南方观察丨两年收储土地超2.5万亩，东莞在下一盘什么棋？

　　编者按

　　当前，东莞迎来了“三区”叠加的重大历史机遇，奋力建设与国际一流湾区和世界级城市群相匹配的现代化都市。自然资源管理工作既关涉城市发展大计，也关乎民生福祉，是提升人民获得感、增强城市竞争力、实现高质量发展的重要战场。东莞市自然资源局紧扣“湾区都市、品质东莞”的价值追求，在城市发展优化、科技创新引领、产业体系升级、内外循环畅通、基层基础强化、民生福祉增进“六大工程”上积极作为。即日起，南方+东莞频道推出“科学规划资源要素 激活城市精明增长新动能”系列报道，全面反映上述一系列实践及成效。

　　上个月，水乡功能区北海单元土地统筹签约仪式暨土地整备启动仪式在中堂镇举行。水乡管委会与中堂镇签订开发合作协议，二者将对8500亩北海单元土地进行统筹整备，打造现代化的产业片区，作为水乡功能区八大核心单元面积最大的中堂北海单元开发建设全面提速。

　　北海产业园航拍

　　拓展优化城市发展空间是东莞市委、市政府把握“双区驱动”历史机遇，深入推进“湾区都市，品质东莞”建设提出的重大战略支撑。记者从东莞市自然资源局获悉，2019年以来，东莞将土地收储作为全市“拓空间”战略实施的重要路径，搭建了日益完善的土地收储整备机制，收储整备能力逐渐增强。2019、2020年，全市共收储土地超过2.5万亩，初步实现了土地统筹开发、重大项目供地、集体经济提振、公共配套完善等多方共赢局面，推动了城市的高质量发展。

　　为一大批重大项目提供产业用地

　　东莞以制造业立市，但在土地资源要素约束趋紧的倒逼下，过去各镇街、村组“单兵作战”“遍地开花”的模式，带来土地权属复杂、碎片化、利用效率低下等问题，已经很难满足集约高效的发展利用需求，阻碍了人才和创新要素的引入。用好土地收储整备的开发方式，为重大项目、龙头项目提供土地要素支撑，对东莞的高质量发展来说至为关键。

　　“拓空间工作开展以来，改变了以往以单个项目为导向的做法，把土地先收储回来，建立全市‘一盘棋’引导收储落图落地，希望达到一有项目就可以马上落地的目标。”市“拓空间”总指挥部办公室负责人表示。

　　东莞的土地收储整备以经营性用地支撑经济运转、以产业用地支撑产业升级、以公服用地支撑社会发展，为城市的运营发展提供了土地要素支撑。并通过全链条跟踪地块入库、出库及使用情况，及时增进递补，形成整体库存动态平衡，逐步构建“收管用”的良性循环机制。

　　2019年全市“拓空间”战略实施以来，东莞共收储土地2.5万亩，其中工业用地超过1万亩。2019年收储面积同比增长13%，2020年同比增长12%，收储总量不断创下新高。

　　走进塘厦林村汽车城，东益新能源汽车产业总部项目超过7.4万平方米的工地上，塔吊林立，运输车来往穿梭，上百台施工设备开足马力运转。“去年项目完成8万平方米的地下空间建设，1至4号楼建至5层以上，今年年底前11栋楼将全部建成，预计2022年正式投产。”中国凯利集团有限公司副总裁欧贵成表示，作为省、市重大项目，东益项目签约落地以来，从用地、规划到建设，政府都有专人跟进，审批效率很高。

　　东益新能源汽车产业总部项目效果图

　　这是东莞以土地收储整备促进产业项目落地的一个缩影。通过土地收储向一大批国家、省、市重大项目供地，近年来还促成了京东都市智能产业新城、天安数码、硅谷动力智能制造、康华医疗、海德米德尔顿双语学校等一批重大项目落地，为制造业发展提供了高品质、低成本的产业用地。

　　创立“基础补偿+增值共享”补偿机制

　　新春伊始，东莞吹响了7大战略性新兴产业基地启动建设的号角，在未来几年内打造一批千亿级战略性新兴产业集群。这是东莞贯彻新发展理念、构建新发展格局的战略实践，也是东莞在全球制造新一轮升级浪潮下抢占制高点的作战图谱。

　　7大战略性新兴产业基地分布图

　　7大战略性新兴产业基地中的东部智能制造产业基地和东莞新材料产业基地均选址松山湖东部工业园。这个工业园是企石镇版图上最北端的片区，在“沉睡”了10多年后，由松山湖高新区收储6520亩土地，于去年4月动工建设，并面向全球招商，吸引了12个优质项目入驻，投资总金额54.3亿元，打破了过去久推不动的困局。松山湖东部工业园的土地收储中，实施了“基础补偿+增值共享”的激励措施，产业产值越高，老百姓的分红收益越大，共同做大“蛋糕”，有效提升了镇村参与土地统筹的积极性。

　　市“拓空间”总指挥部办公室负责人介绍，东莞在土地收储工作中，以实实在在的改革创新措施求突破、强动力、创红利，创新利益共享机制，改变多年来“市镇村组”四轮驱动的发展模式，让市、镇、村三级共享改革红利，着力构建市级主导、规划引领、多管齐下、利益共享、综合保障的土地收储整备新格局。

　　“我们在土地整备中突出‘让利’，将收益大部分留在镇村，着眼民生福祉。”水乡管委会城市更新局有关负责人介绍，管委会与属地镇按照比例进行土地纯收益分成，并约定出让收益一定比例用于单元内村庄活化整治，全面提升村庄人居环境品质，以此凝聚最大发展共识。

　　以洪梅镇夏汇（黎洲角）单元为例，目前该单元已完成约626亩土地整备，单元内村庄部分已完成旧村整治提升设计初步方案，旧厂房部分已确定城市更新前期服务商，正在开展单元划定工作。土地出让收入“取之于农，主要用之于农”，这将为乡村振兴提供更加有力支撑。

　　由“宗地收储”转向“片区收储”

　　在麻涌水乡大道与东环路交汇路段旁，工地施工一片忙碌。这片昔日零星种植香蕉的荒地，将在数年内成为大湾区5G产业发展的新高地——东莞水乡平安信息科技港。

　　东莞市7大战略性新兴产业基地中的东莞数字经济融合发展产业基地、东莞水乡新能源产业基地选址水乡功能区。平安信息科技港正是水乡数字经济融合发展产业基地的重要组成部分，总用地面积约220亩，总投资人民币40亿元，将打造大湾区5G产业集群新高地。

　　水乡平安信息科技港项目

　　2021年是水乡功能区落实市直管镇体制改革的第三个年头，将迎来大建设、提品质的高潮。水乡正全面铺开总面积约2.5万亩的8大核心单元土地整备，按照“连片开发、单元平衡”的原则，由水乡管委会统筹主导土地整备、规划设计、基础设施建设和产业项目落地。截至目前，8大核心单元已统筹土地面积约1.3万亩,已表决土地面积约7135亩，完成收储纳入土地储备库面积约1588亩,已租赁土地约659亩。按照规划，8大核心单元将打造成为水乡八岛示范引擎，如麻涌站单元将打造“5G信息岛”、洪梅梅沙单元将打造“创意产业岛”。

　　水乡的探索实践是东莞土地收储思维由“宗地收储”转向“片区收储”的生动体现。

　　传统开发模式中，市场主体往往“吃肉留骨头”，挑选面积小、成效快的项目，导致土地增值收益分配前后失衡、规划实施不可持续、大产业空间和大公共设施项目部署难落地等局面。

　　在“拓空间”中，东莞针对无先例可循、无经验可借鉴的片区统筹难题，制定了“统一规划、统一收储、统一开发、统一配套、统一供应”的思路，“肉骨搭配”连片整合收储零散土地，统筹安排片区生产、生活、生态功能，不但为优质产业项目提供了宝贵的连片充足空间，还为公共服务设施等规划价值较低的项目落地提供保障，从而提升城市建设水平，提高人居环境质量。

　　市“拓空间”总指挥办公室负责人表示，接下来还将进一步以土地收储改革为抓手，将土地整备顶层设计与镇街实际操作相结合，以“收得回，管得住，用得好”对收储土地进行全生命管理，保障城市可持续发展。

　　【记者】郭文君

　　【作者】 郭文君

　　【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端