投资澳洲公寓，能赚钱吗？

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　　前言

　　冰火两重天

　　有人欢喜，有人愁

　　未来怎么走？

　　结语

　　前言

　　最近，不少朋友感叹：这届年轻人，真的难！

　　论财富，相比自己的父辈，平均而言，千禧一代至少要少12倍。

　　当财富更少、房价更贵、收入更难上涨的当下，年轻人是否能够超越自己的父辈呢？

　　答案肯定是，有的。

　　例如，有人炒币挣钱，有人炒鞋挣钱……。

　　相对上述种种，对于很多人而言，买房可能是最容易的一条致富途径，尤其是最近澳洲房价暴涨。

　　不过，大涨之下，并不一定都经得起细看，比如说某些地区的公寓。

　　01

　　冰火两重天

　　无论是在澳洲，还是在中国，无论是在北上广、还是在悉尼、墨尔本、布里斯班，房子一定是个高频词。

　　无论是普通老百姓，还是超级富豪，房子一定是标配。

　　但是，选对房子绝对是个技术活。

　　一组数据显示，全澳范围内，独栋屋房价整体以32年来的最快上涨，但是，在供过于求的公寓市场，则基本上是一潭死水。

　　过去一年，这些城市的公寓不如预期，依旧未能实现疫情后的复苏，包括悉尼和墨尔本的多个地区。

　　以Parramatta为例，根据CoreLogic提供的数据，当地公寓中位价在过去的一年内下跌了3%（至574,963澳元）。

　　绝对跌幅看着不大，但是，所谓没有对比，就没有伤害。同期，全澳整体公寓上涨了2.3%，达到547,543澳元。

　　独栋屋中位价则上涨了7.4%，达到643,203澳元。此外，受益于远程办公驱动，一些非首府地区的独栋屋上涨了11.7%。

　　具体而言，这些城市公寓之所以不如预期，都存在一些共同点，包括过度依赖海外留学生和移民；先前公寓项目批得太快，导致市场暂时无法吸收；一些楼盘在质量、配套方面差强人意……

　　其中，在悉尼和墨尔本而言，第一个因素——人口的占比相对较大。

　　在疫情爆发之前，入境澳洲的海外人士中，63%的人都会流向悉尼和墨尔本两个城市。但是，国境关闭对这些地区的需求造成了比较大的冲击。

　　以下为悉尼和墨尔本在过去一年下跌比较多的一些地区。

　　就布里斯班而言，第二个因素则占比相对更大，下跌比较多的地区包括:南布里斯班、市区，跌幅超过8%。

　　02

　　有人欢喜，有人愁

　　对于公寓不涨反跌，立场不同，自然看法不同。

　　买了这些地区公寓的人自然是不高兴的。毕竟，谁买房都是奔着升值、或者租金收入去的，结果是房子不如预期，自己还要背负持有成本（税费、房贷……）。

　　例如，Domain最新数据显示，墨尔本内城区公寓遭受的冲击最大，在下跌110澳元后，租金现已回落至2010年的水平。

　　现在，墨尔本成为全澳第二大最具租房可负担性的首府城市，仅次于阿德莱德，与珀斯相当。

　　悉尼的租房市场也早已丢掉了“租房最贵的城市”的称号，近期的公寓租赁市场也是“一软再软”。

　　不过，对于那些之前因为房价太贵，一直无法成功买房的人群（尤其是刚需）而言，公寓的下跌给他们提供了一个难得的“上车”的机会。

　　伊恩夫妇就属于其中之一，两人奋斗了很多年，终于实现了在“悉尼安家”的梦想。

　　在接受记者采访时，两人表示：“如果在6-12个月之前购买现在买到的这套房产，价格至少高出5-10%。”

　　像很多澳洲本土的年轻夫妇一样，他们已经租房居住很多年了，在悉尼靠近Parramatta的地区一直未能找到符合预算的房产。

　　对于两人而言，新冠疫情并不是危机，而是买房的“契机”。在缺乏投资者和人员流动的情况下，两人顺利以低价抢到了一处房产。

　　像伊恩夫妇这样，并不是依靠公寓来投资，并且不买房就得掏租金的刚需一族而言，眼下的公寓市场的确是一个不错的选择。

　　03

　　未来怎么走？

　　在房产投资的世界里，有一句经典名言：“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

　　这句话是对多个住房市场周期的总结。

　　有人说，这句话可以说是，澳洲、美国等发达经济体、以及中国等发展中经济体房产市场的“基因密码”。

　　就本次房价大幅上涨的过程中，金融信贷就是最主要的推手。

　　一位业内人士说道：“感觉钱多的没地放，都进楼市了。”不过，随着各项疫情补贴的逐步取消，监管机构开始关注市场信贷情况，短期驱动因素开始受到一定程度的抑制。

　　值得注意的是，在楼价大幅上涨，引发市场投机情绪高涨的时候，一些值得警惕的信号已经出现。

　　截至4月24日一周，拍卖清空率年内首次跌破80%，提示住房市场可能开始逐步降温。

　　CoreLogic的最新数据显示，当周的拍卖成交量和清空率均低于前值。首府城市共计有2041套住房进行拍卖，拍卖清空率录得78.5%。

　　研究主管Eliza Owen表示，拍卖清空率暗示，住房市场的泡沫可能开始破裂。

　　他说：“3月份单月的房价涨幅就高达2.8%，这样的增幅显然无法持续。”

　　“当房价上涨到一个临界点，买的起的人就会相应减少。受可负担性限制，涨幅自然会开始放缓。另外，当房价变得更贵时，人们的购买的意愿也会有所降低。”

　　不过，该机构指出，房价上涨速度的“见顶”并不等于房价“见顶”。

　　最有可能的一种情况是，房价依旧会上涨，只是接下来，会涨的慢一些。

　　这一结论也得到了近一个世纪数据的支持。不过，在提供这个数据的时候，首先声明的还是“选对房产”。

　　结 语

　　澳交所的一份报告显示，在过去一个世纪以来，澳洲的蓝筹房产长期回报率一直保持在年均6.8％的水平。

　　所谓的蓝筹房产指的是：“需求旺盛、供应有限、出租空置率低、未来人口预计增长强劲、位于澳洲主要市区的房产。”

　　这个长期增长率仅仅是房产的年均升值幅度，还不包括出租收益。加上出租收益，长期的年均收益在9.8%左右。

　　考虑到，澳洲绝大多数人买房一般也是按揭买房，杠杆一般在4-5倍左右。因此，从长期收益率来看，房产仍具备不错的投资属性。

　　不过，还是那句老话，选对房子最重要。

　　https://www.abc.net.au/news/2021-04-21/unloved-apartments-amid-real-estate-boom/100082276