市区“老破小”和郊区“高大新”，哪个更值得买？内行人给出分析

对于经济条件比较好的人来说，当然会选择市区的新房。相比城市中的“老破小”，市区新房拥有更好的居住体验；相比郊区的新房，市区新房拥有更好的地段，更加完善的生活配套设施，生活更加便利。

不过对于大多数普通购房者来说，确实难以接受市区新房的高房价，从购买力上来说，要么选择市区的“老破小”，要么选择郊区的“高大新”。

就拿笔者所在城市来说，市区新房价格在一万五以上，市区“老破小”价格在一万二左右，郊区新房价格一万左右。

如果购买市区新房，基本要购买100平米左右的三居室，购房成本年在150万以上；如果购买市区“老破小”，一般会选择购买80~90平米的老房子，因为老房子公摊面积一般在10%以内，八九十平米的套内面积其实和100平米新房的套内面积一样，购房成本100万左右；如果选择购买郊区新房，通常会购买110平米左右稍微大一点的户型，购房成本110万左右。

从买房成本上来说，市区房子的买房成本太高，普通家庭很难接受，而郊区新房和市区老房子买房成本很接近，同时也是普通购房者可以承受的买房成本。通常100万左右的房子选择30年等额本息的话，需要30万的首付款，同时每个月4千左右的房贷，相信这样的买房成本确实会给购房者带来一定有压力，但是勉强还可以接受。如果购买150万的房子的话，仅首付成本就要50万左右，同时每个月还要承担6千左右的房贷压力，普通家庭很难承受这样的压力。

因此对于大多数普通家庭来说，就要在市区“老破小”和郊区“高大新”之间做出选择。那么这两类房子到底哪一个更加值得购买呢？内行人给出3方面的分析。

第一：居住体验方面分析，郊区“高大新”拥有绝对的优势。

相信随着楼市的发展，“房住不炒”的观念已经逐渐深入人心，人们对于住房居住体验的重视程度也越来越高，因此居住体验方面需要优先分析。

首先从小区环境来看，郊区“高大新”的小区环境更好。最近几年新建的住宅都拥有很高的绿化率，同时楼间距也比较大，小区的环境卫生方面也做得非常好，因此郊区“高大新”的小区环境让居住者非常舒适。反观市区“老破小”，小区总给人一种“脏乱差”的形象，小区内部基本没有绿化设施，同时小区的环境卫生也不能及时清理。好的居住环境无疑能给购房者带来更加优质的居住体验，而不好的居住环境只会影响购房者的居住心情，因此从小区环境来比较，郊区“高大新”能给购房者提供更好的居住体验。

然后从户型设计上来看，市区“老破小”的户型设计相对落后。市区“老破小”基本上都是上世纪建设的房子，当时的户型设计理念比较落后，户型设计的时候并没有充分考虑居住的舒适度，比如很多老户型的通风和采光效果不好，有些老户型的卧室甚至没有窗户，户型布局方面也不合理，空间利用率比较低。

而如今新建的住宅，在设计户型的时候充分考虑业主的居住体验，比如现在的南北通透户型、动静分离户型、多阳台户型等，都是居住体验非常好的新式户型，无疑能给购房者带来非常不错的居住体验。

最后从出行方面来看，郊区“高大新”拥有电梯，出行更加便利。如今郊区新建的房子基本都是电梯房，电梯的存在完全解决了楼房出行的问题，不管居住在几楼，只要选择乘坐电梯基本上都不用担心出行问题。而市区的“老破小”多为楼梯房，出行还需要爬楼梯，特别是对于居住在稍高楼层的老人和小孩，出行确实非常不方便。

通过以上3个方面的分析，单从居住体验方面来看，郊区高大新确实有非常大优势，拥有更好的居住体验。而市区“老破小”的居住体验确实比较差，一些房龄特别“老破小”，甚至逐渐失去了居住价值。

长的

第二：地段方面分析，市区“老破小”拥有更好的地段，升值潜力更大。

通常影响房地产价值的两个最重要的因素，一个是城市的发展潜力，另一个就是地段的好坏，也就是说如果确定了买房的城市，那么地段就显得非常关键。地段对于房子价值的重要性不言而喻，房产大佬李嘉诚曾说过，决定房地产价值的因素有3个，第一个是地段，第二个是地段，第三个也是地段，可以看出地段对于房地产价值的重要性。

市区“老破小”确实在居住方面没有任何优势，但是因为市区“老破小”拥有非常好的地段，长期的城市潜力是可以保证的。毕竟在城市中，土地永远是最稀缺同时也最珍贵的资源，在很多人口持续流入的大城市，随着城市人口的增多，土地资源将会变得越来越珍贵。相较之下，郊区的土地资源并不稀缺，甚至郊区住房有过剩的趋势，因此地段的差别导致郊区房子的升值潜力不如市区的“老破小”。

并且未来市区“老破小”拥有很大的拆迁机会，虽然现在旧改取代棚改，但是随着时间的推移，当“老破小”房子无法通过旧改政策改善的时候，成为真正的危房的时候，也会有很大的拆迁机会，并且拆迁补偿的数额会很大，因为“老破小”的地段非常好，拆迁补偿基本都是按照地段来补偿的。

第三：如果市区“老破小”有学区的话，也有一定的购买价值。

住房除了居住属性和投资属性之外，还和教育资源挂钩。在城市中，如果想上真正的重点学校，获得优质的教育资源的话，只能通过学区房。因为老破小住房一般都位于市中心，而城市的重点学校一般也位于市中心，因此部分市区“老破小”都是重点学区房。

如果有孩子有上重点学校的需求，老破小学区房就有很大的购买价值，毕竟优质的教育资源对于孩子真的非常关键。当然如果购买学区房是为了投资，笔者不建议这样做，因为学区房受政策影响很大，如果学区房政策有所改变，学区房的价值就会改变很多，因此目前投资学区房的风险比较高，只有自己的孩子真的需要学区房，学区房才具有真正的购买价值。

综合以上3个方面的分析，我们可以弄清楚城市“老破小”和郊区“高大新”的优缺点。如果从短期居住的角度来说，郊区“高大新”拥有更好的居住体验，适合刚需购房者选择；如果考虑住房长期的升值空间，显然拥有更好地段的市区“老破小”具有更大的升值空间，更加适合长期投资；当然如果购房者有学区房方面的需求，需要看一下市区“老破小”是否为重点学区房。