首先，对于开发商的产权，把开发商的产权称为大产权，把购买者的产权称为沙井小产权房，这是因为购买者的产权是由购买者分割出来的。
第二，根据房屋重新转让时是否需要缴纳土地出让金进行区分，不需要缴纳土地出让金的叫做大产权房，需要补缴土地出让金的叫做沙井小产权房。按照这样的解释，一般的商品房都是大产权，经济适用房则是小产权。
第三，一般意义上的沙井小产权房，这类房子的产权不是由国家颁发的，产权证是由乡镇政府颁发的，也叫“乡镇产权房”。
这是由于我国实行的是国有土地所有权和集体土地所有权制度，农村宅基地属于集体所有，而沙井小产权房不能转让给本集体以外的人或卖给他人，只能在集体成员内部转让、置换。法律不保护农民向城市居民出售房屋的行为。
为什么会出现沙井小产权房？
大、中城市房价过高是沙井小产权房产生的重要原因。因大城市人口大量流入，土地供给有限，不少大城市房价一路飙升，沙井小产权房也存在着大量现实的购买群。
而沙井小产权房则是农村集体在集体建设用地和宅基地上建造的房屋，不需要缴纳土地出让金等任何费用，所以价格比较便宜。但在现行法律框架下，沙井小产权房是非法的。“沙井小产权房”不得确权、登记和依法保护。对此，国土资源部多次重申，沙井小产权房是占用集体土地进行建设的，属于违法用地，不能登记发证，不能卖给城镇居民。
买沙井小产权房有什么风险？
一是沙井小产权房没有产权保障，不具有房屋的所有权、转移权、处置权和收益权，也不能办理房屋的产权转移手续。
二是购买乡镇产权之类的沙井小产权房不能办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房者的资金压力，增加买房的风险。
三是沙井小产权房没有国家产权证书，只有政府或村委会的产权证，不能像大产权房一样抵押、转让。在国家征地或拆迁过程中，购房人的利益难以得到保障。买卖双方签订的购房合同也并非法律认可的正式购房合同，房产发生纠纷，缺乏法律支持。
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