莱关注丨为什么越来越多的企业选择独栋写字楼？

在企业发展到一定阶段时，独立的企业园区越来越“受宠”已是不争的事实。

作为“总部经济”这一新经济类别的重要载体，相对于传统写字楼，相对独立的园区或写字楼拥有独立的冠名权、富有企业特色的大堂以及除了商务办公之外的其他配套，如员工餐厅、健身运动等可以充分进行个性化定制空间，构建出集办公、居住、健身、休闲、娱乐所有功能为一体的商务办公新模式，使得企业在企业文化，企业品牌，形象展示推广方面，拥有更加独特的优势。

纵观世界名企总部选址，从美国硅谷的微软、苹果、Intel到中国的阿里巴巴、华为、百度等大企业，独栋办公都是企业总部择址的终极目标。

独立的办公楼或园区,俨然已成为企业实力和价值的标榜之一。

超级企业偏爱独栋写字楼

苹果新总部位于美国加利福尼亚州库比蒂诺市，造型为环状建筑，中间为大型庭院，设计者乔布斯形容它为“一艘着陆的宇宙飞船”。总占地面积约26万平方米，耗时8年建设，总花费约达50亿美元。园区以绿色为主，空间充裕，种植树木达数千棵，设立果园和中心花园。内部建筑主要包括办公楼、餐厅、咖啡馆、慢跑道等。铺设大量太阳能发电板，构筑清洁能源电网，仅靠太阳能就可以满足设施75%的供电需求，可谓是世界独栋办公楼之最。

位于华盛顿西雅图的微软总部是独栋办公建筑的另一典范。1986年2月微软工作人员搬入，绵延至今历史悠久。“大”是微软总部的特点，总部内部包括购物中心、饭店、咖啡厅、银行等，占地面积202亩，日常容纳4万余名常驻员工，功能齐全如同一座城池。鳞次栉比的办公楼采用独特的x字型设计，微软表示这样的建筑方式是为了使每一栋办公楼的每一层每一间办公室都得到最良好的采光环境。

把目光望向国内。位于北京海淀区的百度总部大楼，又名百度搜索框大厦。作为中国当之无愧的第一搜索引擎，这座办公大楼是百度公司总部及科研用房，是集办公、科研于一体的大型综合型建筑。

另一个极具代表性的总部园区是位于杭州市余杭区的阿里巴巴总部，又名淘宝城。根据第五期建筑规划预测，总占地面积将达97.8万平方米。除最初的8栋单体建筑和2栋停车楼外，还建设有囊括员工主办公区、食堂、健身房、体育场、报告厅和影视放映厅等日常办公休闲基础设施。

不难发现，这些世界级别的企业总部都有相同的特征——都是舒适度高、绿化面积大、私密性强的企业独栋。那么独栋写字楼到底都有哪些具体优势，让世界名企们钟爱有加？

无可比拟的“独栋”优势

独栋办公兴起于国外上世纪60年代以后，美国硅谷的工作人员发现，在优美舒适的环境中，更能把人的潜力调动起来。其实，独栋写字楼除了有低楼层、低密度、低容积率和高绿化率的环境优势，还拥有许多传统办公楼不具备的优点。

1、树立企业形象

第一印象决定成败的市场竞争中，企业独栋办公楼是企业形象、实力、文化的第一道展示平台，是征服客户的有力工具。与传统办公楼相比，企业独栋办公楼拥有独立的冠名权、独立的大堂、独立的电梯甚至独立的员工餐厅、员工会所等个性化空间。如位于北京海淀区的腾讯总部大楼，内部设施齐全令人艳羡，不单为企业员工提供了优质办公生活环境，更成就了群众对于腾讯蒸蒸日上的积极印象。

2、园区政策优势

国内的小独栋写字楼通常被规划在各类产业园区中，因此入驻企业有机会享受园区各类产业扶持政策。

3、营造企业文化

企业独栋办公更贴切企业的个性需求，也便于管理。如位于上海杨浦区的bilibili总部大楼，作为深耕亚文化圈的新兴企业，这栋大楼洋溢着独特的人文气息，吸引众多拥有共同文化认同感的受众。无数心向往之的年轻人慕名而来参观留影，使这栋冷冰冰的钢筋水泥建筑，具备了超乎商业功能之外的更多文化意义。

4、降低经营成本

此外，相对于集约式办公楼，独栋办公楼物业在费用支出上也具有一定优势。一般可以拥有一定数量泊位，保安及保洁成本则可以根据公司自身需求进行调整，从而减少企业经营成本。

TMT、互联网、金融企业对独栋写字楼的需求强劲

朱磊

Laurence Zhu

莱坊高级董事

中国区研究及咨询部主管

“根据莱坊《聚焦金融业写字楼租户市场》专题研究报告显示，金融业仍是上海甲级写字楼市场最主要的租户类别，占比一直保持在25%-35%之间。内资金融机构买楼作为总部用途的意愿强烈，全市，15%的甲级写字楼以金融机构的名称来命名。其中，在陆家嘴，62%的甲级写字楼以金融机构的名称来命名。此外，自建总部办公楼成为金融企业扩张新路径。随着金融行业的不断成长和政府的引导，预计未来上海将有更多的金融企业考虑自建总部办公楼，以满足企业日益增长和变化的办公需求。例如，2020年以来，已经有多家金融企业与临港新片区管委会签署了楼宇购置协议。”

从现代办公形态来看，新兴商务区更充裕的土地供应使办公建筑形态不再局限于寸土寸金的核心商业区，商务中心的高层建筑不再是企业首选。据调查统计，22%的企业选址时考虑入驻一线城市的独栋写字楼，其中TMT（数字媒体）、互联网、金融类企业对独栋写字楼有着非常强劲的需求。这三类客户群体存在共同特征：

1、这类企业往往资产雄厚，其雄厚的资金已足够支付独栋办公楼。

2、这类企业大部分已发展到一定规模，开始或已经关注品牌形象，而独栋办公楼是宣传企业形象的最佳工具。

3、这类企业都更注重自己的企业文化培养，独栋办公楼可以在独体空间内宣传自己的企业文化，带动企业文化的提升和发展。因此，企业独栋办公楼是这三类企业的最佳选择。

具体以TMT企业为例，这类企业所需办公面积大，需求更偏向于价格低的产业园区，而产业园区的小独栋是首选。而且疫情的影响让众多TMT行业对私密性、安全性的写字楼更为追捧，所以TMT企业作为小独栋写字楼的重要买家之一,其积极的发展态势也间接促进了该类企业对小独栋办公的需求。就目前的发展趋势来说，TMT行业已经成为写字楼租赁行业需求主力之一，这类型的行业无论是在一线城市还是二线城市都比较青睐小型独栋写字楼。

在可以预见的未来，独栋写字楼凭借其优越的办公条件、良好的生态以及产品的稀缺性，正在成为国内外企业替代CBD写字楼新的办公聚居地，其全新的办公模式将为企业带来更高效率的企业管理、更多元的平台整合、更清晰的文化创建乃至企业形象的升级，企业选择独栋办公楼的意义不仅是在激烈的市场竞争中赢得先机的手段，更是一项对企业未来发展的长远投资。

卢焜

Katherine Lu

莱坊北京董事总经理

“总部企业是构建首都“高精尖”经济结构的重要推动力，在京津冀协同发展战略下，北京新政策鼓励总部企业增资本、扩功能，无论在资金支持、资金奖励、人才引进，以及在服务保证等方面，推出了力度更大、措施更实、受益面更宽的举措，北京建设科技创新中心，高精尖型总部经济必将成为推动首都经济发展的重要力量。目前，北京市独栋办公产品主要分布在五个区域，即：海淀科技园、丰台区的总部基地和丽泽商务园区、顺义空港区域、通州商务区以及北京经济开发区。2009年以来北京市的新城规划，带动了北京市整个产业结构的重新布局，形成了以企业总部为基础的产业结构，促使北京的产业向新兴商务区转移，这种发展趋势拉动了独栋办公楼的需求。

从莱坊目前服务的全球科技创新、专业服务类、新能源和大健康等产业的企业发展来看，现代化城市办公落地新兴商务区将是众多特定类型企业地理区位选择的发展趋势，而快速成长的头部企业办公场所也会青睐于独栋办公楼。北京正在向着全球领先的商务城市发展，并随着新兴商务区域的不断繁荣和基础设施的完善，大量独栋办公需求会应运而生。”