临港主城区稀缺纯新盘来袭 红星临港天铂诠释好房该有的样子

乐居买房讯 5月17日起，乐居百城联动，在全国解锁“优选好房”。活动围绕楼盘实地深度测评展开，邀请行业专家和媒体人参与品评，旨在发掘区位优越、口碑过人、配套醇熟、户型出众并兼具性价比优势的城市标杆项目，诠释何谓“好房该有的样子”。

此前，上海乐居已通过实地测评，见证了红星临港天铂项目的品质表现。

接下来，我们将通过竞品对比的方式，进一步反映该项目在板块、价格、户型、配套等维度的实际情况，供广大购房者判断、挑选。

区位：规划重点资源倾斜 临港主城区正处上升区

红星临港天铂位于浦东临港板块，作为近几年来上海的重磅规划之一，临港的价值已经被普遍看好。据官方数据显示，临港洋山特殊保税区正式挂牌运作以来，区内新注册项目已有163个，注册资本金98.2亿元，其中亿元以上项目就有11个，产业经济爆发出了巨大的能量。在产业扶持政策的助力下，新片区揭牌至今新增注册企业15115户，注册资本金2078.19亿元，特斯拉、上海荣威等龙头企业陆续进驻，预计达产产值将高达250亿元。目前，临港板块常住人口已有83万，根据规划，至2035年整个临港将吸纳250万常住人口。在2020年，临港主城区是全市新房成交量最高的板块之一，连续多个月成交冠绝全市，整个板块内新房月成交一度高达905套。但在人口激增的情况下，临港目前仅有一条16号线通行，其运载能力明显不能负担目前以及未来所面临的人口压力。

相比于君御公馆所处的惠南板块，这个曾经的南汇区区政府所在地在近几年发展相对缓慢，一来区域发展已经趋近饱和，交通掣肘之下也缺乏外来人口的导入，目前的发展定位主要以动迁、康养基地为主，大型商业缺位，城市主干道路拥堵，唯一的轨交线路16号线运载能力不足。

而绿地东上海所处的周康板块，也是2020年新房成交量最高的板块之一，其新房月成交套数曾一度超过临港板块，与临港板块轨交缺失不同，除了目前已经全线贯通的11和16号线以外，18号线也在周康板块设站，尽管目前仅通车了航头-御桥部分路段，但在未来全线贯通之后，周康居民的出行将更加方便。此外，得益于张江科学城的南拓，大量张江高精尖人才向南部的周康市场涌入，周康市场享受到了这部分人口红利。然而，这也造成了周康房价的急速上涨，目前，板块内新房报价已经普遍超过6万，几乎是临港新房的一倍之多。

物业类型：高层住宅入市填补板块供应空缺

红星临港天铂位于临港自贸区主城区，规划有17-18层高层，5-10层洋房。在自贸区新片区新政影响下，临港板块内部限购放松、人才优先摇号等等举措，大幅刺激了区域市场，导致区域内住房需求激增，区域房价倒挂，新房供应出现了巨大缺口，其中高层产品更是严重供不应求，与红星临港天铂一街之隔的万达项目于2021年4月底开盘，推出724套房源，参与认购的客户达到了968组，这还是已经启动了积分摇号新政的结果，大量客户由于积分不足而被迫放弃摇号，在2020年开盘的湖边天地项目，其认购率突破220%。

红星临港天铂的入市，填补了临港主城区高层产品的供应空白。与临港相比，无论是君御公馆所处的惠南，还是绿地东上海所处的周康，供应都还算充足，相差在于，惠南板块的需求量并没有那么大，而周康板块普通住宅产品尽管同样有着旺盛的市场需求，但其供应却相对充足，如当下市场，除了绿地东上海以外，还有浦发仁恒珊瑚世纪和中建壹府澜庭两大项目入市。

价格：稀缺纯新盘凸显价值

红星临港天铂为临港主城区纯新盘，目前暂无报价，其价格可参考一街之隔的万达钻石湾，该项目于2021年4月底开盘，参考价约为32530元/平，未来项目的开盘价极有可能在32530元/平左右。从实际的数据对比中不难看出，红星临港天铂与同样处于浦东新区的另外两盘相比，价格优势显著，3.2万左右的价格在整个浦东范围内仍属于低价。目前，周康的新房报价已经普遍突破6万/平，而惠南板块的新房价格也普遍在3.4万/平左右。

而相比之下，临港板块受到重磅规划资源倾斜，整个板块都处于上升期。事实上，业内人士普遍认为，临港板块的新房房价仍有上升空间，整个临港板块新房出现了肉眼可见的供不应求，之所以房价没有显著上涨，是因为当下上海新房市场的严格控制。从区域二手房挂牌价就可以发现，临港主城区的二手房挂牌价普遍较高，红星临港天铂周边的次新房保利铃兰公馆、万科金域澜湾等挂牌价甚至超过5万，尽管这部分二手房基本没有成交，但可以看到的是，目前临港主城区的二手房房东，有着很高的心理预期。

户型：刚需户型设计符合市场需求

红星临港天铂的市场定位非常清晰地瞄准了刚需人群，整体户型设计都符合刚需产品的定位，方正通透的户型没有明显拐角，不浪费面积，满足三口之家的需求。

这是红星临港天铂100平户型，为3房2厅2卫，设计出彩。整个户型做到了4开间朝南，横厅设计让整个室内空间感强烈，增大了整体采光面，南北通透的设计保证了室内的通风采光，U型厨房使烹饪过程中切、配、煮流程得到了合理规划，提升烹饪体验；且厨房与餐厅直接相连，缩短上菜动线，布局合理。主卧做到了套房设计，带独立卫生间以及步入式衣帽间，保护业主隐私。

相比于绿地东上海109平的户型，红星临港天铂横厅的设计是一大优势所在，LDR一体化的横厅设计，让整个户型看上去尺度感更加出色，有效减少了因为过道空间而产生的面积浪费。

周边配套：配套日趋完善 生活配套能级较高

依托16号线临港大道地铁站，红星临港天铂与周边万达、万科、保利一起组成了一个新兴居住组团，目前居住氛围已经成熟。项目与16号线临港大道地铁站的直线距离不足700米，16号线可与2号线、11号线换乘，通往人民广场、徐家汇等市区核心商圈，也可通往惠南、周浦等老城区。当然，目前16号线早晚高峰拥挤的情况较为明显。

临港板块配套发展已经日趋成熟。大型商业综合体港城新天地已经开业，且已经引入多个知名品牌，餐饮、文娱、服装一应俱全，已经成为临港及周边地区人民日常消费的好去处，该综合体与红星临港天铂的直线距离约2.1公里左右，目前停车情况良好。除此以外，临港板块文旅资源丰富，海昌海洋公园已经正式对外营业，其余如上海鲜花港、南汇嘴公园等，都是日常休闲的好选择，如海昌海洋公园，与红星临港天铂的直线距离约600米左右，步行可至。

教育资源方面，整个板块内已经引进了很多著名学校，包括明珠小学、建平临港小学等，加上临港大学城，整个区域形成了非常浓厚的教育氛围。在红星临港天铂一公里范围内，有明珠临港小学，直线距离约300余米。

此外，临港板块已经引入了上海第六人民医院附属东院，等级为三级甲等，该医院与红星临港天铂的直线距离约3.7公里左右，需要自驾或搭乘公交前往。

与正处于发展上升期的临港相比，惠南几乎已经遇到瓶颈，区域内大型商业广场如禹洲、华润万家等，引进品牌能级不足，很难支撑起区域的消费，且区域医疗水平不高；但在教育方面，尽管临港板块明珠、建平等学校名声在外，大家普遍认为教育资质较高，但惠南板块的惠南镇小学、工商附小等学校是整个老南汇地区的老牌学校，教学水平还是有一定保障的，究竟孰优孰劣还有待考察。

周康的房价水平虽然远超临港，但张江科学城南拓的规划与临港规划相比，还显得分量不足。周康目前的商业主要依托万达广场，且有绿地缤纷广场、永乐广场等新兴商业广场崛起，商业能级有保障；但在医疗资源方面，周浦医院的资质不高，周康居民在重大病情方面仍更愿意前往市区，如仁济医院等。

但周康在轨交方面有一定优势，除了11和16号线，在18号线全线贯通之后，可与2、3、6、7、8、9、10、11、12、13、16号线等多辆轨交换乘，通往人民广场、徐家汇、张江、陆家嘴等多个核心商圈，周康轨交出行远比临港、惠南方便。

综合来看，作为临港主城区的纯新盘，红星临港天铂占据了地铁站周围的核心位置，与周边万科、保利、万达等形成了一个优质的居住组团，目前该组团居住氛围已经日趋成熟，且与周边核心配套的距离较近，生活方便。项目本身在产品设计上中规中矩，符合市场对于刚需自住产品的定位，加上区域本身新房供不应求的局面，预计开盘将成为市面上的关注点。