出品：大摩地产
陈锦石正在寻找他的第三个上市平台。
最近，中南高科产业集团有限公司（ZoinaT-Park Group Holdings Limited）在港交所递交了上市申请书。资料显示，中南高科是一家产业园区开发及运营商，提供集产业研究规划、园区开发、产业资源导入及产业园综合运营服务于一体的综合服务。
值得一提的是，就在3月底，中南物业的招股书才刚刚被递交至港交所。
两个月内二次冲击港交所
中南集团的业务涉及极为宽泛，下设中南置地、中南建筑、中南土木、中南资本、中南金融、中南建投、中南工业七大产业板块及中南高科、中南教育、中南园林三大事业部。
中南高科是中南集团已经形成的以地产开发为主的“4+1”业务布局的其中之一。另外四大业务分别为：中南置地、中南建筑、中南实业投资和中南教育，而实业投资下面再分为金融、资本和工业三个方面。
招股书显示，2018年-2020年，中南高科分别实现收入4.61亿元、19.78元和46.13亿元，其中物业开发及销售占比高达99.3%、98.4%和99.3%；毛利分别为1.57亿元、6.66亿元和12.92亿元；毛利率分别为34.1%、33.7%和28%。中南高科新增获取产业园项目的数量分别是12个、20个和30个，截至今年2月底，中南高科拥有70个产业园项目的项目组合。
除了中南高科之外，3月底，中南物业在港交所递交了招股书。
数据显示，2018年-2020年，中南服务实现收入5.52亿元、6.82亿元、8.63亿元，实现年内溢利1795万元、2705万元、6675万元，三年复合年增长率高达92.9%。
与高增长的收入相比，中南服务的规模也没有掉队。
2020年，中南服务在管面积为3691万平方米，合约面积为6461万平方米，合管比达到1.75倍，高于已上市物企1.3的均值。
从持股结构来看，公司第一大股东是董事会主席陈昱含（陈锦石女儿）委托的家族信托，持股83.2%；第二大股东是中南服务的股权激励平台，持股12.67%；陈昱含单独持股4%，为第三大股东。
值得一提的是，在一个多月之内，陈锦石连续递交两家公司的招股书。一方面来说，或许是各个板块业务趋于成熟，需要上市实现更大规模的发展；另一方面，可借助资本市场来优化公司的财务，进行较大规模的融资。
若物业平台中南服务和中南高科能够顺利在港交所上市，再加上A股平台中南建设，那么陈锦石届时将拥有3家上市公司，与此同时也是为中南集团打开了新的融资通道。
对于上市公司来说，可借助资本市场进行融资进而开疆拓土，夯实企业地位。
从资本市场来看，物业公司在这两年成为了追捧对象，远超母公司的高估值吸引使得越来越多的地产公司分拆物业公司进行上市。
投资逻辑上来看，物业服务是轻资产运营模式，人工成本占总成本比例最大，而除人工外的大部分成本则均可外包。在人力成本承压的市场环境下，提高人均在管面积，提高外包比例能大幅提升物业企业的盈利能力，所以行业集中度提升与规模效应是核心逻辑，这对二级市场投资者来说有较大的吸引力。
另外有机构统计，截至2020年底，在香港上市的物业管理公司达37家。就IPO募资来看，2020年通过IPO上市的16家物业公司募资高达678.65亿元，平均每家IPO募资高达42.42亿元。
亟需地产之外的想象空间
除了前述提到的在港交所递交招股书的两家公司，目前中南建设是中南集团旗下唯一一家在A股上市的公司。
中南建设以地产开发业务为主，2020年的财报显示，中南建设实现营收786亿元，同比增长9.4%；归属于上市公司股东的净利润70.8亿元，同比增长70%；房地产开发业务与建筑业务继续保持着7:3的收入占比。
在陈锦石的愿景中，中南建设未来的业绩会达到5000亿元。
若以中南建设管理层的理想计划，按照每年10%的增速测算，中南建设将在8年后达成这个目标。
但从中南建设的全年合同销售金额来看，2020年2238.3亿元的销售额并未完成当年设定下的2300亿元目标。
2020年，中南建设全年合同销售金额2238.3亿元，同比增长14.2%；合同销售面积1685.3万平方米，同比增长9.4%，全年14.2%的增速也低于了此前预期。
另外，毛利率过低的问题依旧困扰着中南建设。
尽管中南建设2020年的毛利率由2019年的17.93%增长至19.14%，但这个数据依旧低于行业的平均线。
深交所曾对中南建设2019年的年报下发了问询函，当时就要求中南建设说明地产开发业务毛利率仅有17.93%的原因。对于深交所的问询，中南建设承认毛利率确实低于行业平均水平并回复，“由于公司起点低、净资产积累少，融资成本高，所以中南建设房地产业务不能像行业其他公司一样依赖提高杠杆，储备更多土地，更多获取土地升值的收益，而是选择坚持快速周转，提高运营效率，以更好的运营管理和回款管理，获得生产住宅产品的收益。”
债务方面，2020年末，中南建设有息负债（含期末应付利息）799亿元，有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债233.7亿元，占全部有息负债的29.25%，较2019年末下降5.06个百分点。
从“三道红线”来看，目前中南建设踩中一条红线为黄档企业。
2020年中南建设现金余额328.6亿元，相比2019年末增加29.3%，现金短债比1.41，扣除受限资金之后的现金短债比1.04。净负债率（有息负债减去现金与净资产的比值）在2020年下降了71.12个百分点至97.27%，勉强回到了政策要求的100%以内。
另外，中南建设双向剔除预收账款后的资产负债率为79.76%，较2019年末下降4.2个百分点，与政策规定的70%，仍有近10个点的差距。根据管理层的说法，最晚将在2022年实现三线全绿。
地产行业高增长的时代已经过去，目前进入稳定增长时期。对于中南来说，集团需要寻找在地产开发以外的多元化发展，寻找除了地产以外的业务增长。
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