拆迁律师：征地拆迁中，这些征收程序要清楚！

　　征收拆迁的程序中出现一点小问题，都可能会影响被征收人的合法利益。所以，在面临征收时，被征收人需要提前了解一些基本知识，在遇到时，可以判断征收方的做法是否合理合法。

　　一、补偿方案要征求公众意见

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第十条、第十一条规定：房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日；市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

　　所以，征收部门把拟定好的补偿方案上报市、县级人民政府之后，市、县级人民政府要组织相关部门对补偿方案进行论证，另外还要征求公众的意见，征求公众的意见不能少于30日，并且要将修改的具体情况予以公布。

　　第十一条规定中还明确：因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　也就是说，除了要征求公众意见之外，相关部门也要在很多被征收人都认为补偿方案不合理的情况下举行听证会。根据听证会的情况修改补偿方案。

　　征地拆迁中，法律赋予了被征收人知情权、听证权来保护被征收人的合法权益，所以相关部门就应该要依法拆迁。如果被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，可以在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民行政机关土地行政主管部门提出。也可以咨询专业拆迁律师，通过法律途径来解决。

　　二、房屋评估报告期限不宜过长

　　对于房屋评估机构，在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有明确规定，被征收房屋的价值应当由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　对于房屋评估报告的使用期限，在《房地产抵押估价指导意见》中也有明确规定，估价报告有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。

　　实践过程中，有的征收方在“征收决定公告之日”或者估价报告出具之日起的一、二年后才作出补偿决定，显然是不合理的，用最高院的话说就是难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产，无法体现公平补偿原则。

　　对此，被征收人可在必要的时候咨询专业律师，采取法律措施，然后让拆迁律师帮助自己，让征收方重新评估被征收房屋的价值。

　　三、征地批文时效期限是两年

　　根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中的相关规定，“严禁闲置土地。农用地专用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效...”

　　《国土资源部关于完善农用地转用和土地征收审查批报工作的意见》：“农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效...”

　　另根据《土地管理法》中的规定，已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;

　　但在实践过程中，经常有征收方拿着五六年前的征地批文进行征收，这并不符合法律规定，被征收人可以向有关部门反映，或是采取法律措施维护权益。如果是想要再次征地，应向有权机关重新报批并不是拿着旧的征地批文。

　　总之，征收时要严格依照法律程序进行，征收方若违反，被征收人要及时向相关部门反映或咨询专业律师。