交均价10657元/平方米，同比上涨13.6%。其中住宅成交均价10842元/平方米，同比上涨14.6%。商业营业用房成交均价同比小幅上涨3.4%。办公楼成交均价同比上涨9.9%。

　　1-4月商品住宅成交均价同比涨幅较大主要是成交结构原因导致。40城1-4月新建商品住宅成交数据显示，一线城市成交同比大增1.6倍，明显高于二三四线城市。后续随着一线城市成交增速的回落，预计全国房价涨幅将会收窄。分地区来看，东部地区涨幅最高为15.1%，中部地区和西部地区分别上涨12.3%和5.2%，东北地区则小幅下跌0.4%。

　　根据全国商品房销售面积、金额估算来看，4月商品房销售均价继续上扬，达10653元/平方米。这主要由于规模占比最高的东部地区楼市火热，各地市房价普涨。从全国70个大中城市商品住宅销售价格来看，各能级城市一二手房房价同比上涨趋势延续。

　　一线城市尤为显著，一二手房同比分别涨5.8%和11.3%，其中广州一二手房涨幅最大，分别达9.9%和12.9%。二线和三四线城市一二手房房价同比涨幅基本相同，二线城市整体略高。其中银川一手房和扬州二手房同比涨幅最大，分别为13.7%和10.6%。

　　上涨的幅度翻番，创1987年以来同期历史最新高。1-3月全国商品房成交均价10658元/平方米，同比上涨15%。其中住宅成交均价10842元/平方米，同比上涨16.3%。商业营业用房成交均价同比小幅上涨0.7%。办公楼成交均价同比上涨7.2%。1-3月商品住宅成交均价同比涨幅较大主要是成交结构原因导致。

　　全国住房均价在2021年一季度首次迈上万元大关，达到10658元/平，而去年全年均价为9859元/平，前年均价为9310元/平方米。全国商品房平均价格就是10658元，正式宣告破万。2020年一季度，全国新房均价还是9266元。同比去年一季度，全国平均房价上涨了15.0%，环比去年四季度，上涨8.5%。

　　2021年前4月和一季度各地区销售规模对比2019年同期来看，东部、西部和东北地区前4月涨幅均有一定收窄，其中东部地区收窄3pts。这主要由于当前中西部和东北地区普遍出现购房者购买力不足、在售项目降价难换量现象，而东部地区各地市4月起陆续调控政策，颗粒度细化至乡镇，如嘉兴、湖州、合肥、丽水、绍兴等。

　　东部10省（市）均价达到1.49万元/平方米，相比去年全年均价1.34万元/平方米，上涨了1500元/平。中部、西部、东北均价较去年变动幅度很小，这表明全国楼市行情分化继续加剧。目前全国房价过万的城市79个，主要位于长三角和珠三角。去年浙江11个地市房价全部过万，今年江苏13个地市房价全部跻身万元俱乐部。浙江、江苏是地市房价全部破万的唯二省份。

　　笔者认为，主要是区域与产品成交结构性、个人房贷放水、限价调整、区域供不应求、外部资金进入的五大原因导致。按照过去十年，全国新房均价涨幅平均8%，2020年全国新房均价涨幅5.9%。说明全国商品、住宅房价创1998年以来同期历史最新高，存在二种情况，要不是就是房价数据，严重失真。要不就是市场结构性的因素，所谓的区域、产品结构性的影响。

　　其五是全国商品库存面积破5亿平方米，连续2个月保持5亿平方米。2021年4月末，商品房待售面积51436万平方米，比3月末减少422万平方米。其中，住宅待售面积减少423万平方米，办公楼待售面积减少15万平方米，商业营业用房待售面积增加60万平方米。3月末，商品房待售面积51858万平方米，比2月末减少567万平方米，下降1.1 %，同比下降1.6%。其中住宅待售面积2.4134亿平方米，减少559万平方米，下降4.4%。

　　住宅待售面积2016年初达到最高点，此后3年多来一直震荡下降，2019年年末以来住宅待售面积不再持续下降，进入相对平稳的状态。2021年2月末比去年年末大幅增长10.3%，3月以来持续小幅下降。2021年4月末，全国商品房现房存销比为26.1月，环比下降1.4%。其中，住宅现房存销比为17月，环比下降2.5%。办公楼现房存销比为44.6月，环比下降0.1%。商业营业用房现房存销比为49.7月，环比上升0.4%。

　　其六是房地产企业到位资金，增速回落，保持高位。前4月，房地产开发企业到位资金63542亿元，同比增长35.2%，比2019年1-4月份增长21.1%，两年平均增长10.1%。其中国内贷款9043亿元，增长3.6%。利用外资17亿元，下降28.3%。自筹资金17167亿元，增长15.4%定金及预收款24362亿元，增长74.1%。个人按揭贷款10738亿元，增长41.3%。

　　1-4月房企到位资金中的国内贷款同比增速已降至3.6%，房企自筹资金同比增速也仅为15.4%。企业到位资金增速较高，主要是定金及预收款和个人按揭贷款增速较高，而一旦商品房销售增速回落，定金及预收款和个人按揭贷款的增速也将明显回落，房企到位资金同比增速有可能仍会被开发投资同比增速反超，不会造成房地产市场持续过热的现象。

　　房企到位资金增速翻倍，2021年1月到3月全国房地产开发企业到位资金47465亿元，同比增长41.4%，比2019年1—3月份增长21.9%，两年平均增长10.4%。其中国内贷款7222亿元，增长7.5%。利用外资11亿元，下降41.0%。自筹资金13015亿元，增长21.0%。定金及预收款17759亿元，增长86.1%。个人按揭贷款7843亿元，增长50.0%。

　　其七是全国国房景气指数，增速回落，依然创2014年以来同期第二新高。2021年4月，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.27。2021年3月，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.29。2月，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.41，比2021年1月提高0.32点。