融创中国总资产突破万亿，E50房企总资产增速放缓至20.0%

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E50房企

亿翰标杆50，简称E50，由亿翰智库选取的50家A+H股极具代表性的标杆房企组成。

关于E50上市房企的说明

研究模型

总资产和净资产是企业财务报表中的两个重要指标，是企业资产负债表里的两大核心要素。总资产和净资产反映了企业规模的大小。企业总资产高说明企业资产雄厚，聚集了较多的资源；反之，总资产较小的企业则拥有的资源相对较少。

另外，由于企业财务报表中存在“总资产=总负债+所有者权益（净资产）”的恒等式，因此总资产和净资产的差异又侧面反映了企业的负债信息。因此，在亿翰即将发布的《2021中国上市房企百强研究报告》中，我们将各房企的总资产和净资产纳入研究体系，作为考核企业规模的重要指标。

亿翰百科

总资产：指某一经济实体拥有或控制的，能够带来经济利益的全部资产。根据资产的流动性划分，总资产包括流动性资产和非流动性资产。从财务表报的勾稽关系来看，总资产等于净资产和总负债之和。

净资产：指企业拥有的并可以自由支配的资产，又称所有者权益或者权益资本。

PART 1

房地产调控和融资收紧，促使房企规模扩张趋缓

2020年E50房企总资产规模继续增长，其中总资产过万亿的大型房企，部分诉求于优化财务质量的房企，以及追求高质量增长的房企的总资产增长速度放缓；相反，总资产基数较小的房企和部分加大扩张力度的房企的总资产仍在高速增长。

从总资产规模来看，E50房企中共有6家总资产规模超万亿，其中融创中国2020年总资产同比增长15.4%至11084.1亿元，也进入万亿阵营。E50房企总资产合计48639.8亿元，同比增长20.0%，较2019年E50房企总资产增速20.7%有所下降。

从总资产增速来看，多数房企的总资产增速介于10%-30%，仅有少数房企总资产增速低于10%或者高于30%。其中，总资产增速介于0-10%的房企包括碧桂园和万科地产等龙头房企，在总资产规模基数较大的情况下，总资产增速放缓，介于0-10%的房企还包括富力地产和中国恒大等以改善财务质量为主要目标的房企，在2020年，富力地产出售广州国际机场物流园股权，以及放缓土地投资力度控制负债等，导致了企业的总资产规模增速放缓。

总资产增速高于30%的两家房企分别是正荣地产和建发国际集团。正荣地产总资产增速为30.8%，建发国际集团总资产增速为58.7%。2020年下半年三道红线政策出台后，规定将企业的财务质量与有息负债增速挂钩，这使得财务质量较好或者有资源优势较强的房企投资灵活性更高，正荣地产和建发国际集团在这样的背景下，土储拓展良好，总资产规模也高于多数同行房企。

从行业视角看，房企总资产规模增速趋于平缓，我们认为有以下原因：在房住不炒的大趋势下，热点城市调控政策继续加码，导致了房地产开发的盈利空间逐渐压缩，房企投资更为谨慎；此外，2020年三道红线调控政策出台后，房企融资更为被动。这促使企业投资总量收窄，抑制了总资产规模扩张。

PART 2

资产负债结构再优化，房企诉求于自有资本谋求发展

虽然E50房企的总资产增速趋于平稳，但是从资产负债结构看，房企的净资产增速较为强劲，并且在房地产调控政策密集出台，以及融资环境更为严峻的情况下，房企的总负债增速较低。由此，房企资产负债结构进一步优化。

总资产由净资产和总负债构成，2020年E50房企的净资产具有以下特征:

（1）房企倾向于分拆业务上市以及配股等吸纳资金，增厚所有者权益；

（2）多数房企净资产增速高于总负债增速，资产结构进一步优化，提升了财务安全性。

首先，2020年E50房企中部分房企通过上市，分拆物业上市以及配股等方式扩大了净资产规模，使得净资产增速较高。仅中国恒大净资产下降了2.3%，此外，华润置地、远洋集团、大悦城和时代中国的净资产增速处于10%以内。

其次，在土地端“限地价、竟配建”以及销售端“限房价”等模式下，房企的利润空间被压缩，从而使得房企谨慎投资，房地产开发也开始由野蛮生长向精耕细作过渡，有息负债增速低于过往，部分房企的总负债增速低于净资产增速。

最后，在三道红线政策下，房企有息负债的增长空间与财务质量挂钩，对于财务质量一般的房企而言，有息负债增长空间受限制，扩大自有资本有助于优化财务质量，同时资金使用成本更低，因此，企业更倾向于用低成本的自有资本实现增长。

综合来看，在房地产调控收紧和融资收紧等环境下，房企的总资产规模增长速度趋于平缓，并且资产结构有了进一步优化。

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