【年报有料(31) | 中国恒大】恒大向“多元产业+数字科技”转型（2020）

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2020· 中国恒大

2020年年初，中国恒大开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。高增长方面，2020年恒大实现合约销售金额7232亿元，同比增长20%，完成6500亿元销售目标的111%；控规模方面，2020年公司拥有总土地储备2.31亿平方米，在促进销售的基础上，总土地储备规模同比减少21.2%；降负债方面，截至2020年公司总有息负债规模同比减少10.4%，计划2022年三条红线转绿。未来在坚持“高增长、控规模、降负债”的发展战略下，中国恒大或将实现持续稳健健康发展。

一

合约销售7232元

完成销售目标的111%

2020年，中国恒大实现合约销售金额7232.5亿元，同比增长20%，完成6500亿元销售目标的111%；实现合约销售面积8086万平方米，同比增长38%；实现销售回款6532亿元，回款率90%，相比2019年同期上升12pcts。2021年公司销售目标为7500亿元。

从销售区域分布来看，2020年中西部地区为公司贡献销售金额2589.6亿元，占比35.8%，相比2019年同期减少2.2pcts；环渤海地区贡献销售金额1686.8亿元，占比23.3%，相比2019年同期减少0.9pcts；长三角地区贡献销售金额1505.1亿元，占比20.8%，相比2019年同期增加1.8pcts；珠三角贡献销售金额1451.0亿元，占比20.1%，相比2019年同期增加1.3pcts。长三角地区和珠三角地区贡献销售份额比重增加，公司销售区域分布相比2019年更加均衡。

销售业绩的快速增长带动公司营业收入的结转，2020年中国恒大录得营业收入5072.5亿元，同比增长6.2%；实现毛利润1226.1亿元，净利润314.0亿元。公司的营业收入主要由四个部分构成，即房地产开发、物业投资、物业管理及其他业务，其中物业发展部分收入4945.5亿元同比增长6.5%；物业管理收入达65.6亿元，同比增长49.8%；投资物业收入12.8亿元，同比减少6.5%，减少原因系新冠疫情影响下，公司上半年提供减免租金的优惠政策，因此上半年租金收入大幅减少，但下半年租金收入较2019年同期回升51.2%。

二

投资偏向一二线城市

低成本提升利润空间

截至2020年，中国恒大拥有土地储备2.31亿平方米，同比减少21.2%，楼面价2120元/平米。存续比2.9，现有土地储备足以支撑公司未来2至3年的发展需求。在“高增长、控规模、降负债”的发展战略下，公司土地储备建筑面积同比减少，但土地质量有所提升，从总土地储备分布来看，公司在一二线城市拥有土地储备12460.2万平方米，占比53.9%，相比2019年增加0.5pcts，平均楼面价2638元/平方米；在三线城市拥有土地储备10653.5万平方米，占比46.1%，相比2019年减少0.5pcts，平均楼面价1515元/平方米。

从新增土地储备分布来看，2020年中国恒大新购置土地储备建筑面积6892万平方米，同比增加2.8%，土地储备投资额为1373亿元。其中，在一二线城市新增土地储备3957.7万平方米，占比57.4%，平均楼面价2317元/平方米；在三线城市新增土地储备2934.4万平方米，占比42.6%，平均楼面价1554元/平方米。

尽管中国恒大已实现全国化布局，但公司投资重心仍然基于住房需求充足，市场更为活跃的一二线城市。我们认为公司未来或取得更高的销售增长和利润空间，主要原因有：

第一，公司土地成本较低，现有总土地储备平均楼面价2120元/平米，2020年新增土地储备平均楼面价1992元/平方米；

第二，一二线城市市场空间大，恒大保持对一二线城市的投资倾向，有利于公司项目的销售去化，推动规模长期稳定增长，促进公司顺利推进“高增长”战略。

三

降负债成果显著

预期2022年三道红线转绿

中国恒大降负债成果显著。自2020年3月提出“高增长、控规模、降负债”的发展战略以来，截至2021年3月，有息负债大幅下降2000亿元；货币资金1807.4亿元，扣除受限制资金的货币资金1587.5亿元，同比增加5.8%。截至2021年3月，有息负债已下降425亿元，超额完成季度降负债目标。

三道红线方面，公司计划于2021年6月30日，净负债率降到100%以下；2021年12月31日，现金短债比达到1以上；2022年12月31日，剔除预收账款的资产负债率降到70%以下，达到“三条绿线”。我们认为，降负债一方面能够优化公司债务结构，提高长短期偿债能力，优化财务杠杆的同时提高公司信用评级，降低未来资金使用成本；另一方面降负债需要公司加强对拿地规模的控制，以销定投，促进公司资金使用效率的提高，最终推动公司规模与利润共同提升。

四

“多元产业+数字科技”转型

“新恒大”到来

随着房地产进入“白银时代”，房企也在不断地探索新的发展方向，多元化业务布局已成大势所趋。而恒大经过十多年的多元化探索和发展，已形成八大产业齐头并进的多元化布局，率先完成转型。

目前，恒大旗下拥有恒大地产、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、大健康产业、恒大冰泉八大产业平台，全面覆盖衣食住行、文旅康养等领域。可以看到，依托多元业务布局恒大已实现从地产龙头向综合型企业集团的转变。未来，“新恒大”的布局思路也十分清晰：全面覆盖衣食住行、文旅康养等领域，通过新能源汽车、互联网流媒体等8大产业平台联动，打造数据互通共享的智慧科技生态圈，跻身世界一流科技企业，为用户创造科技生活无限未来。

随着中国恒大债务结构的优化以及恒大汽车、互联网、健康等多元化业务的发展，恒大逐渐从地产向“多元产业+数字科技”转型，赋予恒大强劲的科技基因，公司具备崭新的发展逻辑。未来随着“人工智能”等前沿技术的发展被写入政府工作报告，数字科技将成为社会经济的重要推动力。而“新恒大”无疑是站在风口，未来的发展值得期待。

典型房企年报披露时间（2020）

图表：E50企业样本展示

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