贵阳地铁2号线将开通！清华博士：URRT如何影响房价？受益匪浅！

　　进入到2021年的上半年，贵阳的地铁2号线，将迎来初期运营，将与此前开通的地铁1号线实现换乘，那么，地铁作为城市轨道交通（URRT）的一个最具代表性的交通运输方式，是如何影响城市房价的呢？我们查阅了清华大学一篇工学博士论文，对相关问题进行了研究和梳理。

　　研究通过对国内外一些代表性城市，如东京、伦敦、北京、深圳等大城市的城市轨道交通分析，依据交通成本模型（TCM）和特征价格模型（HPM）等，对城市轨道交通及周边房地产价值进行了实证分析。

　　历史上，特别是从1960年以后，一些世界发达城市的市中心，发展到一定规模以后，“出现了郊区城市化，出现了城市中心衰退和停滞现象，市中心区人口也呈下降趋势”，这种现象的原因，其实也和城市轨道交通的发展息息相关，地铁的开通，让不少上班族，在1小时内穿梭50公里以内成为了可能，因此，原先高度集中的城市中心，也开始向着多中心的城市转化，这一点和当前的贵阳城市发展阶段，非常相似，曾经老城区拥挤的人、车流量，如今逐渐疏解到了花果园、观山湖等多个组团。

　　东京也是类似的发展路径：历史上，东京都（2160 km2）白天人口 1389 万人，夜间人口 1162 万人，每天通勤通学 226 万人。1883 年上野至熊谷之间的东北线以及1885 年连接品川、新宿和赤羽的山手环线的开通，带动了东京及周围地区的发展，到了1919 年，轨道交通由将上野、新宿、品川、东京、中野连接起来，并在东京站与中央线相接，使得整个东京都市圈得到了非常可观的拓展。到现在，东京都市圈人口已超过3700万人。

　　东京都市圈，以轨道交通为核心的发散式空间布局：

　　在研究里面，作者还认为，轨道交通的建设，不仅改变了人们传统观念里面对市中心（CBD）的认知，更提出了一个“相对区位”的概念，即“位置实际上已不是一个单纯的物理因素”、“意味着房地产在城市中所处的相对位置，体现在与市中心（CBD）的距离”。

　　此外，根据相对区位的研究，揭示出城市轨道交通对于商业地产和居住地产的在影响力方面的差异：对商业房地产的影响程度比对居住房地产的影响程度要大得多。

　　按照生活的常理也可以分析，一个商业办公板块，如果地铁通达，那么这个写字楼里工作上班人员的通勤时间、便利度方面，将极大地得到改善，而商业房地产相对于住宅而言，数量较少，比较稀缺，因此，地铁通达对于商业办公写字楼价值的增益幅度，是非常明显的 。

　　东京都市圈：

　　当然，城市轨道交通，对于房价的影响力，也绝非这么简单和表面，总结了各方的研究结论，其对于房产价值的影响，主要是通过以下几个渠道：

　　1、改善房屋所处地段的“相对区位”

　　这一点，其实也就是比较大众都比较直观能看到的一些直接影响，而“相对区位”的改善，对于商业地产、近远郊区住宅而言，是相当明显的。

　　2、提升周边土地的价值和开发强度

　　熟悉土拍市场的人都知道，房价在很大程度上的权重影响因素，是和地块、地段的价值密切相关的，一块土地楼面价高，那么房价就低不下来，如果一块土地价格低，那么说明这块土地上开发的房地产，可能含金量也有限。

　　而一块土地从平平无奇的荒地，要变成“寸土寸金”让房企巨头争相竞拍的热土，那么地铁的作用是非常明显而且迅速的，一个地块如果通了地铁，周边的土地楼面价拍卖溢价率提升，那么其实也会带动地块周边的既有已建成小区的房价上浮，这个道理，其实也间接地告诉我们，买房可以适当考虑周边仍有一些空白地块、留有上升余地和空间的项目。

　　贵阳观山湖以西，清镇、贵安方向，仍留有较大想象力空间：

　　3、扩充城市能级，带动沿线城市经济

　　城市轨道交通能够将城市的“外延”拓展到更远的边界，一个非常典型的例子，就是1969年北京地铁一期工程，从北京站到苹果园站的地铁通车以前，当时的西郊真的是名副其实的“西郊”，很多地块都还是田野，而1号线通车以后，整片石景山板块的商业、工业得到充分带动，看看现在的石景山板块，高楼林立，发展势头十分强劲。

　　现代城市的空间拓展，其实是纵向发展和横向发展的双向运动过程，纵向发展比如市中心的高层林立及地下空间的多层化使用趋势，而横向发展最直观的就是城市人口、产业、建筑向周边近远郊地区扩散。城市轨道交通，由于具有大中运量、独立路权（全封闭运营，与其他交通方式互不干扰）等优势，逐渐成为目前大多数城市拓展横向空间的一大利器。

　　因此，对于地铁线路的开通和影响力，虽然肉眼可见的、对房价的增益作用非常明显，但也绝不单单只是利好房价这么一项直接功能，其影响力和作用渠道、途径，更多体现为深层次方面，对于城市土地、经济以及交通格局等方面的综合价值。