有人问，“在日本买了土地，是不是就能随意建造我喜欢的房屋了？”日本土地当然是可以买下来的，但自己建造房屋这里有个误区。私有产权，并不等于“我的土地我做主，房子可以想盖多大就盖多大。”日本的每块土地都有它的属性，建筑物的高度和用途都得严格遵相关规定。那么，你所购买的日本房子是否是违建？你所购买的土地能盖多大的房子？今天我们用简单白话的描述来搞清楚日本房子的建蔽率与容积率的意义。
一、建蔽率指的是什么？
建蔽率是指建筑面积与占地面积的比例。例如，占地面积为100平米，建蔽率为50%，那么可以建造建筑面积为50平米（100平米×50%）的建筑物。建蔽率的限制是为了确保良好的居住环境而存在的。如果不做控制，邻里之间的距离变窄也就无法保障光照，倘若发生火灾也会更容易蔓延。
根据日本“建筑基准法”，按用途地域对建蔽率进行了限制（规定建筑面积上限）。例如，在用途地域是“居住系”的情况下，为了使邻里间隔更充裕，将建蔽率限制在60%左右。另一方面，在用途地域是“商业系”的情况下，由于居民较少，所以采光和防止火势蔓延的必要性相对较低，所以建蔽率为80%。
二、建蔽率的缓和规定
如果满足规定条件，则建蔽率可能会放宽限制。
防火区域内的耐火建筑物
防火区域是指为了防止火灾，根据都市计划法实施严格建筑限制的地区。耐火建筑物，简单地说就是混凝土的公寓、商业设施大楼等，建筑物的主要部分（柱子，梁等）使用了具有耐火性能的材料。为了防止火灾，在有严格规定的区域内建造耐火建筑物的话，建蔽率为+10%，建筑面积可以更大。另外，在准防火地区，一部分建筑物也属于缓和对象。
建蔽率80%的防火区域内的耐火建筑物
在商业地域和近邻商业地域等建蔽率为80%的商业体系中，对于被指定为防火地区的耐火建筑物，建蔽率没有限制。因此，在符合市中心车站等商业系公寓的情况下，即使是公寓也没有建蔽率限制，可以有效利用土地。
三、容积率指的是什么？
容积率是指相对占地面积的使用面积比例。容积率越大，建筑面积越大。例如，占地面积为100平米，建蔽率50%，容积率100%，那么建筑面积是50平米，但容积率是100%，如果建成两层的话，建筑面积也可以是100平米。另一方面，容积率为80%的情况下，建筑面积便为80平米（100平米×80%），如果一层的使用面积为50平米的话，二层就是30平米。
容积率存在的理由之一是人口密度的调整。如果建筑面积大，居住人数增加，该区域的电力消耗和下水道处理等的整备会比较困难。但到了2021年，为人口减少而烦恼的地方自治体也不在少数。因此，也有通过缓和容积率建造大型建筑物来引导居住并谋求人口增加的情况。
四、容积率的缓和规定
与建蔽率相同，容积率也有缓和规定。
阁楼
顶棚高度小于1.4米，阁楼面积小于该层地板面积的二分之一，那么不算入层数，也不算入建筑面积。阁楼比较需要注意，因为在建筑图纸上很难判断是否符合缓和规定的条件，所以建议提前进行确认。
日本房产信息公开且透明，人人都可以仔细浏览该房产的各方面信息。尤其在了解类似以上的这些房产相关基础知识后，也记得去关注一下该房产有无超出建蔽率，或增建部分的面积是否进行过登记等情况。否则，如果在不知情的情况下购买了不符合日本建蔽率和容积率规定的房产，未来再转售时可能会很困难，甚至需要产生更多花销去修缮。
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