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碧桂园2020年销售再创新高,预计未来三年每年增速不低于10%

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2020年中国房地产市场面临着前所未有的挑战,疫情的冲击以及“三道红线”的融资管控令业界更深刻认识到了“行稳致远”的真谛。3月25日,碧桂园发布的业绩报告显示,2020年该公司累计实现归属该公司股东权益的合同销售金额再创新高,同比增长3.3%至约5706.6亿元,在第三方机构的统计中,仍保持全口径销售额行业第一的领先地位。

年报发布会上,碧桂园集团总裁莫斌表示,公司有信心未来三年每年录得10%以上的权益销售额增长,并保持各项经营指标同步增长。

此次碧桂园公开“三年增长”计划,向市场明确传递了龙头房企对未来发展的信心和底气。而公司强劲的经营状态、持续稳健的财务水平、充足且优质的土地储备、以及强大高效的组织队伍,为碧桂园实现“未来三年年增10%”的目标打下了坚实的基础。

据了解,在合理布局把握城镇化红利的基础上,2016年-2020年,碧桂园权益合同销售金额复合增长率达到25%,全口径销售额连续多年位居行业龙头地位。中达证券表示,碧桂园多数货值符合人口流动趋势,产品力在下沉市场具备显著优势,独特的经营策略亦使公司取得了优秀的市占率,这些因素有力支撑了公司的销售增长。

(数据来源:企业公告)

在克而瑞看来,新型城镇化仍是房地产行业最大的制度红利。“十四五”时期,我国常住人口城镇化率将由2019年末60.6%进一步提升至2025年末65%,大约有5600万人将由农村迁移至城镇,期间有望带动不菲的增量购房需求,进而给房地产市场提供坚实的需求支撑。而广泛布局与聚焦深耕相结合的战略,则将使碧桂园能够持续受惠于城镇化的发展机遇。

销售持续领先 财务进一步优化

2020年,面对疫情带来的严峻挑战,碧桂园及时把握城市轮动复苏机遇,打造适销产品,加大营销力度,实现了规模稳步增长,全年累计实现归属公司股东权益的合同销售金额约5706.6亿元,较2019年同比增加3.3%;归属公司股东权益的合同销售建筑面积约6733万平方米,较2019年同比增加8%。根据第三方机构的统计数据,碧桂园的全口径销售额依然稳居行业榜首位置。期内,该公司实现4629亿元营业收入,净利润541亿元。

过去一年,碧桂园依然保持了行业领先的回款水平,综合权益回款率高达91%,连续5年高于90%。得益于稳健的销售表现和积极的回款策略,截至2020年末,该公司的总借贷余额由3696亿元下降至3265亿元,同比下降11.7%,净负债率低至55.6%。期末可动用现金余额达1836亿元,充裕的流动性令公司有足够的底气从容应对市场变化的不确定性。

基于良好的经营情况、稳健的财务管控,碧桂园备受评级机构认可。截至目前,该公司已获穆迪、惠誉两家机构“投资级”评定,标普主体评级展望为正面,评级的上调进一步降低了融资成本,助力公司平稳健康发展。报告期末,碧桂园的平均融资成本为5.56%,较2019年底下降78个基点,2021年1月发行的5亿美元5.5年期票据和7亿美元10年期票据的利率更是分别低至2.7%、3.3%。

(数据来源:企业公告)

2020年出台的“三道红线”融资新规开启了因企施策的精细化管理,标志着行业过往依靠加杠杆“弯道超车”的时代画上句号,资产负债表健康的企业也将迎来金融资源分配的红利,获得新的发展优势。从2020年的财务数据来看,碧桂园属于“三道红线”中的黄档企业,净负债率、现金短债比指标均表现优异,而剔除预收款后的资产负债率也与达标线相差不远。

据机构统计,在“三道红线”出台以后,仍有一半左右的黄、绿档房企投资力度持续走高,在其他房企普遍收缩投资的时候,依靠自身较强的财务稳健性逆市纳储。例如,碧桂园2020年便把握住了有利时机,积极优化土储结构,进一步提升规模优势。截至2020年底,该公司业务遍布中国内地31个省,289个地级市,1350区县,项目总数达到2958个,权益可售资源共2.25万亿元。

2021年的供地“两集中”政策,也被认为更有利于资金充裕且布局较广的房企,未来这些企业将凸显较强的抗风险能力,拥有更多发展机会。

可以看到,自从碧桂园提出“全竞提升”目标两年来,公司取得了长足的进步,在规模增长的同时注重风险管控,在发展中降杠杆,强化现金流管理,以内生式增长促进高质量发展。2020年,该公司在《财富》世界500强中的排名提升到了147位,位列全球房企第一。

发布会上,碧桂园集团总裁莫斌再次强调,未来还将继续追求“有现金流的利润和有利润的现金流”,坚持经营理念、投资标准及投资运营效率“三个不动摇”,狠抓“一率五力”(即高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力),坚持长期主义,口碑至上、一切以客户为中心,做一成一,不断提升项目的均好性及市场占有率。

坚定新型城镇化发展策略 聚焦深耕

2020年,中国GDP首次突破100万亿元,成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。在此基础上,中国房地产市场表现也超预期,全国商品房销售面积17.6亿平方米,同比增长2.6%,商品房销售额17万亿元,增长8.7%。

展望未来,业内普遍认为,虽然短期内房地产行业仍存在一定的不确定性,但从中长期看,行业发展的根本驱动力并没有改变,中国城镇化率仍有较大的提升空间,特别是都市圈和城市群的加速形成,将推动行业保持稳健健康发展。

“十四五”规划提到,要深入推进以人为核心的新型城镇化战略,以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展,深化户籍制度改革,加速农业转移人口市民化,使更多人民群众享有更高品质的城市生活。这意味着,房地产市场的潜在购房需求依旧充裕,且有望在较长时间周期内有序释放。

中指研究院表示,在新型城镇化持续推进背景下,人口及土地等关键资源将加速向城市群和中心城市聚集,聚焦城市群和中心城市,可最大化享受城镇化带来的红利。而长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市群有望成为新一轮发展高地。

碧桂园董事会主席杨国强也坚信中国的城镇化还有很长的路要走,人民过上好日子的追求不会变,未来大批农村人口将进入生活配套更为丰富的县、镇生活,这是碧桂园的好机会。因此,该公司始终坚持从一二线到五六线的合理均衡布局、聚焦深耕的发展策略,积极抢占城镇化发展高地。

2020年末,在碧桂园权益可售资源中,98% 位于常住人口50万人以上的区域,93%位于人口流入区域,73% 位于五大城市群。在此基础上,碧桂园通过区域裂变,聚焦管理精度,进一步巩固了在三四线市场的先发优势,2020年公司销售额约占全国商品房销售额5%,在公司已进驻的三四线城市中,平均市占率约为8%,预计未来还有更多的三四线城市市场份额将进一步提升。

中达证券认为,此前市场对三四线城市需求一直有所担心,但实际上三四线城市数量庞大,近年来商品住宅销售面积占比稳步提升,2019年末接近70%,增速亦高于一二线城市。随着新型城镇化战略不断深入,三四线城市依然具备一定的需求纵深,市场空间广阔,在这些城市具备绝对竞争优势的碧桂园也将迎来新一轮的发展机遇。

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