开发商隐瞒实情预售房，业主能否主张退房？该如何维权？ 封面天天见·热点评说

安居乐业历来是中国人的传统。如果购买的房子出现缺陷，多少会让心里的满意度打上折扣。进行商品房预售买卖交易时，若因开发商隐瞒房屋实情或未尽其义务告知不利因素，买到不符合预期的房屋该怎么办？

实际生活中这种现象经常出现，有的业主发现新房有问题，通常会找开发商协调，情形严重的可能会导致退房。

那么开发商未告知实情业主该如何正确维权？能否赔偿或退房？先看几则案例。

四川达州：

开发商隐瞒门市楼上建公厕事实

协调解决后拒不执行

近日，四川达州市民杨先生向封面新闻投诉，自己于2020年5月在达州天誉·誉府购买了一套商业门市，2021年2月交房时发现，门市内有很多排污管道。向开发商工作人员打听后才知道，自己门市上方正好是二楼的公共厕所。杨先生认为，开发商在卖门市时向他隐瞒了门市的真实情况，于是，杨先生要求退房，并向有关部门投诉。

接到投诉后，达州市市场监督管理局组织双方协商解决，但截至目前双方并未达成统一。对于此案，达州市市场监督管理局工作人员表示只能调解，没有强制手段让开发商执行。但是会记录在案，调解不执行的行为会对企业的信誉度有影响。同时，如果开发商拒不执行，建议消费者上诉，走司法途径。

四川眉山：

事先不知情买到“墓景房”

开发商称红线外不利情形无义务告知

据四川电视台新闻频道报道，2021年2月10号眉山市民张女士在当地天府理想城营销中心看了一套房子，并在当天交了5万定金签署认购协议。但在一周后，当她自己开车到房子在建工地周围察看时，才发现房子对面竟是一大片墓地。

张女士表示，自己此前并未被开发商告知楼盘挨着墓地的情况，她认为开发商和中介人员侵犯其知情权，存在隐瞒事实的情况。对于事先不知情的这一墓景房，张女士表示接受不了，要求开发商退还定金，但开发商回复称，墓地并不在楼盘红线范围内，开发商没有义务向客户予以告知，并拒绝了张女士退还定金的要求。

对此律师锐表示，开发商有义务对楼盘红线内的各项信息予以公示和告知，而对于红线外的建筑、不利情形等信息，没有义务必须告知。同时，作为购房者，应该在签订协议、合同及缴纳费用前，主动对楼盘及周边情况予以实地查看了解，如果存疑可向开发商提出核实，如果此时开发商刻意隐瞒，则存在欺骗嫌疑，这个时候购房者要求退房退款在法律上是被支持的；但是因为购房者自身的原因没有提前进行查看了解并提出疑问导致争议的出现，购房者也应当承担相应的不利后果。

四川成都：

买房子被隐瞒设计缺陷变“牢房”？

官方要求建设单位尽最大努力化解纠纷

2018年，有网友通过“问政四川”平台，投诉购买高新区某房屋“在购买时销售人员刻意隐瞒了该户型存在严重设计缺陷的不利因素，诱导各业主购买了该户型”的问题，业主称该户型阳台处存在一堵1.7米高墙影响屋内采光，涉及近20户业主。

随后，成都市高新区管委会对这一问题进行了回复，要求建设单位对网友所反映问题协调处置，尽最大努力化解纠纷，若投诉人与开发商（建设单位）最终不能达成一致意见的，应当按买卖合同约定的争议解决方式处理。

律师表示，具体情况需看当初合同约定情况。如果网友所说无误，开发商若隐瞒设计缺陷，影响购房者合理的居住、采光，达不到购房者购房时的正常合理需求，购房者可以选择退房；若协商不成，建议双方通过诉讼解决问题。

天津：开发商隐瞒实情出售抵押房 专家称开发商涉嫌欺诈

据《法制晚报》2018年报道，天津日盛园业主张先生，由于购房时开发商称项目备案手续尚未完成，不能与他签订正式购房合同，便于2016年交付首付以签署临时购房协议购买了一套商品房。一年后张先生看到所购项目的相关媒体报道时，才知道开发商卖给自己的房是抵押房，开发商已失联。同时，日盛园债权人称，也不知情抵押房已被开发商私下出售给业主。

对此专家称，已设立抵押权的房屋已登记无法正常出售。但日盛园开发商在明知所开发楼盘的房产正在被抵押的情况下，还故意隐瞒抵押事实将房屋卖给消费者，行为涉嫌欺诈。同时律师提醒，已买到抵押房屋的消费者可以以诈骗为由报警或向法院提起诉讼维护权益。另外，消费者在购买商品房尤其是现房时，应当预先对房屋权属进行查询。在签订购房合同时，应当立即办理预告登记，避免开发商将房屋另行转让或者抵押;在开发商办理初始登记后，应及时要求完成转移登记，将房屋转移到自己名下，避免无法及时办理房产证的尴尬。

北京：

卖房子隐瞒实情

开发商赔偿业主40万

据京华时报2004年报道，开发商金建公司在出售商品房时未向购房者说明所购房屋系管道比较集中的设备层，致使购房业主权益受到损害。多次协商未果，业主付女士将金建公司告上法庭。随后北京市一中院作出终审，认为付女士所购房屋处于该楼管道层属客观存在，金建公司无证据证明其已向付女士告知该事实，应承担违约责任，判决金建公司赔偿业主吊顶费、违约金、退还购房款等共计40万余元。

开发商未告知实情可主张赔偿或退房

但要视具体情况而定

开发商未告知实情能否主张赔偿或退房？答案是肯定的。但要视具体情况而定。

根据最高人民法院于2003年6月发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

也就是说，目前法律只有对商品房开发规划范围内的纠纷有明确法律规定。至于红线范围外的纠纷处理，目前尚无明确的法律规定。

同时，尽管法律规定，开发商应当依法按约告知购房人，在其所购商品房交付后正常使用时存在的不利影响因素。但不利因素告知范围，包括其所购房屋及房屋周边、房屋所在项目及项目周边存在的，实质性影响购房人购房意愿或影响其出价水平的，并且是开发商知悉或应当知悉的情形。因此整体之范围，难以界定。

其二，哪些又是楼盘周边不利因素呢？

周边不利因素是指红线以外对商品房买受人的利益有负面影响的客观存在。按实际损害的有无，不利因素可以分为客观类与心理类。前者如噪音、气味、烟尘等可以实际感受到损害后果的，比如铁路、高架快速路、高压线、公交保养、污水泵站、垃圾中转站、变电所、路桥保养所等。后者则指那些不能具体感受到损害，但容易给人造成心理困扰的不利因素，比如公墓等。

再者，具体又有哪些情况业主可以主张退房？

对此，记者整理了几种情况。第一，购房合同无效，常见情形有开发商无权处分该房产或开发商存在欺诈；第二，套型误差导致退房（套型与设计图纸不一致且超出约定的误差范围）；第三，面积误差导致退房（面积误差达到一定比例，一般为3%）；第四，变更规划、设计导致退房（变更提前书面通知购房者，接到通知后购房者可选择是否退房）第五，质量不合格导致退房（如检测后房屋主体结构质量不合格）。