全知视角 | 2万㎡“小而美”商业如何成为下沉市场的“新天地”？

/ 6个关键词、360度全知视角，解析一座2万㎡“小而精”的高品质商业街区——嘉善大众广场/

作者 | 何祎雯

图片 | 均为项目效果图

在城市化进程中，一二线城市的商业日趋饱和，三四线市场消费能力则不断爆发增长，商业市场的目光逐渐从一二线城市转向三、四线城市。

根据研究机构ComScore的统计数据，我国25-34岁的消费人群占总人口的32.1%，超过世界平均水平4.5个百分点。而这当中，“小镇青年”的占比十分可观。他们在消费过程中，更加注重品质与服务，追求个性化、多样化、高品质的消费体验。相比于一二线城市的居民被工作占用了大部分的私人时间，他们有更充裕的时间去追求娱乐与消遣，并为之付费。

由此下沉市场的商业布局也在发生改变。

本次赢商网将通过城市外拓、传承、宠爱、选商、嘉善的新天地、亮相这6个关键词，用全知视角360度剖析观察一座位于县级市新城区的2万㎡“小而精”的高品质商业街区——嘉善大众广场。

全知关键词

城市外拓

城市外拓是当前城市发展的必经之路，而商业版图的扩张则是助力城市外拓的关键步骤。

嘉善位于长江三角中心位置，受中国区域经济发展最快的江浙沪“包邮区”辐射，交通设施多元化，连接三地十分便捷。此外，国家5A级旅游景区西塘古镇距嘉善城区仅约10公里，年接待国内外游客人次平均近千万，其中70%来自江浙沪地区。在这样的基础上，嘉善地区人口消费模式海纳百川，近年来更趋向于一二线城市水平，本土商业发展亟待升级。

升级的必要条件便是从传统商圈向多商圈发展，以老百货业态为主的老城区商圈已难以满足消费者日益增长的消费需求。加之改善型居住现象产生，传统市中心结构老龄化严重，消费能力逐渐下降，较大比例的中产阶级家庭居住外移，导致了城市商业血液的流动。本次观察的主人公———嘉善大众广场所处的经济开发区作为嘉善城市新区规划中的主力发展区域，范围内多为高端住宅区，新房均价高于市值均价6.1%，更是证明了该区域居民的消费实力，与商业布局联动发展，未来将成为嘉善重要的新兴商圈。

另一方面，作为位于嘉善县南部区域12平方公里的高铁新城，20分钟即可到达虹桥站，更是让嘉善与上海没有边界。

嘉善与上海的地理和历史关系，创造了独特的“13579”现象：10%的嘉善人到上海工作生活，30%以上的工业品为上海企业配套或通过上海进入其他地区；50%的农产品销往大上海；70%的游客来自上海；90%的外资和县外内资受上海影响进入嘉善,。随着城市化发展，嘉善作为上海卫星城、休闲城、乐居城的“沪善同城”效应不断放大。一线城市高端消费群体的涌入，让人看到了这个高铁新城的商业潜力，同时也为大众广场的初次惊艳亮相，创造了得天独厚的地理优势。

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传承

一个项目受到关注，不止于外在，更多的来自于它的底蕴。

30年前，第一部“大众出租车”在上海街头面世，从“红色旋风”到“绿色旋律” 大众用“品质和服务”的笃信缔造了一个行业的传奇，也见证了上海国际大都市海派情怀和调性生活的升华。

在大众出租车面世前，上海出租车行业并没有规范化，可以用“脏乱差”来形容。而后大众经过统一制服、规范操作、制定32字服务标准等一系列优化，开创了行业新风尚，同时也在发展过程中成为世博会、进博会等重大国际活动和展会的指定综合配套服务供应商，向外界证明了大众对于“品质与服务”的极致追求。此次大众着力商业发展，也希望将“一切为大众”的核心价值观传承到大众广场的布局和经营中，成为消费者交口称赞的优质商业体。

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宠爱

随着人们收入水准的不断提高，群众消费的需求也更为多元化。不仅互联网经济对于实体商业造成冲击，加大了线下消费的获客难度；“体验经济”、“z时代文化“等词的出现也印证了新时代年轻人消费观念的转变，同时也是对购物中心如何重构焕新提出了新的挑战，要加强顾客粘性，需要一个更强有力的纽带。

大众广场此次将项目定义为中国首家“无原则”宠爱商业街区，是将大众文化中的“服务”渗透升级，区别于较多实体商业程式化的“体验型消费”模式，将“无原则”概念放大，从三个方面更深化地加强了与消费者的联系，让顾客从极致的服务与体验中获得消费满足感，从而增加顾客粘性。

◆汇萃三大业态主题的 “生活宠爱”

在业态布局上，大众广场以臻味臻选、限量定制、艺术休闲为三大主题打造了从米其林、黑珍珠到跨界小众餐饮等以品质为核心串连的全球特色美食集群,形成街区的业态主轴；以高端精品超市、限量运动集合为核心，结合服装家居定制、网红彩妆、文创玩偶等类目的高档零售组合，以及组合艺术书店、网红艺术空间、Live House、高端SPA等场所的新休闲方式。

◆体现艺术人文关怀的 “社交宠爱”

在建筑特色上，以怀旧复古的欧式街区为主格调，还原一座最原汁原味的中世纪欧洲商业街与广场空间，打造滨水风情与魅力兼容的餐饮水岸；充分利用门店室外空间，营造属于商业街区氛围的露天营业区域，将品牌文化从店内扩展到外部，增加与消费者之间的互动；同时，街区还设有标志性的网红打卡装置、亲子互动的“魔法植物园”、独特的娱乐运动街头装置、中央演出舞台与市集活动以及全方位的逛街服务设施等，以满足顾客对于不同社交场景的消费需求。

◆满足极致尊重心理的 “服务宠爱”

对相关服务内容大众广场也做到了精细与严谨，包括：规范礼仪服务及制服规范、创建智能管家系统、对顾客进行个性化颜色区分、设立引导指示、提供捏肩擦鞋服务、残障人士引导服务等。

通过业态、建筑设计、服务设施这三个环节的统一布局，把对“品质”的追求刻进项目规划的每一个步骤，针对城市人群向往“精致生活”的消费诉求，以中产阶级和精英家庭为目标顾客群，将项目定位为集品质商业内容、海派艺术调性、人文空间关怀和精细服务体系为一体的高品质商业街区，做到精准辐射，发挥商业价值最大化，也体现了对消费者满满的“宠爱”。

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选商

作为一个项目初创时期最重要的环节之一，大众广场对招商的把控也严格遵循“品质”核心，将进驻标准划定为嘉兴、嘉善首店与当地级次最高品牌。目前项目整体招商率达70%，其中全国知名的几何书店、阿里集团旗下新一代新零售生鲜精品超市三江购物超市、东海怡品海鲜豆捞、米其林黑珍珠一星餐厅量子制造都为首入嘉兴的网红品牌；同时，还积极引进了本地各个业态经营能力最强的龙头企业：包括餐饮领域的嘉兴地区最大餐饮集团隆聚海鲜、美丽家族饼屋、艺术教育领域的蒙特梭利早教机构等。这些品牌的进驻将为嘉善新区商圈的商业发展注入新鲜血液，也预示着嘉善人民的生活品质将得到进一步的提升。

运营方负责人还提出了一个“选商”的概念，针对线下实体商业中“空铺率高”和“无序填铺”的现象，他坚持大众广场的招商更倾向于“选商”，把握招商环节的品控，力求每个铺面的落位都符合项目定位和发展需求，不盲目“填坑”。他还说道：“对于项目的目标品牌，即使短期内无法达成合作关系，也愿意为了精准定位而‘虚位以待’”。

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嘉善的新天地

我们熟知的上海新天地是以上海近代建筑的标志石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心，已成为上海最受年轻人热爱的时尚、潮流消费打卡点。

而嘉善大众广场同样作为具备文旅、商业双重性质的高品质商业街区，将利用其独特的地理环境优势、周边高端消费客群以及精准的项目定位特点，打造具有嘉善特色的潮流文化、时尚消费新地标，成为嘉善的“新天地”。

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亮相

经过5个关键词的解析，嘉善大众广场的容貌已初见雏形。4月23日，【大生活·众宠爱】大众广场招商发布会将正式举行，向行业揭开其神秘的面纱。同时现场还有赢商网总裁周艳斌分享《中国街区商业未来发展》；大众广场运营方负责人上海佑骋投资管理有限公司执行董事徒敏卿为来宾进行大众广场项目推介及招商成果发布；已签约主力商家代表分享品牌故事；更有多位行业大咖带来《大众广场“无原则宠爱”新商业概念》主题沙龙，敬请期待。

- end | 华东商业地产汇 -

时间：2021年5月19-21日

地点：广州长隆酒店