“改善大师”正荣地产的财务改善之路

3月26日，在业内素有“改善大师”美誉的正荣地产（06158.HK）公布了2020年度的全年业绩。

从财报来看，正荣在2020年的经营业绩取得了稳健增长，同时，其财务状况也正在持续改善向好，有两道指标已经成功达到“三道红线”监管要求，公司管理层表示，预计正荣明年将全面满足要求降至绿档。

从核心财务数据来看，正荣2020年全年实现营业收入361亿元人民币，同比增长11%；净利润达35.6亿元，同比增长15%。销售方面，尽管遭遇疫情影响，但正荣销售依然实现了稳步增长。全年合同销售额达到1419亿元，销售面积达889.8万平方米，同比分别增加8.6%、5.4%，完成年度销售目标的同时，稳居行业销售排行榜TOP20。

2020年，正荣地产在实现规模和利润双增长的同时，更加注重规模、利润、杠杆的平衡，不断优化财务结构，提升公司安全边际。

截至2020年底，正荣的净负债率延续下降趋势，下降至64.7%，同比下降10.5%，现金短债比进一步提升0.4倍至2.2倍，现金可完全覆盖短期有息债务，无短期偿债压力。这两项指标成功达到“三道红线”政策标准。

值得关注的是，正荣在成功实现降杠杆的同时，其债务结构也呈现进一步优化的态势。

截至去年末，正荣地产短期债务为195.49亿元，较上年末减少4.92亿元；短期债务占比降至29.1%，较2019年末降低5.11%；长短债比升至2.44，较上年同期提高0.51倍。

截至报告期末，正荣手持现金达到429.73亿元，同比2019年的353.1亿元增长21.7%。与此同时，截至2020年，正荣总战略授信额度达到2549亿元，外币债额度达到3.4亿美元。在手现金和授信额度的充裕性，使得正荣的财务安全边际显著提升。

融资方面，去年正荣地产也持续发力，通过优先票据、点心债、银团、公司债、ABS等多元化融资渠道优化债务结构。

报告期内，正荣加大了银行借款和境外优先票据的发行，成本较高的非银借款占比从2019年底的20%持续下降至6%，成本较低的传统银行贷款占比由2019年的42%提升至56%。此外，公司还通过债务置换优化境内公司债、境外美元优先票据及境外人民币点心债的发行成本。这使得公司融资加权平均利率从2019年的7.5%下降至6.5%。公司的财务结构呈现进一步优化的趋势。

稳健且持续改善的财务状况，让正荣地产获得了多家机构的肯定。2020年，中诚信国际、大公国际资信评估有限公司给予公司AAA(稳定)评级，正荣自此跻身双AAA级主体信用评级之列。

正荣地产的财务持续改善向好的背后，是其“新三年战略”成效的持续显现和公司高效运营带来的结果。

2020年正荣还将构建多元化的ESG发展体系，坚持可持续发展，践行绿色健康发展之路，推动绿色经营，倡导节能减排，支持公益环保事业。2020年12月，明晟（MSCI）将正荣ESG评级由B级上调至BB级，体现了正荣对ESG管理的重视以及管理能力的有效提升。

2019年，正荣地产提出“新三年战略”，提出于2019年到2021年公司将实现规模、利润和财务结构三个维度的高质量发展目标。在此战略的指引下，正荣通过运营效率的提升，加快提升去化率，加快回款速度改善现金流，并通过多元化的融资渠道来为资本结构的改善提供空间。

在经营提效方面，正荣地产开展涵盖设计端、工程成本端、运营端和客户管理端的全方位经营提效策略。通过设计前置，加快方案批复率及提高项目复制率。在工程成本端，通过战略合作，有效降低采购平均成本。在运营端，建立三级贯通经营体检体系，完成经营分析平台及测算模型，实现供销回动态铺排上线。同时，公司还加强客户管理，将客户综合满意度维持在90分的高位。

正荣地产还立足“改善大师”定位，持续打造强大的产品力护城河，并开展多元化数字营销活动，推出“正荣置家”线上售楼小程序，上线京东正荣旗舰店，线上VR看房及购房以及线上直播，大幅提升新增看楼客户及曝光量。

此外，正荣前瞻性的区域布局和城市深耕战略，也是推动其业绩稳步增长、财务持续改善的主要动力。

从其实施的“1+6+X”的战略布局来看，显然取得了良好的成效。

截至2020年12月31日，正荣地产总土储达到2845万平方米，储备项目达到216个，货值约5000亿元。而这些项目主要分布在长三角、海峡西岸、中部、西部、环渤海及珠三角六大主要经济区域的核心城市，其中82%位于一二线城市或具有高增长潜力的地区。目前公司总土储权益比2019年稳步上升。

得益于合理的战略布局，从实际销售情况来看，正荣长期深耕的长三角、海峡西岸等区域成为了其业绩贡献的重要地区，其区域市场内去化效果良好，并进一步促进业绩释放。

2020年，正荣地产新增土储总建筑面积达到714万平方米，新增项目46个，权益比和并表比分别达到70%和81%。

从新增土储所在区域来看，正荣地产遵循“布局全国，坚持区域深耕，扩大战略纵深”的拿地策略。2020年新增的土储中有77%来自一二线城市，43%位于长三角地区，31%位于海峡西岸，在区域深耕策略基础之上，持续加码长三角地区等高增长潜力地区。

值得一提的是，在长三角地区中，正荣地产2020年重返上海市场，以低溢价在南京、苏州两大核心城市持续深耕，并扩大区域纵深至徐州、合肥、无锡、阜阳、宿迁、昆山等地。同时，2020年正荣地产在大湾区亦有所突破，以底价在佛山获得一幅优质地块。

可以预见，随着坚持区域深耕和新三年战略的稳步持续推进，以及销售和财务状况的不断改善，一个愈加稳健的正荣地产正在破壳而出。