北京楼市：多中心发展格局已定，买房投资需精挑细选

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　　提问：房姐好，新人首问，目前西城月坛有一套，孩子已上初中，1月底左右差不多能有200万。家庭年薪60左右。考虑到孩子以后越来越大，以后结婚也需要个自己的房子，想趁着自己岁数不太大，赶紧再买一套。我的情况，感觉望京南湖东园类似的老房子，买个两居大概500万，比较吃力，望京星河湾500万能买个一居南向开间，双井九龙花园500万能买个户型一般两居，通州500万运河湾能买个户型不错的两居，常营跟通州情况类似。我们的资产如何配置比较好？500万的房子按照全款抵押贷款的方式我们的经济实力是否买的起？如何操作？现在是否是最佳入手时期？还是等再攒个一年半载的钱，凑多点儿首付再买？另外我们这种情况暂时不住，应该属于投资，选好小区大一居好？还是老小区小两居好呢？如果老小区最好买几几年以后的呢？天通苑顶层复式、青年路、大望路团结湖等地区是否适合我们？您能否帮忙推荐合适我们的笋盘？谢谢。

　　回答：你好，考虑在通州上班，可以入手一套通州的2居。月坛学位用完，如果不自住，没有保留的必要。北京是多中心城市，多中心的布局的出发点是什么？是因为性价比。老区核心自不必说，城市多年发展，历史地理决定了第一个中心，往往也是地理中心。那我们为什么会出现第二个 第三个中心呢？因为城市发展到一定程度，还要继续发展就会面临很多的问题和限制，比如说拉产业，就要有地，哪里的地便宜呢？新区一般可供开发的平整土地面积大，早期征收价格低，更易于统一规划，统一建设。老核心就不具备这个优势，征收困难，贵，北京的老核心几乎没有改变的可能性了。所以还导致了一个问题，第一个核心不如第二个核心看起来高端大气上档次，第一个核心看起来老旧，甚至破败，第二个核心则赏心悦目，现代化城市的影子。第二个核心的开发优势在于其性价比，很低的价格，就可以做出来很多的事情，如卖地，拉产业，聚人口，对城市的发展非常的有帮助，也是易于成型的。所以很多城市乐于去开发新区，成本低，回报丰厚。所以现在东西城的房价和海淀 朝阳的产业中心+学区中心的房价相差不大。西城唯一支撑房价的只有学区，而学区政策是在不断变化的，考虑到稳定性，更倾向出手月坛置换望京。现在是比较好的置换时机。

　　提问：您好，个人情况年收入1000-1500W 目前自己名下北京住宅有一套在五环，还有一套资格。孩子过三年要上小学了，计划考虑学区房，从投资角度看您推荐朝阳公园附近，我该如何选择，从教学质量来看首选海淀？另外，每年的收入应该怎么投资，请指点，多谢了

　　回答：1. 从质量和多校划片稳定性考虑 ，东西城均衡点，海淀学校分部差异大, 东西城>海淀 2. 以房产为核心配置，建议北京+深圳双地持有，长远看一线房产依然是最优选择 北京 主看看 望京、朝阳公园、双井 深圳 主要看 深圳湾、蛇口、宝中

　　提问：房姐好，新人首问。父母现在希望用旧房置换一个高收益楼盘，纯投资非自住用，想请教以下问题： 1. 旧房是2个富润家园开间，租售比1.75%，请问现在用掉首房首贷名额进行置换是否合适？ 2. 为了最大化收益，您更推荐置换两套小房？还是二合一？ 3. 基于我们的选盘要求，能否推荐几个租售比高且保值升值能力强的楼盘？希望能最大化房产增值+租金的综合回报，最好有具体的小区名称 4. 听中介说现在综合回报最高的是五十年产权房，因为未来政策可能放开，这类房子价值会提升，且租售比高，不知道您是否同意这个观点？如果同意，您推荐哪些商住房？ 以下是选盘要求： 范围：全北京 房型：新房二手商住均可 资金：总价不高于1100万（800万卖房现金+300万贷款） 感谢！

　　回答：1. 富润家园基本都是塔楼，小区环境略局促，这个租售比也比较低，可以置换 掉 2. 小房不是最优投资标的，sfsd肯定在一套上用足更合理，建议二换一 3. 建议看望京和双井板块 4. 拉黑这个中介吧，现在还推荐买商住房。大把人都脱不了手，要去做这个接盘侠么？ 另外买房投资最忌讳太看重租金，租金高的标的往往涨幅都很低

　　提问：房姐您好，我的情况如下，我是外地人落了京户，有车，未婚手里子弹100w，税后年收入35w，谈的男朋友计划明年结婚，他手里子弹300w，无车，也是外地人京户，收入不稳定事业在起步阶段估计他两年内往家里拿不回什么钱。两人都是首套首贷，婚后就计划生孩。 plan a：明年和男友一起350-400万首付，300w月供买一套三居上车房，不考虑学区（孩子还没出生几年后根据家庭收入情况再做安排），只考虑投资+自住。我工作在海淀三环，工作时间较为自由，所以购房区域也都可。想请您推荐几个小区。 plan b：两人婚前用足首套资格，买两套。只考虑自己的能力，我自己100w首付，看了一圈最近关注了亦庄橡树湾，感觉整体很好，可以自住，预计5-6年以后如果有地铁加持投资属性也很高，想入手一套两居，我自己可以无压力首付和还月供，或者紧吧一点买个92平小三居。请您帮忙看下亦庄橡树湾到底怎么样，可以买吗。至于男朋友300w现金，可以买个总价500w，他两三年内没啥稳定还款能力，可以买个投资属性的小房子租出去，这部分您有什么投资推荐吗。 plan c 直接跟男朋友一起买个橡树湾小四居121平（200w首付，总价500w），23年底可以入住，先租房住，手里留200w现金理财，为以后买小学区房攒钱。 看了一些您的公众号文章，看您比较看好通州和亦庄，希望您能看到我的提问，谢谢啦

　　回答：你好，如果你指标够多，肯定是拆开买总价低的更合适，毕竟两套的租金肯定高于一套，另外涨幅上来说，总价低的更有保证一些，也更好卖一些。 马驹桥那个地段，很难让人看好未来增值，实在投资就就是赌低价+华润品牌溢价了。当然这个房是纯商品房，价格倒不算贵就是。 缺点就是 周边配套还没起来，有些荒，马驹桥 一直以来因板块的交通配套，被人诟病。 300万左右，建议你看看东五环外一点北京新天地、柏林爱乐的正规一居室 如果五环内的话，可以看看炫特嘉园的一居室，或者大望路CBD传奇、金港国际的开间都行 总价500万，关注朝青板块：华纺易城 青年汇佳园 珠江罗马嘉园 国美第一城

　　提问：房姐你好，小白首问。我和对象未结婚，他名下在通州有一套自住型商品房，明年贷款还完；用我的sfsd在密云城区买了一套房子，总价200多。另外他还有潘家园及木樨园两套老破小，单套总价300左右，看您之前的文章说远郊即是坑，请问我们该如何合理配置并运用房产以达到资产升值的目的，还请指教

　　回答：投资角度密云不是好选择，除非自住需求。两套老破小有机会可以优化掉换位一套大标的更合适，如果有买房换房的情况可以将，通州再抵押掉，增强现金

　　提问：房姐您好，新人首问。和老公有一套自住在石景山，公公名下，因此两个人还有sfsd。公公把舟山一套房子卖出，总值200万。加上双方父母和个人存款，首付最多260万。首先想问您，是存银行理财还是近期入手房子？若后者，房子需求如下1. 需要有保值或增值空间，因为五六年后，我们一定是学区房刚需，必须置换学区房。2. 要容易出租，用租金加公积金抵一部分房贷。且满五唯一后要能够及时出手。请芳姐帮忙选几个可考虑的区域，以及具体的小区。

　　回答：260首付买650左右的标的 优先天通苑大面积，或者望京，酒仙桥，金台路，北工大一带的大面积老公房 或者百子湾片区次新盘

　　提问：房姐您好，北京首套房，200多首付款，工作在和平门附近。1，考虑通勤方便和投资以及以后换手，应当选哪些小区的房子。2，目前准备买诺德逸府的限竞房新房，69平小户型，值得推荐吗？3，远洋山水的二手房值得推荐吗？4，地铁景风门附近小区或者方庄的小区推荐吗？

　　回答：看看 丰台 角门、马家堡板块 恋日嘉园、丽水园、星河苑 新盘看看 看看诺德春风和院比诺德逸府要强 远洋山水带学区偏贵，方庄都是老房子多，供应量大，板块固化，未来规划发展没什么预期，所以不是最好的选择。

　　提问：房姐感谢回复，我其实是看上了壹亮马那个楼盘（新房），请问您如何评价这个楼盘呢？以及这个楼盘配建了好几百套公租房都快和商品房数量差不多了，而且挨得很近，开发商说能有隔离但我总感觉不放心，说实话这个点会不会成为购买的重大隐患拉低入住品质？希望您再次答疑解惑～

　　回答：壹亮马属于高端盘，问题主要在于东边有京沈高铁，还有2万平米公租房。 我觉得公租房不用过度担心，这个价格在分割上出问题，业主肯定会集体维权。开发商应该不会犯这种众怒的事情

　　提问：房姐好！1.请问200平米+的房子有投资价值吗 2.具备什么条件入手200+平米的才有合适

　　回答：当然可以投资，例如 望京以宝星，慧谷等为代表的次新7*200平 CBD阳光100单价6.5*220 双井九龙山次新7*200平 天通苑2.8*200平等 都是不错的选择

　　提问：房姐，新人首问，坐标海淀区西三旗，自有住房一套市场价550左右，没有贷款，没有换房要求，JYD拿了300，手里有子弹120.考虑再入手一套，纯投资，考虑房租，升值空间，看了望京和清河板块，但是有个中介的朋友推荐东直门，柳芳，西坝河这边，说是价格挖地，有点纠结了，请您指点

　　回答：清河柳芳东直门 都不合适，望京没有太符合的标的。 西坝河的老房子两居一个选择，可以看看地铁10号线北段的两居室，安贞门到惠新西街南口附近的房子，位置比西坝河还好一点。比如安贞里 安贞西里 胜古南里啥的。西坝河有点学区优势，位置其实一般。另外推荐选 两居公房性质，八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河北工大等地

　　提问：【新人首问】房姐，目前我和女朋友准备结婚，想找一个二居或小三居，准备结婚刚需自住。我是sfsd，她名下有一套香河大爱城的74平二居在贷款ing，16年买的没下房本。手头子弹150-160。 我在望京上班，她在知春路上班，自住的同时希望未来5-10年有稳定涨幅将来好置换大三居预备孩子上学。目前找了一手楼盘北七家的和悦华玺、金辰府、未来金茂悦；二手楼盘在看天通苑、回龙观龙华园、双桥天泰北双苑、石佛营西里。 求问1.以上一手和二手更考虑哪个？2.北七家这几个一手盘值得买吗？3.二手楼盘是否可以从这个几个区域选，主要还有哪些笋盘推荐呢？3.从长远考虑，香河的房子能长期持有吗？有潜力吗？

　　回答：1. 当前市场大部分新盘都处于溢价，淘笋机会只存在二手市场 2. 性价比不如二手，如果一定选建议看 未来金茂悦 3. 石佛营西里>天通苑>双桥天泰北双苑>回龙观龙华园 4. 香河有合适的机会建议出掉，长期收益不如北京核心区

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