金科博翠明湖/万科繁荣里，济南北园能否开花？

最近有粉丝后台留言，让写写金科连城博翠明湖，今天我们就来聊聊这座天桥的新项目，顺带也说说天桥另一座新盘，万科繁荣里。

1.金科连城博翠明湖

先说地段。该项目所在地块为原济南国棉四厂（诚通纺织厂），具体位置是在北园大街以南，东工商河以东，属于天桥老城区，离汽车总站不远，西侧靠近中恒商城，周边环境相对成熟，靠近北园高架，交通也比较方便。另外项目周边还有地铁，地块北侧距2号线济泺路站约600米，南侧距离约1000米，总的来说，地段还是比较不错的。

不过提醒一点，该项目虽然名叫“博翠明湖”，但实际上距离大明湖并不算近，直线距离1.7公里，步行距离就更远了，基本超出“日常溜达”的范围。

再说一下产品。整个项目共包含3个地块，1宗为商业用地，位于项目北侧，可以阻挡一部分北园高架带来的噪音影响。2宗为住宅用地，一南一北不相邻，中间隔着一座中学和幼托（规划中）。

我们主要看一下住宅。两个地块容积率都不高，一个2.0一个2.1。北侧为B地块，体量较小，规划有4栋住宅，其中北侧2栋楼为安置房，南侧2栋楼为对外销售的商品房，均为17层小高；

南侧为C地块，体量相对较大，共16栋住宅，全部都是16-18层小高产品。不过从规划图能看出，该地块被分割成了两部分，东侧一列楼栋为单独一个组团，东侧两列为单独一个组团。

两个组团中间，是以国棉四厂留存的部分建筑遗址为原型打造的商业街，据了解该商街为开放式商业，社区外的人也可以自由出入。从这一点来说，未来社区的私密性可能会差一些，并且人来人往的环境，也会有些嘈杂。

尤其是最东侧一列楼栋，可以说是“腹背受敌”，西侧面临嘈杂的商业环境，东侧还紧邻铁路，最近的地方预计不足50米，免不了要受到噪音影响，睡眠比较轻的朋友建议慎选。

金科连城博翠明湖户型区间在100-160平米，看得出来范围比较宽广，囊括刚需、刚改、改善多种置业群体。从空间布局来看，户型设计得还是比较不错的，可参考下图。

博翠明湖户型分布也很有“心机”，据了解，100平米左右的小三室全部分布在前述C地块靠铁路的楼栋、以及靠近工业北高架的B地块，不知道刚需朋友看到这，会不会感觉被冒犯到。

目前释放的消息是，该项目将在5月份迎来首开，首推北区2栋楼和南区2栋楼，包含101、120平米两个户型，具体会开哪4栋还未最终确定。不过从目前的工城进展来看，能不能在一个半月时间内盖到预售许可的高度是个问题。

至于项目周边情况，从航拍照片也能看出，整体环境相对一般。项目北侧靠近北园高架，东侧紧邻铁路，南侧是一些老旧小区，西侧是中恒商城、济南晨光纸业工厂。不过4月15日，天桥区住建局已对济南晨光纸业有限公司地块项目发布房屋征收冻结公告，也就是说项目西侧中恒商场往南的一片将会拆迁，所以后期片区形象应该会有一定改善。

总的来说，老城地段、靠近地铁以及产品相对低密度是该项目优势所在；配建中学、幼儿园，以及对工业遗址的保留，可以算作加分项；周边环境相对一般，靠近铁路、高架桥则是不容忽视的敏感因素。

2.万科繁荣里

最近雪山万科城的起势炒作可谓轰轰烈烈，让地处天桥老城区同为待入市新盘的万科繁荣里，反倒有些黯然失色。当然，万科繁荣里之所以不像雪山万科城关注度那样高，除了营销力度外，可能也跟项目自身的吸引力有关。

从地段上来说，万科繁荣里虽然地处天桥老城区，但周边生活环境相对一般，沿凤凰山路两侧分布有不少工厂，像西侧一路之隔是济南设备安装公司、南侧是济南风机厂公司，片区面貌也比较陈旧，周围都是一些老旧小区、城中村，西侧200米处还有铁路线，自然不如“大城”更有想象空间。

包括交通条件也相对一般，目前出行主要依赖西侧的凤凰山路，离得比较近的城市干道就是北园高架，距离约800米左右，距地铁站也比较远，距2号线生产路站约1.7公里。说得直白一些，万科繁荣里虽然主打的是老城概念，但实际上并没有享受到太多老城区的优越条件。

项目总占地面积约34968平米，容积率不算高，为2.35，共规划有10栋住宅，包含1栋25层高层，4栋18层小高，4栋12-16层小高，以及1栋10层洋房。其中25层高层为安置房源，其他9栋为可对外出售的商品房源。

从产品规划来看，万科繁荣里整体还是比较低密的，属于小高层住宅社区。不过比较减分的是，小区存在大量地上车位，共101个。现在济南新开发小区基本都实现了人车分流，即便规划有地上车位也是零星几个，像万科繁荣里这样有100多个地上车位的，已经不多见。

户型方面，该项目主打100平米和130平米两个户型。100㎡为三室一卫，130㎡为四室两卫，都是实用性比较强的户型。户型布局单看还算可以，但若和上述金科连城博翠明湖101㎡、140㎡放在一起对比，则就有些稍显逊色，比如金科101㎡户型做了连通阳台，而万科没有；比如金科140㎡户型是大面宽设计，四开间朝南，而万科是长进深，三开间朝南，采光和通透性都差一些。

当然，只看户型只是其中一点，具体还要看公摊面积，开间尺度，毕竟这些户型都没有把自己的尺寸放上。

虽然万科这次打造的是一座小高层社区，但从周边环境条件、产品设计、包括前面说到了地上车位数量来看，万科在天桥北园的这座新盘，可能依然无法摆脱掉刚需盘的标签。毕竟改善讲究的不只是更大户型，更矮的楼栋，还要有更好的居住环境、更好的社区品质，以及更好的教育，这些都不是一句响亮的广告语就能代替的。