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我是小区业主,为什么不能开车自由出入自家小区?

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  转自:北京三中院

  

  伴随我国汽车行业的繁荣,各个城市面临着停车难的问题,因车辆通行和停泊而引发的纠纷时常发生。家住北京市顺义区的肖女士将管理所在小区的物业公司告上法庭,要求物业公司不得妨碍其在小区驾车出入的自由通行权和临时停放权。物业公司辩称,肖女士的诉讼请求与肖女士签署的《前期物业服务合同》及《业主临时公约》中有关车辆管理的规定不符,不应得到支持。

  法院经审理查明,肖女士系案涉小区的业主,其在案涉小区租赁其他业主的产权车位一个,肖女士家中共有两辆汽车,其在诉讼中表示其诉求为在不考虑另行购买、租赁车位或领取临时出入卡的前提下要求两辆车同时通行并临时停放于小区园区内。

  

  肖女士签署有《前期物业服务合同》及《业主临时公约》。其中《业主临时公约》附件四《车辆、道路及停车场(库)管理规定》中明确:“1.园区内的车位、车库,不论业主是租或买,均应向物业管理公司申明并办理固定车辆出入卡,以作为进出园区之有效通行证件,如不慎遗失,请立即向物业管理公司挂失并缴费补办;此卡是出入园区的有效通行证件,领卡后请随身携带,妥善保管,勿借给他人或遗失。无相应车辆出入卡的车辆,保安人员有权拒绝放行。2.来访车辆经许可后,在入口办理登记手续向保安人员领取临时车辆出入卡,出园区时交还此证方允许通行……5.进入园区内车辆必须按指定地点停放,小区道路及非停车点禁止停车,对阻碍交通的车辆,物业管理公司有权拖移,车主须无条件支付由此产生的一切费用,并承担其后果。”

  庭审中,双方确认案涉小区的所有车位均已售出,小区无供临时停车的共有车位。案涉小区现已使用车管系统代替车辆出入卡管理车辆,肖女士的两辆车的车牌号均已录入车管系统,但不能同时进入小区,其中一辆驶出后另一辆方能驶入。

  

  裁判结果

  生效判决认为,《前期物业服务合同》及《业主临时公约》合法有效,双方应依约履行自身义务。肖女士的两辆车在涉案园区车管系统都能识别和通行,可见物业公司并未侵犯肖女士的通行权。管理规定同时要求进入园区的车辆必须按指定地点停放,小区道路及非停车点禁止停车。现双方均认可案涉小区无临时停车的共有车位,肖女士家庭仅租用一个车位,其要求在不另行购买、不另行租赁车位以及办理临时车辆出入卡的情况下同时通行并临时停放两辆车,不符合合同约定,物业公司依据《业主临时公约》对车辆进行管理符合双方间约定,并无不当。故判决驳回肖女士的全部诉讼请求。

  

  法官说法

  本案发生于《中华人民共和国民法典》实施之前,人民法院根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作出判决。下面,我们一起来看看民法典的相关规定。

  目前,在我国现有法律框架下,小区车位有以下几种类型。一种是人防车位,属国家所有,平常由投资者使用管理及收益。此外,《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。据此,若车位属于规划内用于停车的范围,则车位的所有权依业主与开发商的约定处理;若为占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,则属于业主共有。本案中,案涉小区的车位均为开发商出售给业主的产权车位,所有权归购买车位的业主享有。

  

  《中华人民共和国民法典》第二编第六章部分对业主的建筑物区分所有权相关内容进行了明确规定。据该部分的相关规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主可以通过设立业主大会、选举业主委员会对共有部分共同管理,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。物业服务企业根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设置,物业服务企业管理的范围不仅限于物,还有妨害物业服务与管理的行为。本案中,肖女士签署有《前期物业服务合同》及《业主临时公约》,前述约定对肖女士具有约束力,其应依约行使权利及履行义务。物业公司根据前述约定对车辆进行管理符合双方约定,有利于解决因车多位少引发的问题,符合业主的公共利益。而肖女士要求的两辆车均可自由出入并临时停放不符合合同约定,若小区内人人皆享有肖女士要求的“自由通行权”,可想而知小区内车辆停放无疑混乱不堪,事实上更影响肖女士的通行权利,最终导致其主张的权利和他人权利均难以实现。

  

  业主在小区无疑享有广泛的权利,但自由有限度,权利有边界,权利义务永远如影随形,行使权利必须依法依约进行。小区停车位不足是客观事实,科学的管理才能使得有限的停车资源发挥最大作用。如果小区人人都打着自由的旗号不遵守规则,可以想见小区内拥堵不堪和安全隐患等烦心事将时时上演,届时受损的可能不仅是业主的停车权,甚至是小区内所有人的生命安全。

  文字:龚勇超 郭妍子

  编辑:周燕 张方媛(实习)

  图片:来源于网络

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