深圳楼市：专家点名，这类房产涨幅最差，还有很多人执迷不悟

我是云叔说房，资深房产专家。长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔，最近看了宝中片区，但是现在整体价格上涨太快，有点没敢出手。目前看到第五大道和半山海景兰溪谷各有一套1200左右的三房，均价比第五大道还更高一些，目前在福田工作，考虑自住+投资，您觉得哪个更适合入手？还是等华润城抽签，担心有不确定？

回答：其实宝中选筹幸福海岸性价比高于第五大道，半山海景兰溪谷也不错，长远看涨幅也不错，但是短期内看，宝中的支撑力更强，华润城打新不确定性太大，除非你有渠道可以100%拿房，否则不建议等。

提问：云叔，感觉最近马鞍岛好火热，身边有钱的朋友打算在这里买房投资了，但是这个地方不是才发展的新区吗？

回答：马鞍岛之所以能新的热土的原因，1、地段优势，深中通道让这里被划入前海“半小时经济圈”，成为不可多得的房价洼地；2、产业发展，马鞍岛不仅承接了外溢企业，还吸引了很多科研机构入驻，作为中山的出海口，马鞍岛将带动中山发展；3、收益优势，由于深中通道暂未通车，马鞍岛较低的房价吸引了大批投资者，一旦通车，这里的房价将大幅上涨；4、优质住宅区的加成，恒大龙悦湾莫过于岛中c位，拥有丰富的教育、医疗、商业、环境等资源。在深中通道的加持下，今后马鞍岛的发展势头将会越来越来越猛。

提问：云叔，石岩嘉信云峰是双地铁，也不知道今后周边旧改会怎样？石岩城市界面差是现实问题，这个项目的亮点是双地铁，如果对标横岗3号线沿线地铁盘，如建信， 哪一个更强点呢？

回答：石岩直接为南山外溢区，价值肯定会好过于横岗，只是它的价格也上去了；如果纯投资的话，还是建议远离这些三不管四不靠地段，往城市副中心走，配套补齐之日，房价腾飞之时。

提问：你好云叔，最近看萝岗区府板块的中央城，11月有一阵春风吹到中央城，幼儿园、小学、中学省一级资源；23号线地铁火坑站，有规划，看到一期对面的青年公寓住满人，感觉这个盘学区、地铁占有一定优势，转租率目前来看有条件，目前销售的2期，靠近古村改造的地块，但现在价格是比较高了，均价3.7w起了，之前看到相关的内容说大盘后面流动性会比较麻烦，现在学区和地铁能不能加分，如果投资的话，请问可以入手吗？

回答：你好，个人眼中的合生中央城：12000-15000户的大盘，他的问题不在于相关的配套，不在于学校资源的引进，如果你是投资，你的对手盘是不是“漫山遍野”般的多，另外个人觉得合生做这么一个大盘，总给人的感觉是没有底气，看看当年的华南新城，还面临着珠江的独特资源，最后因为物业等各种原因变成了非主流小区，主要是对这个开发商没有太多信心；如果考虑自住的话，看你自己的喜好；如果考虑投资的话，建议谨慎为好！

提问：你好云叔，请问西乡流塘片区您怎么看？未来12号线地铁口物业，天骄小学和文汇中学学位。目前自住一套，计划12号线地铁开通后卖出置换，是否合适？

回答：你好，西乡流塘-前进二路沿线持续看好，地铁12号线是快线，拉通南山和宝安腹地及大空港，是很关键的纵向通勤路线，如果你持有的物业是次新电梯盘，建议长期拿着别卖了。

提问：云叔，准备打新，我房子都在罗湖比较多，这波上涨基本没吃到红利目前手上也没名额，罗湖也还没涨，想打新试试运气，然后也在关注安托山还有深圳湾的板块，价格是比4月份更高了，主要看的是安峦公馆的165，138，太古北的135单证115单证，吉祥龙89等户型，想着如果打新不中明年卖掉罗湖的金翠园和百仕达花园4期的187中空复式置换，不知明年才操作会不会太晚了，安峦公馆现在卖盘很少，165的挂盘2600+了，138的也挂到2400。

回答：先分析下你持仓情况，金翠园属于深中比较宜居的小区，在18-19表现不差，虽然都说深中地段生不行，但是四大就输四大，百仕达这种复式受到总价限制、片区拖累、学位一般。在今后都会严重跑输大盘； 至于是否打新，要根据个人情况而定，如果资产必须置换，越早越好；如果是可选项，那先打新，打完再考虑接下来的事情也未尝不可； 对于短期行情我们保持敬畏的心态，其实踏空是最大的风险。