深圳楼市：南山前海的东方银座公馆怎么看？未来的发展趋势如何？

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，对南山前海的东方银座公馆这个盘你怎么看？未来的发展趋势如何？盼回！

回答：你好，东方银座公馆，真复式盘，小区品质和户型还是不错的，客群最早是深航的机长和空姐，享受前海辐射。 不过这个盘已经过了快速成长期，周边环境也比较成熟，暂没有特别针对个盘的利好，平于前海整体涨幅。

提问：云叔好，我在龙华有两套房，碧水龙庭刚刚出手，在办手续，壹成中心一套，有贷款，原计划在壹成读小学和中学，目前龙华转学困难，所以想另外买学位房，看了罗湖深中的学位，年前后价格涨得挺大，目前碧水可以收500万，手上有200万，壹成贷款400万，在竹子林上班，老大读小2，老二刚2岁，请问怎么安排更好？或者有什么建议？谢谢

回答：你好，优势资源是跟着资金和人走的，学区也一样，近几年罗湖的学区已经在衰落，罗湖唯一在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了； 学位房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种第一梯队的顶级名校，很难被撼动的；年前涨幅虚高的楼盘，有部分价格正在回调，可以淘淘笋； 另外也可以买1000万左右的福田，南山第一梯队第二梯队的学区房，兼顾小学和初中直接买九年一贯制的学区，一步到位， 具体详见内部分享！

提问：云叔好，我们夫妻有一方是深户，首套联名仍有欠款，不想自己赎楼，请问有办法可以二套首期低于七成吗？

回答：你好，以后不要傻傻地联名了，信任是婚姻的基础，如果最基本的信任都没有，何谈结合？购买力和欲望会随着我们的赚钱能力增加而增加，限购限贷又那么严格；如果不想还清，只有全款diy才能做到七成，现在全款diy无效成本高，除了能破限贷，其他优势不大；你俩既然会联名，估计还不是资深人士，大概率一方首贷还在，具体操作详见内部分享！

提问：云叔好，已在坪山万科缇香有一套房，想离市区中心近一点再买一套投资，请问万科和风轩自住和投资性价比怎么样？谢谢！

回答：你好，这盘价格上看比二手有些许优势，但长期看居家和投资角度都非最佳标的。区域没有比较大的增量导入，一墙之隔的横岭旧改算一个小小利好，但是它的硬伤一直存在：距离地铁太远，除非公共交通非常完善的市中心，轨交是不得不考虑的因素，何况该盘处于“英雄难过梅林关”的尴尬位置。另外梅观高速噪音也是大家顾忌的，一旦不宜居就会竞相抛盘，户型又不稀缺的话就卖不起价。小区地块太狭长，没有舒适的大花园，生活也不便利，试想想买个东西从南边跑到北边1000米，绕着操场走两圈是什么概念。

提问：云叔好，看过宝中房子，凯旋城、西岸观邸、第五大道、鸿荣源尚都，请问这4个盘差不多都是07年，价格也差不多，准备买总价800-900万的。 凯旋城和西岸观邸是宝安实验学位最好，但楼盘品质，景观和物业感觉尚都好些，个人喜欢尚都，现在惠州工作，3-5年后打算去宝中生活小孩要用到学位了，如果在宝中片区选这几个盘，您觉得哪个盘更合适些？谢谢！

回答：你好，在宝中选800-1200万的三房四房，是给难选的一道题，因为没有对错，只有抉择。 凯旋城和西岸观邸，学位更好一些，居家氛围也更纯粹，但是凯旋城物业一般，在宝中风评不高。 西岸观邸的鸿荣源物业加高赠是优势，但也有12年楼龄，价格去到了十万多，和对面九万多的海纳公馆一比， 第五大道户型方正合理，但是一期外立面老旧，总让我有点耿耿于怀， 尚都是均衡型选手，各项指标都能打八十分，无功无过； 怎么选，难啊！ 可以运用排除法，不考虑学校，我会先排除西岸观邸和凯旋城，这两个盘价格已经不低，离海纳公馆太近，以后会受海纳二手压制，涨幅会受影响。 第五大道和尚都，个人其实喜欢尚都多一点，但尚都位于宝中核心区位，周边同质竞品盘太多，价格彼此形成压制； 最后是第五大道，区位，产品，户型都算中上，周边除了幸福海岸没有竞品，海韵学校优于海旺略弱于宝安实验，上升势头明显，孩子要读书，综合评判，就选第五大道。

提问：云叔好，18楼总高的房子，都是南向望花园，是选择完全无遮挡的四楼还是选择前方能看到对面楼的10楼，楼间距50米，感谢

回答：你好，选择4楼好，还是选择10楼好；其实真实的感觉是当你买了之后，不超过1个月，你就对站在阳台上能看到什么景色就没有感觉了，按照一般性的规律来看，买高楼层的好过低楼层的，从受众和接盘侠来看的话，但也要看这两套房的价格、交易条件之类的约束条件。

提问：云叔好，手上资金约100W左右，在南油有一套宿舍，现在想找个适合居住的四房或三房，想长期持有且能保值的，预算在700W左右；看了梅林片区的碧荔花园，四房最低750W，请问南油宿舍有必要继续持有吗？梅林的房子可以入手吗？可以给点建议吗？感谢

回答：你好，梅林是之前关口所在地，因为历史的原因，导致片区住房较为破旧，人员杂乱密度高，整体品质较差，是福田的金融民工们租房的不二之选；但是如果从购房角度考虑，梅林的地位就有些些尴尬了，因为再往北没多远，民治和龙华中心品质差不多，价格却便宜不少！坂田价格相对，品质却好上不止一个档次；除了生活半径在附近，考虑自住之外，选择梅林的理由并不多，所以梅林潜力较低，中长期看跑输大势；南油宿舍可以出手。