对于买房人Judy来说，北京目前每月成交2万套二手房并不是一个特别有用的数字。看得房子越多，她越发现不同的小区差别越大，这些差别包括价格、物业、业主关系。
在临近东三环的团结湖商圈，相隔不远的两个小区，挂牌价价差能达到1-1.5万元/平米，相当于一套房子比另外一套贵出20%。
即使是同一个小区，年代相近的两栋楼，有时候单价也能差出1万块。
某家经纪人张磊领Judy带看了小关北里小区，这里的房子在1995年建成，目前在售的房源有30套左右，但其中9号楼和10号楼的成交均价能相差1万元/平米上下。
同一个建造时间，同一个片区，同一个小区，两栋楼都带电梯，但两套房子的总价能相差50万元以上。张磊说，最主要的原因是两栋楼的物业不一样，9号楼的物业比较差，楼道打扫不干净，小广告多，偶尔还传来一阵尿骚味。
生活的品质是以价格来衡量的，外表不新、管理混乱的楼会被年轻客群排斥。
“不但房价差距大，小关北里9号楼即使便宜很多也不好卖。相似户型的房源，9号楼在网上挂出去三个月都少有人问津，而旁边的10号楼却一个月就能卖出去。”张磊说。
近期在看房的周东就发现，年后房子涨价了，但没有学区加持的老破小价格变化不太大。
比如在望京商圈中，融科橄榄城二期，2007年建成，单价10万＋；
慧谷时空， 2002年建成，单价5.9万元，；
花家地小区是80年代的社区，单价6万多 ；
这些小区的成交均价能拉开 4万元/平米以上。
周东一开始看到望京这么热门的商圈还有“5字头”的房子，以为自己捡到漏了，结果去实地看了之后，就明白了这些房源低价的原因。
这些建成在80、90年代的房子，多为福利分房时的产物。在被设计建造之初，居住舒适度、户型、物业就不是主要考虑的第一因素。按照不同的职称、岗位、工作年限，第一代房主被安排到不同面积的房子内。所以，有足够多的套数可分、面积能拉开档次成为当时最主要的设计指标。
周东找中介问了这些小区的历史价格，对比发现价格越低的小区升值空间越小。如果牺牲了生活舒适度，也没有换来更有「钱途」的未来，舍弃这些房源的理由也就成立了一大半。
“小关北里的9号楼和惠新西街33号院，也同是1995年建造的房子，同是电梯楼，9号楼的均价是6.8万左右，而惠新西街33号院在8万以上。”张磊介绍，相比几年前，如今市场上的购房者更加挑剔，即使买套一居室的小户型用来过渡几年，他们也会对比很多条件。
在张磊带过的客户中，除了对社区环境和楼道环境有一定要求外，还有人希望未来的房子带一个特别大的客厅，有人想要大落地窗，有人要求卫生间必须有窗户。
随着房价上涨的刺激在购房原因中起到的作用下降，以及年轻人成为购房主力军，有明确要求的个性化需求越来越重要，这些原因也导致了同一个商圈的房子价格拉开差距。
贝壳研究院发布《2020年新青年居住消费趋势报告》显示，95前成购房新主力，95后开始进场，买房人越来越年轻化。
张磊说，自己的客户有50%是90后，而且单身女性买房的情况越来越多了。她们看房时，需求会更加多样。
另外还有一个原因，如今在线上就能看到很多二手房信息，市场更加透明。在经纪人带看之前，购房者就提前做好了功课，不会再被经纪人带着走。经纪人“捂盘”好房源，先把差房子卖出去的可能性变小了。这样一些质量不好的房源就不得不降价，进一步被拉开价差。
贝壳研究院高级分析师许小乐认为，北京二手房的分化的确在加剧，这与整体的市场行情有关。普涨的时候小区价格变动同步性较高，而在房住不炒和长效机制调控下，市场需求会更加理性，基本面更好的小区价值更加凸显。
（文中经纪人为化名）
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