可怕！广州南部2字头板块只剩三个

在这一波上涨行情中，广州东部的天河、黄埔赚足眼球，无论话题热度还是市场热度，都称得上是大赢家。

相比之下，广州南部虽然声势没那么大，但涨幅同样十分可观，颇有闷声发大财的感觉。

区域
2019年均价（元/㎡）
2020年均价（元/㎡） 幅度 南沙区
21390
26622 24.46% 海珠区
51380
57670 12.24%
番禺区
30333
32396
6.80%

纵观广州南部的发展，从海珠、番禺一直延伸至南沙，南拓的脚步十分坚定。从前，广州南部承载了广州很大一部分的居住功能。

近年来，随着规划落地、板块升级，产业腾笼换鸟，广州南部的板块价值有了很大的提升，房价也水涨船高。

尤其一手住宅市场，目前在广州南部的房价洼地已经屈指可数。

先来看看海珠，一手住宅项目相对稀缺，且大多数项目拥有江景资源，价格自然不会低到哪里去。

目前海珠一手住宅集中在海珠创新湾，这里包括太古仓、广纸、沥滘片区等重要滨水地带。

项目
价格（元/㎡）
金融街融御
60000
世茂珠江天鹅湾
120000
华发江南府
63000
越秀天悦江湾
90000
中海观澜府
70000
时代大家
120000
富力壹号半岛
120000
中冶逸璟公馆
5000万/套起

海珠创新湾是海珠重点发展的规划，与琶洲、中大国际创新谷组成海珠产业空间结构格局，形成三足鼎立的态势。

为什么海珠一手住宅如此集中且高贵呢？

其一，海珠创新湾有不少工厂、旧村，随着城市化发展的推进，土地被政府、房企盘活，太古仓片区、广纸新城、石溪片区以及沥滘片区等相继出现一手住宅项目。

从而形成较大规模的江景住宅区，在广州中心地段能有如此空间十分难得。

其二，由于地理位置的优势，海珠创新城有不少规划范围属于南向江景，南向江景有多稀缺？

严格意义上，广州仅有两个连片的高端住宅区拥有南向江景，一个是珠江新城，另一个是金融城。

这就不难理解，为何海珠一手住宅主要集中在海珠创新湾且价格较高。

当然，未来琶洲将有新项目和土地供应，为海珠一手住宅提供多一个选择，但价格肯定不会低。

目光从海珠再往南移，番禺会有房价洼地吗？有，不过已经到了万里挑一的地步。

先来看看番禺一手楼市的整体情况，从市场一线声音来看，番禺冷热不均的情况较为明显。

板块
项目
价格（元/㎡）
洛溪
南天名苑
90000
星河湾半岛
100000
万博长隆
珑翠
45000
藏珑府
44000
广地花园
41000
珠江铂世湾
50000
金地壹阅府
75000
五矿万樾台
1500万/套
越秀和樾府
60000
保利悦公馆
43000
亚运城
广州亚运城
28000
凯德山海连城
26500
中海左岸澜庭
33000
市桥西
电建地产洺悦玉府
33000
中铁建花语岭南
48000
大华紫悦府
35000
龙光天瀛
35000
大夫山尚东
35000
祈福名望天下
45000
南站
品秀星瀚
40000
臻尚苑
42000

比较热门的板块有万博长隆、亚运城。其中万博长隆板块的新盘越秀和樾府二期开盘，价格更达到6万+/㎡，即便如此也是一房难求。同板块的珠江铂世湾，基本也是逢开必热。

万博长隆板块目前已经十分成熟，尤其在万博商务区各项目陆续落成后，万博的地段价值有了质的提升。

另外，亚运城板块也有很高的热度。小编认为，这其中有两方面的原因。

一方面，亚运城板块是番禺唯一的2字头板块，在售项目均价大多数为2.6-3.4万/㎡，价格上来讲比较适合刚需。

另一方面，亚运城板块日渐成熟，交通、商业、教育等配套已经较为完善，虽然板块价格不高，但生活质量一点都不低。

不由得感概一下，以前刚需随便都买得起的番禺，如今已经只剩下一个2字头板块，往后估计越来越难了。

随着房价上涨，刚需的门槛也会相应提高。据小编了解，亚运城板块在售项目价格也不断往3万+靠拢，留给刚需客的时间和机会不多了。

如果你认为海珠、番禺属于主城区，2字头板块绝迹很正常，广州南部还有南沙可选。

理想很丰满，现实很骨感。南沙2字头一手住宅板块也仅仅比番禺多一个。

只有黄阁、万顷沙两个板块还存在较多3万/㎡以下的项目。

板块
项目
价格（元/㎡）
明珠湾
华润置地·瑞府
40000
佳兆业·悦江府
35000
越秀·明珠天悦江湾
38000
灵山岛·金茂湾
40000
绿城美的·晓风印月
45000
美的华发·天珀
35000
柳岸晓风
37000
金科博翠明珠
38000
南沙湾
星河山海湾
32000
时代香海彼岸
30000
景业东湖洲豪园
26000
南沙湾御苑
32000
领南星河荣誉
35000
中交蓝色海湾
33000
蕉门—金洲
中铁海语熙岸
27000
保利半岛
30000
颐德湾尚
40000
越秀·东坡
29000
星河东悦湾
34000
越秀天珹
31000
庆盛—黄阁
南沙保利城
20000
中海熙园
24000
金科·集美御峰
23500
美的云筑
23000
佳兆业凤鸣山
23000
南沙·十里方圆
28000
保利南沙天汇
24000
华宇凤凰艺术岛
28000
万顷沙
珠江源昌花园
21000
中铁建海悦国际
22500
广州恒大阳光半岛
24000

其他板块如何呢？明珠板块已经进入4万+时代，项目大多3.5万/㎡以上。之后横沥岛项目入市，大概率也是4万+的水平。

南沙湾目前在售项目大多在3-3.8万/㎡之间，未来三宗高价地入市，价格预计会直奔4万/㎡，毕竟楼面价摆在那里，最高楼面价达2.27万/㎡。

至于蕉门—金洲板块，经过去年一波行情，一手住宅已普遍站上3万+，2字头几乎没有选择。要知道，该板块去年仍存在不少2字头项目。

归根到底，是南沙去年走出了一波大行情。克而瑞数据显示，2020年南沙房价涨幅达24.46%，位列全市第一。

值得一提的是，在官方印发的《南沙区旧村改造储备项目管理工作指引》中，明确画出第一圈层，这可以视为南沙的中心城区。

在这种情况下，以明珠湾板块为首的中心城区，房价将越来越突出，第二圈层也会连带被拉涨。

不可否认，广州南部正不断显现，广州南拓的信号不断加强，虽然海珠、番禺、南沙已经没有多少价格洼地，但这三个区依然值得关注与看好。

首先，海珠区有海珠创新湾、琶洲以及中大国际创新谷加持，是中心区少有的可发展片区。

海珠创新湾不断在推进，形成豪宅聚集板块，缺点是产业布局目前相对薄弱，若未来将这个短板补齐，其价值将更进一步。

琶洲的含金量越来越高，阿里、唯品会已经搬进琶洲西区，后面还将会有腾讯、小米、复星等龙头企业。

加上琶洲南区还有一大片可开发用地，板块利好规划持续释放中。

中大国际创新谷处于前期阶段，其发展快慢很大程度取决于旧改项目的推进速度。

但我们可以看到板块内已经有不少科研机构扎根多年，例如中国科学院南海海洋研究所、中国电子科技集团第七研究所、中国机械工业集团中国电器科学研究院等。

再来看番禺，广州南站商务区、万博商务区、番禺汽车城、广州国际科技创新城、智能制造产业园等五大发展平台，将是番禺的发展重心。

在南大干线的串联下，自西向东的产业布局清晰可见。

但需要有一个认知，这样的整体规划，值得期待，但规划范围庞大、落地规划时间长，也是客观存在的。

而南沙更是处于发展的爆发期，其金融产业相继落地。国际金融论坛（IFF）永久会址将于2022年亮相；今年2月，广州期货交易所正式落户南沙......

金融业，是广州目前较为薄弱的一环，也是上海、深圳与广州拉开差距的产业，南沙发展金融不仅是区域发展的问题，更关系到广州在国际上的城市地位。

加上交通配套不断完善，串联广州中心城区与粤港澳大湾区各城市，未来将是一幅恢弘的蓝图。

说了那么多，其实想表达的是，广州南部三个区价格虽然起来了，但后续还有较大的发展空间，其价值不会停滞不前。

一个区域或板块，后续能爆发出多少能量，是购房者最关心的问题，这意味着未来升值的可能性有多高。

【End】

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