作者：公子不悔
01
撞上枪口
2021年，南昌尝到了“新政一日游”的头啖汤。
昨天傍晚，央视新闻传来大消息：住建部亲临南昌，勒令南昌立即收回放松限购的政策。
原文表述如下：
记者今天（25日）从住建部了解到，3月24日，媒体报道江西南昌发布了《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》，将于4月20日实施，其中有的条款与稳地价、稳房价、稳预期的要求不符。
江西省立即采取措施，江西省政府负责同志代表省政府主要负责同志约谈了南昌市政府主要负责同志，责令南昌市立即纠正，消除负面影响，确保市场稳定。
南昌市政府表示，将深刻吸取教训，立即收回文件，并举一反三，坚决贯彻党中央国务院决策部署，按照江西省委省政府要求，切实落实房地产调控主体责任，着力解决好住房突出问题，确保房地产市场平稳运行。
南昌这一次算是自己往枪口上撞。
因为按照住建部巡游的逻辑，是专挑楼市过热城市，比如去年楼市火热的深圳，2月份造访的上海、杭州、无锡。
凡是住建部造访过的城市，随后便出台了新一轮楼市调控政策。
近日，因为南城板块跳涨，而整体升温的成都，和再次出现地王与万人抢房的西安，也被住建部莅临督导。
随后的3月22日，成都发布“蓉16条”，包括：调控的内容包括加大住宅土地供应，限制触碰“三条红线”的房企拿地，对热门楼盘延长限售，跟随深圳的脚步，将建立二手房成交价格参考机制，抄杭州作业，将法拍房纳入限购范畴等等。
3月23日傍晚，西安跟进，发布了《商品房预售资金管理办法》，加强房企的预售资金管理。
而南昌去年的楼市并不热，甚至偏冷。
数据显示，去年南昌的新房与二手房成交量双降，新房同比下滑28.78%，二手房同比下滑19.33%。房价方面，根据安居客披露的数据，也在向下微调。
2020年南昌的开发商为了活跃楼市，大搞优惠打折促销活动，但依然没能卖出多少。
正因如此，急着做强做大自身经济的南昌，才兵出险招。
在3月23日印发了印发《做大全市工业经济总量的若干政策措施》等5个行业做大经济总量政策措施的通知。5个行业包括工业、批零住餐行业、房地产、金融和文旅产业。
其中在促进房地产发展方面，南昌又发布了《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》，宣布在大南昌都市圈实行购房同权政策。
具体内容如下：
大南昌都市圈中南昌市，九江市，抚州市的临川区、东乡区，宜春市的丰城市、樟树市、高安市和靖安县、奉新县，上饶市的鄱阳县、余干县、万年县等地户籍居民互为享受本地户籍人口购房政策；在大南昌都市圈内等地缴纳的个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明互为本地缴纳证明，非本地户籍居民可凭纳税或社保证明按当地购房政策购房。
赤裸裸地放松限购，这才惹来住建部的“关照”。
02
南昌，自讨没趣
按照这份政策，九江全市、抚州的临川区、东乡区，宜春的丰城市、樟树市、高安市和靖安县、奉新县，上饶的鄱阳县、余干县、万年县的户籍人口，在南昌以及大都市圈内购房，都不再受限购约束。
同时，在大南昌都市圈内的外地人，社保年限互认。比如南昌市区目前对非户籍的限购政策是，需要连续缴纳2年社保。如果你是外地人，在九江或者大南昌都市圈内任何一个区域缴纳了2年社保，同样可以在南昌获得房票。
数据显示，大南昌都市圈户籍人口约1886万人户籍人口，除去南昌本身的536万户籍人口，还有1330万户籍人口。
按照之前南昌市的限购政策，外地户籍在市区（青山湖区、东湖区、西湖区、红谷滩区、青云谱区、经开区、高新区）范围购房，需要提供3年内连续缴纳2年的社保或纳税证明。
在大南昌都市圈购房同权的政策下，这1330万户籍人口成功破解了限购，获得了南昌的房票。只要有10%的购房需求涌入南昌受限购的市区范围内，南昌市区的房价必定会被推上火焰山。
南昌房价已经够高，平均房价1.3万/平方米，市区的西湖区、东湖区、红谷滩区的高价新盘，很多已经在2万/平方米以上。
作为一个弱省会，南昌的GDP才5746亿元。相比于不到6000的经济实力，它的房价已经有所透支。
调控政策已经稳住了南昌的房价，如果任其放开，泡沫还会继续吹大。
在管理层要求房价稳定的当下，在谁冒头谁挨揍的调控棍棒下，南昌来这么一招大都市圈购房同权，是自找没趣。
虽然其目的是为了做强做大经济，但房价肯定会先行。
大南昌都市圈购房同权政策一经发布，立刻在网上炸开了锅，和其他城市放开落户的变相放松不同，南昌这是直接梭哈，直接放开，动作太大，引来了住建部的现场督导。
若放任不管，全国那么多都市圈、城市圈争相效仿购房同权政策，可能会引发新一轮上涨，今年的楼市稳定目标，岂不是要泡汤？这个头肯定不能开。
03
购房建议
其实，南昌本身的经济和人口增长情况不错，2019年常住人口增长了5.5万人。本来在经过去年的偏冷行情后，今年南昌有些地区的正在回暖。
经此一事，在住建部严肃批评之下，南昌原本就有复苏之势头的房价，可能会放慢节奏。
通过央视新闻发布的报道来看，这一次住建部措辞非常严厉，“立即纠正”、“消除负面影响”、“确保市场稳定”，都是硬性要求。
吓得南昌立刻做出了非常诚恳的回应，“将深刻吸取教训，立即收回文件，并举一反三”。
打算在南昌购房的人，可以再等等，观望一段时间。有小孩上学需求和自住需求的人，若实在等不及，尽可能在市区买，比如赣江两岸的东湖区、西湖区、红谷滩区。
其实不光南昌需要观望，热门城市都是如此。住建部已经开启了全国巡查模式。
去年深圳冒头，被督查，7月升级了一轮调控政策，今年又发布了二手房官方指导价，并严查经营贷、消费贷。上海、杭州冒头，住建部督查，两座城市展开了摸底式经营贷大排查。成都、西安跃跃欲试，住建部督查，两座城市立刻开始了新一轮调控。
对于一线与强二线城市来说，回调的可能性不大，刚需可以买。
投资则需要多方面考虑，仔细选择城市、片区和楼盘，因为投资需要考虑时间成本、税收成本和杠杆成本，房价涨幅如果抵消不了这些成本，就得不偿失。
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