买房能赚钱的6个底层逻辑

　　过去十几年来，我经历了多个大涨周期，几乎每次都收益不错。说句心里话，像我这种人，既不肯上班，创业又不行，基本就是社会的边缘人。

　　如果没有房地产，我的资产财富不会有今天这个水平，我很感谢房地产，也感恩生在中国这个时代。

　　我在房产投资上面的经验，几乎是王者级别的，因为我见过各种成败的案例，面对过数万人线上线下的咨询，这些人当中既有省市级的官员，中小企业家，也有全职妈妈。

　　这些年我拖着行李箱看过很多城市无数的楼盘，也带领身边的亲友不断买房投资，他们有些人回报率甚至比我还高。

　　有时我也不免要问自己：为什么买房能赚钱呢？而买汽车，电脑这些普通商品却不能呢？

　　做任何投资，都需要搞清楚本质规律，很多人一直没有搞懂为什么买房能赚钱的底层逻辑，所以他们始终无法真正行动起来，大胆买房。

　　这是一个很有趣的问题，涉及非常多经济学知识，纷纭复杂，不过我已经烧坏了几百万个脑细胞，帮大家解答了，接下来，您只需要一边阅读，一边思考就足够了，一定受益匪浅!

　　为什么买房能赚钱?

　　1.通货膨胀

　　中国长期通货膨胀率每年 10-12%，光就人民计价系统而言，房价就具有非常强劲的涨价基础。

　　过去几十年，中国货币宽松从未停止过，持续不断的通货膨胀，使得人们大量的财富往资产转移，这就导致一个局面：

　　只会勤奋上班的始终是穷人

　　持有资产则越来越富有

　　不容置疑，这么多年来，造成中国贫富分化的最大原因就是房产，同在一个公司上班，人家早买几年房，就是比你多赚了几百万，无关乎你在公司是否努力，天赋高低，有时就是一套房，一辈子就不可逾越了。

　　早些年我奔走于各个城市倒腾房子的时候，曾经劝过很多朋友尽早买房，但是有些人总是担心这个那个，始终没有买。

　　即使2015年，房子大涨前夕，他们还在犹豫，因为那时新闻到处报道“全国高库存，现在买就是接盘”，所以他们迟迟不见行动。其实你对待房子的态度，基本决定了你的人生高度，此话一点都不为过。

　　就我过去这么多年的经验来看，每一次国家有难，经济出现下行趋势的时候，接下来房价都会大涨：

　　2003年非典，次年大涨

　　2008年金融危机，次年大涨

　　2012年次贷危机，次年大涨

　　2015年全国高库存，次年大涨

　　2019年新冠疫情，2020开始，全国多个城市已经出现上涨，接下来会逐个城市轮动，资金是永不休眠的。不给我买深圳广州，我就去周边其他城市…

　　为什么国家明明有难，经济下行，房价反而会上涨？

　　因为世界上任何一个国家，一旦遇到大灾大难，都会想到一个办法：印钱

　　大灾大难之后，人们会减少消费，社会有通缩的隐忧，等待经济自行修复是非常漫长的，那时很多企业已经倒闭，失业人群已经上街游行了，而印钱大搞货币刺激，是恢复经济最快的方式。

　　但是不可避免的是，总有相当一部分聪明的资金会跑去资产市场，导致资产价格出现上涨，而提前布局的人，就能赚到货币宽松的红利。

　　2、限制供地

　　中国的房价泡沫既有货币超发带来的“投资需求”，也有土地供应制度僵化导致的人为供应短缺。

　　在发达国家，土地基本为私有，这意味着土地供应的弹性很大，一旦房价上涨，很多人就会把土地挂出来卖，导致供给增多，从而缓和供求矛盾。但中国的情况截然不同，中国土地为国有，且由国土资源部每年向各省市分配指标。由于每年分得的指标非常有限，地方政府就有很强的冲动把土地价格卖得特别高。

　　中国国务院发展研究中心原副主任刘世锦曾经说过：“城市政府总是有意无意把房价往高推，为什么这么搞呢？土地指标有限，并且卖地有收入。”刘世锦一语道出了中国房地产“泡沫刚性”的制度关键：土地财政。

　　土地财政始于1994年分税制改革，土地出让金被划为地方财政收入。1998年楼市启动后，地方政府从土地财政尝到了甜头，从此欲罢不能。因此，每当房价下跌，地方政府必定想方设法“托市”，“调控”屡屡成为“空调”。几轮博弈下来，投资者已经形成了理性预期：政府不会允许房价真的下跌。

　　对资产价格而言，预期最为重要。要打破房价不跌的金身，就必需破除土地财政。从某种程度上来讲，我们可以把地方政府想象成楼市中的庄家，只要土地财政没有终结，庄家都会继续护盘，那么跟在后面的散户，普通买房者，就能顺势赚到钱。

　　说到供应，顺便谈谈学区房。最近各路媒体对上海学区房改革大肆报道，我看了很多网上关于这方面的分析，发现没有几个人是写到点子上的，那我就写几句吧：

　　学区房这玩意儿，就像房价，只有增加供应才能解决问题，无论怎么改政策，又是多校划片，又是指标到校，如果不增加供应，都是没有用的。

　　只有到处都是名校，高价学区房的问题才能得到解决，但是任何政府都不可能做到，因为十年树木，百年树人，名校不是一朝一夕就能办成的。所以现在的学区改革，只不过在有限的范围调配一下而已，无非就是换另一批人读名校。

　　供需不平衡，解决的唯一办法就是增加供应。学区问题和房地产问题一模一样，房价2003年就开始调控，国八条、国六条，快20年政策都整了几百个，房价有降吗？这个问题想清楚，中国的大部分问题就清楚了，人生豁然开朗。

　　现在很多动不动就写以下这类文章，其实是对读者极不负责任的：

　　1、学区房，暴雷了！

　　2、学区房挨了一记重锤，完了！

　　3、突发，学区房崩了！

　　更为搞笑的是，甚至会拿极个别急售的老破小学区房降价，来佐证自己的观点，仿佛房价暴雷就在眼前，吸引眼球。

　　这种耸人听闻的文章根本不懂中国的国情，中国全社会最大诉求是什么：稳定压倒一切。高层的任何改革，首先要满足的是维持社会的稳定发展，而不是其他东西，动不动就暴雷，真的以为政府嫌事不够大吗？

　　其实上海这种指标到校的做法，深圳、广州、成都早就实施了，后面学区房价格该涨的还是涨。

　　（北京早就实施多校划片了，今年学区房依然继续涨）

　　看到这么多热烈讨论上海的指标到校学区改革，并言之凿凿房价会跌，马上暴雷，估计上海教育局都忍不住想说：真喜欢看到你们这些城里人没有见过世面的样子，其实这招别的地方早就玩烂了。哈哈！

　　3.投资三性

　　任何投资，归根到底都要服从三性原则，即安全性，收益性，流动性必须舍弃其一。如果市场上全部都是理性人的话，最终各行业都是一样的平均回报率。

　　如果三性都好的投资，一定会挤满了投资人，导致收益性或者安全性下降。除非是政府特许经营权，或者信息收集比别人牛逼很多，能发现别人发现不了的商机。

　　很明显，房产投资牺牲了流动性，保留了安全性和收益性。反例是股票，保留了流动性和收益性，牺牲了安全性，深证 A 股 28 倍的 PE，大部分资金都是在投机炒作。

　　流动性的牺牲，能带来 3%左右的年收益，比如定期存款。同理，如果卖房不用在中介上挂半年，买房贷款手续不用花 3 个月的话，投资炒房不用满五唯一就能免税的话，房产的投资收益性必然下降。

　　因为涌入的人太多了，频繁交易会分薄利润。正是因为房产交易缓慢，所以它才能赚到钱，也就是赚到所谓的时间价值。

　　另外一点，ZF的调控完全不符合经济学。

　　明显应该满二加税，满五再加税，逼大家挂牌出售，增加流动性，才能打击炒房的收益。只有人人把房子挂出来卖，供给增加，房价才会回落。

　　如果规定不满两年，不满五年就收重税，那么很多人就会倾向摁住房子，自住够甚至出租够两年或五年才愿意出售， 这样市场上的二手房源就会减少，导致价格上涨。

　　三年限售就更别说了，一套房一旦买入，就要囤起来，三年不能交易，那么市场的二手就会进一步减少。如果一个城市一年成交30万套房，那么这30万套房就要因为限售而消失三年，所以限售政策不但无法降房价，反而是逼大家囤房。

　　4.打击炒房

　　炒房是降房价的，那为什么我200万买了，可以400万卖出呢？因为我提供了当时市场上最便宜的房子给需要买房的人啊！他肯定对比过周围的房子，真心觉得是最便宜的，他才会买呀。

　　什么？为什么不留着200万的房子，一直等到这个愿意花400万的人来买？

　　业主需要卖房拿钱去做生意，去救命的时候你去哪里了？为什么没有出钱把房子买下来？开发商2015年被高库存折腾得死去活来的时候，你又去哪了？

　　让炒房客利润下降的，必然是另一个炒房客。如果人人都来炒房，短期房价会涨， 但是长期来看因为竞争激烈，最后就一分钱都没得赚，房价应声回落，因为人人都做的生意，很快就会做烂。

　　由于炒房在政府宣传下，是一个人人喊打的行当，甚至听到炒房，全家族都要断绝关系，因此全国全职炒房的人是极少的。炒房客在总购房人数中，不到 2%，其余 98%都是刚需，自然遍地都是利润。

　　同时，根据社会经济学基础知识，名声不好的行业，收益肯定很高，通过收益来弥补名声的损失。

　　比如医生，教师，国企员工，公务员，因为名声好，自然不用太高的工资，就能找到合适的人愿意做。

　　比如高空作业工，黄牛，抖音直播，跨境电商，游戏电竞，都不是什么正经的行当。名声差的要被全家人骂， 当然可以赚到更高的收益。

　　开发商，炒房客，房产中介承担了政府控制房价不力的骂名，自然会获得超额利润。明明地价占了新房一半以上的成本，媒体竟然能说开发商是导致房价上涨的原因。

　　其实开发商是所有买房人的朋友，开发商是降房价的，他们建的房子越多，价格竞争越激烈，房价就越涨不起来，让开发商利润下降的，必然是另一个开发商。

　　限价打击开发商，三条红线不给开发商融资贷款，提高开发商入行资质，必然导致开发商数量减少，楼盘供应下降，导致房价上升。

　　不准小贩贷款买煎饼车，煎饼果子的小贩要考试认证，对煎饼果子进行限价，请问煎饼果子价格是上涨还是下降?

　　涨！

　　应该放开，人人都来摆卖煎饼，整条街都是摆摊的，煎饼果子的价格立马就会降下来。

　　5.信息不对称

　　中国全社会 90%的人都活得浑浑噩噩，对财富的理解一无所知，尤其在房产投资领域。明明我国连年通货膨胀，普通人却不知道，看看 CPI 才涨 2%每年；

　　明明限购、加税是涨房价的，越是市场化自由的商品，价格就越低，这是经济学的基准知识，普通人不知道，年年盼着房价下跌。

　　（1998年上海静安区房价上涨到2300每平方，那时专家就建议大家抛售房产了）

　　明明中国的经济增速全球第二，城市化率才53%，房价还很便宜，但是全各路专家却年年喊跌，打脸都能连续打几十年。在此由衷感谢媒体长期不断的宣传，减少了很多买房的竞争对手，让房价几十年稳如磐石地上涨。

　　6.辛苦钱

　　买房是个辛苦活。

　　从看房开始，风吹日晒，破限购还需要假结婚，假离婚，再复婚。再到办手续，跪舔银行，面临各种贷款困难，都得打碎牙往肚子里吞，遇到房价上涨，还要处理房东跳价违约的问题。买了房子要跑装修，买家具，如果出租，还要处理修门窗水电家电的问题，可以说，买一套房，难度不亚于运营一家公司。

　　整个过程下来，全部都要投入大量精力，何止是心力憔悴，简直是地狱般的折磨。

　　买第一套很轻松，全家支持

　　买第二套靠自己，咬咬牙还能吃下。

　　买三套到第五套，开始研究贷款黑科技

　　7套以上，简直是死去活来，从哲学上拷问自己的人生意义。

　　极端辛苦，意味着门槛高，意味着竞争对手少，也就意味着利润。躺在沙发上，点点手机，就能投资的股票、基金、p2p，当然没有辛苦值的加成了，甚至随时亏钱。

　　什么时候房价会下跌

　　我说了那么多，不是想证明房价不会跌，任何投资物都有生命周期，不同的是有些短则几年，有些可能横亘你的一生，长到可能你一生都见不到它大跌。

　　历史上，全世界只有香港 97 年亚洲经济危机、日本 91 年经济停滞、美国 07 年次贷危机，全球总计 2.5 次房价大跌。

　　下跌原因有三:

　　1经济增长长期低迷，城市化进程停滞，导致房价上涨的基本面恶化。

　　2不再调控楼市，低利息，零首付，各种上，全民炒房，先是急涨一波，最后一起爆掉，一地鸡毛，然后阴跌十几年，那时房价就真的降下来了。

　　3超发货币边际失效，超低利率，想刺激也刺激不起来了。

　　各位想想，中国现阶段怎么可能满足以上3 点? 除了以上三点，不管是加息、限贷、限售，限购，一律无法动摇房价上涨的势头。价格人为可以摁一两年，但是历史潮流是不可阻挡的。

　　最后，我想说2021年在史无前例的通胀之下，注定是一个资产大年，大家有钱不要存银行了，买两三套房都不嫌多。另外，建议大家不要炒房，买了就长期持有。希望每个人都能安排好自己的家庭资产，生活越来越好！