天花板已达12万+/㎡，浙座城市的房价，刷新了我的认知！

先看一下宁波的基本面：
GDP排名：全国城市第12位（宁波市2020年GDP12408亿元，长三角排第5，仅次于上海、苏州、杭州、南京），GDP排在宁波前1名的是直辖市天津，14084亿元！

上一期，我们讲到，被约谈后，宁波4.17新政调控升级（点击可阅读）限购区扩大了4倍，堵住了外地人补缴社保、个税破限购的漏洞，热点学区房出台政府指导价等……

今天，笔者结合本月初对宁波的调研，和大家聊一聊宁波的选筹逻辑，哪里能买？哪里是坑？

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宁波买房，只看限购区！

房价排名：全国城市第11位（宁波市2020年房产均价24465元/㎡，长三角排第4，仅次于上海、杭州、南京），房价排在宁波前1名的，也是直辖市天津，26332元/㎡！

面积：9416平方公里，辖6区2市2县

常住人口：854万（2019年宁波新增常住人口34万，当年新增人口数仅次于杭州、深圳、广州，排全国第4）

城市级别：全国5大计划单列市之一（另4个：深圳、厦门、青岛、大连）、副省级市、长江三角洲南翼中心城市

限购政策：在主城区990平方公里限购区范围内，非户籍需缴2年社保才可买房，自取得产证之日起限售2年

首付政策：首套首付3成，二套首付6成

接下来，我们通过宁波今年“两会”最新发布的“十四五”规划纲要和轨交近期建设规划，来了解一下宁波的城市格局。

“十四五”规划纲要提出：宁波要深度参与长三角一体化，高水平共建沪杭甬湾区经济创新区，协同唱好杭甬双城记，做实做强宁波都市区，全力建设海洋中心城市。

推动中心城区“东揽、西拓、南融、北强、中优”，提升南北两翼发展水平，加快形成“一核引领、两翼提升、三湾协同、多极支撑、全域美丽”的市域发展总体格局。

一核：都市核心，包括了市辖6区；

两翼：北部副城，包括余姚、慈溪和前湾新区；南翼副城，包括宁海、象山；

三湾：杭州湾、象山湾、三门湾

争取10年内，实现全域撤县（市）设区。

市域“大饼”虽然摊得大，但是我们来看一下宁波轨交近期建设规划：

目前宁波已开通轨交1-4号线，运营里程154.3公里，全国排名第18位，相比宁波在全国城市GDP排名第12位，房价排名第11位，“非省会”的宁波，地铁建设还是滞后不少！

今年（2021年）年底，轨交5号线一期，27.5公里，22座车站将投入使用，初步形成宁波轨交网基本骨架。

下一步，2021-2026年，宁波将开建5号线二期，及6、7、8号线三条新线，1、4号线各西延1站。

上述新、延轨交线路建成后，5年后（2026年）宁波轨交运营图如下：

除1号线东段@五乡+北仑主城区8站、6号线东端@北仑滨江新城（小港）3站、鄞奉线南端@奉化城区2站外，其余都处在宁波4.17新政的限购区范围内。

2021.4.17新政后宁波限购区范围图

北仑是重化工业区+港区，奉化城区也都是本地需求，也就是说，宁波值得买的区域，尽数在限购区范围内，4.17新政后，外地人通过补缴社保、个税破限购的漏洞已经堵上，宁波主城区楼市已彻底沦为宁波人自己的狂欢。

外地人若想在宁波买房，目前只有以下3个办法：

（1）全日制普通高校和中等职业学校（含技工学校）毕业15年内的毕业生，可落户宁波买房；

（2）具有普通高等教育大专以上学历或职业资格，在宁波缴纳社保6个月，签订劳动合同，可办理人才落户；

（3）缴纳2年社保后，不落户，也可以买房。

至于，主城区以外的前湾新区（原杭州湾新区），笔者认为这是一个传统产业新城，远离市区（60+公里，1小时车程），其地位不能与上海浦东，或是临港新片区相提并论，最多只能算是宁波版的“安亭汽车城”或“大江东”，房价低于宁波主城区均价的一半是正常的，且是永久性的！前湾新区商品住宅总量“供过于求”，除非最早期8000元/㎡入市还有得赚，10000元/㎡左右入市不会亏，再高的价格杀进去，大概率会入坑！

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宁波主城买房，只看一廊、四区、两轴！

一廊：甬江科创大走廊

宁波“十四五”规划纲要，特别强调：全力建设“甬江科创大走廊“，布局3个以上科学装置，高起点建设甬江实验室，推进“科技创新2025”，“变革性创新引领2025”计划，到2025年R&D经费支出占地区生产总值比重达到3.6%

目前，大走廊重点聚焦北部甬江两岸，南部东钱湖2大创新圈，建设5类，16个创新功能片区，在北部甬江两岸先行启动了宁波文创港（@江北孔浦）、甬江时尚东外滩、宁波软件园（@高新区梅墟）、国家大学科技园（@镇海庄市）、宁波新材料科技城启动区（@镇海骆驼）等7大功能板块。

四区

宁波“十四五”重点发展的4大片区是：

（1）泛三江口，也就是老海曙+北江东+老江北，宁波的核心，甬城的经典之区！

（2）东部新城，市政府所在的新贵之区；

（3）鄞州南部新城，宁波最“壕”之区，宜居花园新城；

（4）镇海新城，“崇文”之区，科创走廊；

两轴

大东部新发展轴：镇海新城—甬江科创大走廊&高新区—东部新城—南部新城—东钱湖

余姚江-奉化江“两江”发展轴：江北慈城—姚江新城—泛三江口—海曙鄞奉—空铁新城

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沿着“两轴”去看盘，

有哪些盘值得关注！

1、海曙鄞奉

该板块位于老海曙区段塘街道，离市中心很近，地铁1站到宁波火车站，4站到天一广场&老外滩，阿里宁波总部在该板块。4月下旬有两个新开盘在PK：

龙湖天玥，宁波第2座龙湖天街TOD项目@在建中8号线南苑站，主力户型110-170㎡，报价36000元/㎡基础装+3000元/㎡升级包，旁边海曙金茂府二手房挂牌价49000元/㎡，倒挂1万元/㎡！

保利雅戈尔江上印，一线看奉化江无敌江景房，在建中8号线段塘站距小区约800米，主力户型116-180㎡，报价35000元/㎡基础装+2500元/㎡升级包。

5月1日，又有1个新项目建发春江悦售楼处将开放，主打104-147㎡国风洋房，与周边的网红景点南塘老街交相辉映，预计均价38000元/㎡。

该板块入门盘是万科海潮映月，主力户型87-139㎡，均价34000元/㎡。

2、泛三江口

江北老外滩，是宁波开埠后最早发展起来的商圈，与上海外滩一样，具有城市地标的象征，该板块目前有2个盘待后续加推房源：

一是绿城春月金沙，去年12月开盘限价是37000元/㎡；

二是中海逸江源境，一线看余姚江无敌江景房，上一批均价41000元/㎡；

二手房有2004年交房的外滩花园34000元/㎡，2010年交房的汇豪天下37000元/㎡

被余姚江、日湖和甬江包围的湾头板块，中国铁建花语江湾，还有178-243㎡的大户型在售，均价38000元/㎡，二手房中铁建青秀澜湾，均价42000元/㎡

3、姚江新城（五江口）

江北宁波奥体中心旁，江来上府，4月8日首批开盘即售罄，限价31800元/㎡，旁边姚江金茂府二手房挂牌价48000元/㎡，倒挂有1.6万元/㎡！江来上府下一批7、8月份会推出，估计还会是“日光盘”！

江南属于海曙区望春街道，有宁波“被指导价”的9大学区房之一海曙外国语学校五江口校区加持，宝龙雅戈尔江汇城，4月下旬最后一批300多套，离江仅150米的高层房源推出，主力户型99-113㎡，毛坯限价31500元/㎡，对面二手房青林湾挂牌价44000元/㎡，倒挂有1.3万元/㎡，上一批开盘中签率1:7，也是超级网红盘！

4、江北慈城

慈城，是慈溪县的老县城，也是中国历史文化名城。4号线通车后，业已成为江北刚需上车首选之地，4.17新政后也被划入了限购区！

慈城新城，围绕历经10年开发的云鹭湖发展，已引进江北新城外国语学校、宁波市妇女儿童医院江北院区，并集聚了前洋E商小镇等特色产业，值得关注的新盘有：

（1）“入门盘”新希望映辰府，主力户型86-121㎡，报价20900元/㎡；

（2）万科坤和湛蓝云镜，主力户型95-143㎡，报价26200元/㎡。

5、镇海新城

镇海区新的区政府所在地@骆驼板块，也称“镇海新城”，是“十四五”期间，宁波重点发展的4大片区之一，目前暂未开通轨交，房价尚处于洼地。

镇海新城的亮点有：

（1）教育：有全省数一数二的省镇海中学（公办），市重点私立名校蛟川书院；

（2）产业：“十四五”期间宁波市的“1号工程”甬江科创大走廊的2个先导区在镇海：

一是宁波新材料科技城启动区，在镇海骆驼，华为、鲲鹏产业园已经入驻；

二是国家大学科技园，在镇海庄市；

（3）配套：新城吾悦广场、镇海银泰、爱琴海购物公园都已开业，吾悦广场3期二手房已卖到3.1万元/㎡；

（4）交通：5号线今年年底通到庄市，通到骆驼的3号线北延、7号线五年内通车。

值得关注的新盘：绿城春雨云树，宁波植物园景观房，预计5月下旬开盘，精装限价25800元/㎡；万科海上都会，骆驼城西机电产业园内，在建双轨交（3、7号线）刚需大盘，主力户型98-142㎡，精装限价22499元/㎡。

6、甬江科技大走廊（高新区）

近期有新盘供应的主要在江北孔浦板块、镇海庄市和高新区梅墟板块。

居于甬江科技大走廊文创港客厅位置的江北孔浦板块，享2、3号线换乘之“地利”，在售新盘有：美的保利君兰锦绣，主力户型98-132㎡，报价33185元/㎡；滨江拥涛府，主力户型99-129㎡，报价32600元/㎡；

宁波国家大学科技园@镇海庄市板块，崇文花园，是年底即将通车的5号线一期终点兴庄路站TOD项目，主推90、96㎡高层，120-139㎡洋房，上一批3月开盘均价24200元/㎡，下一批房源预计在5-6月份推出。

甬江南岸的宁波软件园@高新区梅墟板块，目前只有绿城春月云锦一个尾盘在售，在建中的6号线梅墟路站距小区约700米，主力户型94-165㎡，报价33700元/㎡基础装+1800元/㎡升级包，对面海曙雅戈尔东海府二手房挂牌价33500元/㎡，几无倒挂！

7、东部新城

市政府所在地东部新城核心区，目前已无新盘在售，去年6月绿城凤起潮鸣最后一批房源5万元/㎡售罄，板块内二手房挂牌均价超过6万元/㎡的有：宁波府60710元/㎡、东方一品62570元/㎡、保利印江南63664元/㎡，明洲水乡邻里花苑65965元/㎡，泊璟廷一期77390元/㎡，泊璟廷别墅126148元/㎡为宁波最贵楼盘！

东部新城南部边缘，3月30日开盘的“迷你”小盘绿城春来晓园，新房限价33000元/㎡，开盘当日即售罄。目前，4号线矮柳站（宁波火车东站）旁，又一“迷你”小盘绿城春和锦庐正在报名登记中，估计也是“日光盘”的节奏！

近期东部新城还有一大新闻就是：位于绿城宁波中心对面的阪急百货，本月底开业，将成为东部新城新晋网红商圈。

8、鄞州南部新城

近十年发展起来的宁波最壕新城，“宁波GDP第一区”鄞州区政府、宁波博物馆、2.4公里长的宁波版“中央公园”鄞州公园、宁波版“迪士尼”罗蒙环球城，皆位于该板块。坐北朝南瞰鄞州公园景的江山万里二期住宅挂牌价78727元/㎡，别墅挂到了106200元/㎡，就这公园景，没江又没山，居然卖10W+？真是刷新了我对宁波房价的认知！

南部新城鄞州大桥的东堍，柳岸闻莺5月开盘，报价38000元基础装+2000元/㎡升级包+车位，最后144套房源，已经有10+倍于房源量的认筹量，可见有多火。

绕城高速以南的姜山镇上（4.17新政后也限购），祥生潮起云悦，是泛南部新城唯一稍微好买一点的新盘，限价27000元/㎡，入门户型91㎡，总价246万元起。

另外，宁波东钱湖板块以低密度度假产品为主，空铁新城（栎社）板块暂无新盘供应，在此就不详述了！