千亿土拍｜只凭五环里，石景山衙门口卖得上8万吗？

整个京西，价格都不低了。

5月8日，石景山只出让衙门口一块地，销售指导价7.95万/平。

看看直线距离不足1公里外的丰台国风长安、橡树澜湾，当年限均价只有54378元/平。

京西还有五环外丰台长辛店两宗地，门头沟永定镇一宗地，销售指导价也要6万+，最高6.8万/平。

虽然指导价可能只是天花板，但架势已然有了。

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01.京西唯一一宗五环内地块

衙门口地块起拍价61.6亿，总价较高，起始楼面价约5.6万/平。而销售指导价为7.95万/平，本身利润空间不大。

石景山上一宗超60亿的地块，还是底价成交的中海北辛安地块，也就是后来的中海寰宇天下｜天赋。不知衙门口地块是否也会底价成交，小易跟大家一起拭目以待。

该地块位于五环内，位置不错。周边规划有M11号线（吴家村站），直达丽泽航站楼，预计2021年底西段开通。

销售指导价7.95万/平，对买房人来讲，对比周边限竞房54378元/平的价格，只能感叹一句限竞房真香！但错过就是错过了~

再看看3公里外，大瓦窑新房8万+的报价，衙门口同样值得期待。

从规划条件来看，该宗地为纯商品房社区，住宅部分限高80米，套内7090，规划建面108117平，预计将供应为高层社区，按照主力供应120平户型，预计未来可供货900余套。

02.丰台两宗地或底价成交

丰台两宗地集中在长辛店片区，位于西五环外，区域交通配套还不够完善。

其中，张家坟棚户区改造项目15、21号地块起拍价36.7亿，起始楼面价2.9万/平，销售指导价6万/平；

张郭庄村棚改项目6145、6159地块起拍价59亿，起始楼面价3.4万/平，销售指导价6.8万/平。

参考周边新房熙悦天寰成交均价约5.5万/平， 二手房西山甲一号（2016年）5.5万/平，园博府（2014年）5万/平，长辛店两宗地想卖到6万+，基本不可能。

两宗地体量都较大，合计将供应超2000套房源。对开发商而言，很难实现快周转，操盘难度较大，可以说是底价成交种子选手。

总之，让开发商头大。

从地块本身来看，张家坟棚户区改造项目15、21号地块，位于五-六环之间，与14号线首发站张郭庄站直线距离约2公里。

纯商品房社区，住宅容积率仅1.4，限高18米，销售指导价6万/平，未来将供应低密洋房或别墅产品，将供应房源1000套左右。

张郭庄村棚改项目6145、6159地块，位于五-六环之间，紧邻地铁14号线张郭庄站，位置相对较好，竞公共租赁住房面积。

地块住宅部分容积率2.3，限高45米，套内70/90政策，规划建面171120平，预计未来规划为15层左右小高层社区。按照主力供应120平户型，预计未来可供货1400套左右。

值的注意的是，本次出让宗地中6145地块、6159地块各含1000 平方米社区文化设施、1000 平方米室内体育设施、800平方米托老所及250平方米老年活动站一处，以及社区卫生服务站、再生资源回收站、社区服务管理用房等设施。

注意到没，离地铁近，位置好点儿的，限套内7090，还竞公共租赁住房面积。土拍政策的加码程度，跟宗地位置直接相关。

03.容积率仅1.1，门头沟新增准别墅

在此次集中出让中，门头沟也只有一宗地。

门头沟区永定镇冯村、何各庄等地块位于六环外，起拍价15.3亿，销售指导价6.3万/平。从规划条件来看，住宅部分容积率仅1.1，限高15米，为准别墅社区。

总价不高，但是操盘难度不小。

自从石景山拉开供应闸门之后，门头沟楼市有点冷。房企拿地谨慎，购房者也处于观望状态。

据不完全统计，门头沟别墅产品众多，华萃西山、华润西山墅、西山艺境华墅、长安壹号等项目，面积从一百多平到一千多平，可选产品很多，竞争压力很大。

2020年门头沟新房成交均价仅50634元/平，新地块6.3万/平的销售指导价，并没有优势，估计也难卖到。

不过，目前整个北京市场，低密度住宅开发用地越来越少也是大趋势，或许门头沟地块会因此受到青睐，也尚未可知。

更多消息，小易也将持续关注，京西此次新供应的4宗地，你更中意哪一个？欢迎进群/文末留言讨论。