武汉楼市：东涨西降，光谷继续领涨

　　这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

　　关注“武汉房姐”微信公众号 进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

　　壹

　　提问：新人首问：房姐您好，一直关注您的文章，被您的睿智深深吸引。现有一个置换问题很困扰想向您请教。和老公办理了JLH，他名下有一套金地天悦80平的小户型，贷款不多。我刚抢到了星河绘97平的房子。因为两个房子都不大，考虑后期生小孩父母过来不够住的问题，有置换打算，子弹不足，只能卖一买一。在金地住习惯了，所以想考虑在金地本小区置换个3房,这种想法正确吗?听说附近的BYG要搬走，还有9号线提上日程，这个会是利好吗？他那房子卖后净得150W左右，现有看一个三房开发商精装修，7楼卖价300W左右，谈的话估计也得295W。首付+后期大概是132W左右，月供1.18。

　　1.现在很犹豫，到底要不要狠下心来置换呢？

　　2.置换过程中，买卖时间差问题上，要注意哪些问题？还烦请房姐指明方向了，不胜感激。

　　回答：你好，BYG和9号线都是利好，但是具体什么时候能完工 很难说。金地天悦自住还行，未来升值潜力不如关山大道。相同的价格，可以关注知识星球内推荐的楼盘。关山大道是光谷的领涨区，近1年已涨15%-20%，能淘到高性价比的选筹比较困难，抓住最后的建仓机会。

　　置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。

　　这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。

　　贰

　　提问：房姐你好！您的敏锐犀利智慧深感佩服！强烈希望得到您的关注！我是新上海人，目前在三林有一套107平米自住房，去年底卖了在嘉定的一套房。目前手上子弹600w，有如下问题：

　　1孩子还在私立幼儿园，购买学区房有无意义？目前还没明确孩子未来公立还是私立

　　2想置换更大的房子，小区环境相对好一些的

　　3如何以现有资金实现中低风险的财富增值

　　4投资房产是否还有戏？在哪个城市哪个板块还有机会

　　5我老家武汉的，在武汉买房合适吗？如何选择？

　　6理想是有一套大平层另外有套投资房产

　　回答：你好，感谢大额付费！

　　1.孩子上学公立私立都可以，但不能是菜小。

　　私立的优势：生源好，师资好，可以超纲教学，所以成绩好，升学率高私立一梯队的优势是毋庸置疑的。

　　上海学区房要不要买？我们分为以下4类情况：

　　小孩能力强+有经济实力，可以不考虑学区，直接考私立。

　　小孩能力强+经济实力一般，买一套一梯队学区房。

　　小孩能力一般+有经济实力，走体制外民办

　　小孩能力一般+经济实力一般，不要进菜小即可。

　　2.新上海人认浦东新区。新上海人比土著富有。浦东浦西的价差会长期存在。好学区+好环境+高收益，综合来看建议选择产业潜力大的成片次新社区，享受“未来的好学校”红利。可以淘一淘知识星球内推荐的学区板块。

　　3.武汉这一轮房价上涨规律：

　　学区房先涨

　　产业新区次新盘先涨

　　被低估板块价值回归

　　上海买完可以继续加仓武汉。武汉投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

　　叁

　　提问：你好房姐，本人在广州荔湾居住，想帮父母换一套房子，希望得到你宝贵意见。最近看了广钢新城保利东郡108方3房5.5w，另外有一个架空层以下的单位，原先是复式现在是单层2房1卫有特价优惠。这样的单位建议购入吗？以后置换是否难处理？谢谢回复。

　　回答：你好，广钢新城60-80%的客户都是原芳村、荔湾、海珠西部，以及一部分越秀的改善型客户。所以这部分人大部分都是老广，大部分都是土著居民，或者上一代是土著居民。

　　广钢这波行情明显跑输了很多，假如后续再来一波行情，广钢依旧会跑输。毕竟定位还是睡城，产业支撑不足，而且太靠近佛山，显得性价比缺失。

　　如果单纯考虑自住，可以买。如果是考虑升值潜力，建议关注东部和南部。

　　肆

　　提问：睿智美丽的房姐，申请了600的抵押贷款，寻找合适的楼盘，请问北京最近开盘的中海首开拾光里适合购买吗？再就是北京这类叠拼产品 上叠中叠下叠该如何选择呢？或者您还有更好的推荐？劳烦您了。

　　回答：你好，这个楼盘，被销售和中介轰炸很久了。地段有点差，这个地段属于北京历来洼地，未来有看不到啥发展，加上卖的又是千万+的叠拼别墅，追求增值的就算了。

　　卖点一个是好歹是个所谓叠拼，可以满足一些人住别墅的愿望，楼外立面还行，不磕碜；另外是送精准，比较方便；

　　位置虽然不行，但离市区的绝对距离还好，走高速还算可以。目前的价格，以地段论不能算便宜。买这个楼盘的，就是冲着“1000万在朝阳住个纯别墅（即使是叠拼）小区，还不用自己装修”的感觉去的。

　　如果主要追求增值和性价比，考虑这里就不太合适了。

　　伍

　　提问：美丽的房姐，你好，去年在你的指导下买了琨瑜府，非常感谢！请问侨城欢乐天际2万3千5，中建福地星城2万7，中建大公馆2万6，正荣紫阙台2万5哪个性价比高，增值方面考虑哪个地方值得入手？汉川这里有风和日丽和帝景一号院，光明钰府，价格都是6000元，这几个盘现在位置有点偏，没有学校，也没有菜场，选哪个楼盘好些？

　　回答：你好，分析华侨城欢乐天际的投资价值，主要以下关注3点：

　　1.杨春湖高铁商务区能发展起来吗？

　　2.华侨城的操刀能力如何？

　　3.项目性价比如何？2006年，杨春湖高铁商务区横空出世，与武湖、四新、南湖、鲁巷、豹澥等多个片区一同被定位为武汉城市副中心，而随着数十年的发展，有的片区发展已经成型，如凭借光谷中心迅速发展的鲁巷，而有些片区则是令人唏嘘，如坐拥高铁站优势的杨春湖片区，依然规划依然停留在图纸上。

　　杨春湖天生条件非常好，有地段，有风景，有高铁。尽管规划完美，但杨春湖高铁商务区的建设进展缓慢，除了靠近工业区 拆改慢之外，板块位于洪山区 ZF推进太慢。杨春湖高铁商务区的定位：商务办公、购物娱乐、餐饮酒店、健康医疗、儿童亲子、艺术展览等丰富多元的综合业态。

　　如果未来能发展起来，杨春湖高铁商务区会成为武汉未来经济新增长极。加上该板块的土拍价格并不低，周边开发的项目 比如东湖金茂府等，未来会打造城市高端综合体。全国高铁商务区能发展起来的案例并不多，上海虹桥和广州南站算不错的，而这2个板块的房价都能跑赢大盘。

　　华侨城作为中国文化旅游产业的示范者，先后打造了中国民俗文化村、深圳世界之窗、欢乐谷连锁品牌、东部华侨城、华侨城欢乐海岸等知名项目。对板块的操刀能力之高，不容置疑。华侨城东湖项目的成功，也让华侨城在武汉一战成名，积累了好口碑，未来二手市场上的溢价能力不错。我们相信华侨城具备一定的实力扭转杨春湖现有的局面。

　　能买吗？星球里我们分析过，华侨城欢乐天际的出来品牌溢价，2万左右能买，多余的部分，就是华侨城的品牌溢价。价格到了2.35左右，性价比一般。不成熟的新区，起价太高是非常大的致命点，加上未来发展不确定，周边配套弱。这个价格放眼武汉，能买到潜力更大的项目。

　　这几个楼盘对比，优先正荣紫阙台和中建大公馆。正荣是比较好的改善住宅，中建大公馆的优势是学区，未来保值和升值潜力都优于另外2个楼盘。买汉川是投资还是自住？如果是投资不建议买，湖北唯一有投资价值的城市只有武汉。如果是自住，建议买市中心的楼盘。

　　陆

　　提问：新人首问！2010年以母亲名义购入金融港现代森林小镇一套122平，2/11楼，无贷款，该房产一直出租，2019年后交由自如代持，5800每月，合同2025年到期。2015年以自己名字购入百瑞景一套98.83平自住，没经验首付了五成，仅公积金贷款60万，现缴额完全覆盖贷款还多一倍。目前年入25万元，无上升空间，能凑到的子弹100万元，老家父母名下有两处房产，均有证，市值100万+25万元，考虑集中力量在武汉投资和改善。

　　1.实地考察关山至光谷东，确实看好。第一选择绿地星河绘，就是非刚需基本抢不到，准备让对象落户或开发内部渠道解决。创新天地大户型，无自住需求。南山府价格都快赶上百瑞景我这套了，不划算。关豹南不考虑。

　　2.关山次新房，除了琨御府，基本也看不上，除了楼龄和溢价问题，再者已有森林小镇了。

　　3.龙湖天玺，总价高，压力极大，虽首付可分期，但感觉该筹码是消费行为，百瑞景再自住五年没问题，活动范围主要是武昌至文化大道江夏客厅，对象二号线至循礼门上班。

　　4.内部渠道了解泰然在光谷东有项目，保证有房和任选，但非今年，最早明年，需要等待，怕踏空。总体希望以后未来住上龙湖天玺这种地段和规格的房子，并且跑赢大盘。经常看房姐的指导开发老人票，接力贷，截断抵押，裂变，sfsd之类的操作，准备制定长期规划，希望得到房姐可操作性的建议和视野指点。

　　回答：你好，感谢付费！

　　建仓思路没有问题，森林小镇和百瑞景继续保留，开发对象的刚需房票，关注知识星球内部推荐的楼盘。

　　武汉楼市的钝感力是比较强的，分化巨大，目前还有大量群众认为现在的楼市是在下跌。

　　顶级学区和光谷这一轮依然领涨，二手房业主心里价位普遍抬升，淘笋难度加大。光谷目前的购房思路是只买有性价比的新盘。

　　父母老家的房产，如果没有自住需求，建议出手继续加仓光谷东。

　　龙湖天玺投资角度并不是好的选筹，如果非常喜欢，投住分离 租一套也是可取的思路。

　　柒

　　提问：老破小拆迁后的补偿款加上自己持有款差不多300W+，在考虑投资房产事项，准备用接力贷的方式，这样可以享受首套3成，现在有两个方案：1，买套三阳对口一元路小学的学区房，可以自住或者投资，等待后期涨价 2 买二七滨江区的平层160左右的，目前看中信泰富164，感觉还行，或者CBD华发中城荟二期，自住或者投资请问这两个方案值得投资吗？

　　回答：你好，自住和投资属于鱼和熊掌。有没有投资和自住兼顾的房子呢？答案是，没有。

　　凡事告诉你这房子投资自住兼顾， 大概率是在骗你！投资，一定是投目前还不适合自住的房子等待利好兑现，是一种小小的赌博。但凡适合自住，那也就没有暴涨潜力了。自住，是考虑个人复杂的情况，如交通、学区、户型、配套、楼层、采光，做出的选择，是一种消费行为，以后涨幅能跑赢大盘就算不错了。自住找自己喜欢的，生活半径附近的，什么都符合你标准的房子，只能是CEO。

　　投资和自住天生就是矛盾的，甚至有职业炒家提出【投住分离】，即买房只为投资，租房自住。所以买之前，请思考清楚，你到底是要自住，还是投资。投资是要将世上各个领域的知识与智慧汇集在一起，外化在决策和实操上的综合体现，对人的全面素质要求其实是很高的。如果对投资还完全不清楚是怎么回事呢，也没有什么买房的经验，上来就直接挑战高难度，未必是明智的做法。

　　你闭上眼睛，把自己想象成武汉未来最引领时代的新兴产业的一名生机勃勃、前途光明的从业者。武汉顶级学区已经涨过一波了，现在入场晚了点，如果学区不自用，未来还可能有学区被划出的政策风险。

　　自住建议买中信泰富，板块价值更大，想象空间更大。

　　纯投资更倾向再开发一张房票入手知识星球内推荐的投资盘。

　　捌

　　提问：房姐，您好。目前我们人在深圳，有一套房已还清，手上只有一百多万，是继续在深圳等着打新房，还是回武汉投资一套300-400W的房产. 有朋友推荐下周末开盘光谷东的南山府单价2.4左右，是否是好的投资标的？

　　回答：你好，只要深圳新房限价，就会买到即赚，但摇到的概率也会小，总体投资回报期望值并不见得高，很容易严重踏空，机会成本很高。

　　光谷东不推荐单价2万以上的楼盘，南山府是目前光谷的最高价盘，买入站岗无疑了。光谷东投资有更合适的楼盘。

　　玖

　　提问：新人首问，你好房姐，资产在十亿左右，流动资金在四亿左右，刚刚开始关注房产投资，该如何进行学习，了解，投资

　　回答：你好，感谢付费！真到了A10这个级别，有的在努力奋斗把事业做大做强，有的在配置资产。多军的竞争对手是另一个多军 圈子扩大，大量携带子弹的人转为多军，必须跑的比原来更快，才能保持阶级。

　　时势造英雄 重庆五万一套，郑州一成首付半年翻倍，杭州五千变两万这种时机一去不复返。

　　在一个正确的时间进入一个正确的城市，结果差异是无法用技术弥补的，多军之间，水平高低差异可以很大，但这种差异，在城市和时机面前仍然十分渺小。财富的数量级 每一种赚钱模式，都有收益的上限：

　　上班起步A5，终结于A8；

　　买房起步A8，终结于A10；

　　PE起步A10，终结于A12。

　　建议拿出三分一的资金配置房产，重点选择3个城市，2个一线，1个二线城市分别建仓。

　　回报率最大的资产组合方案，详见知识星球内部分享。

　　拾

　　提问：请问作为一名房产小白，我应该怎么做才能最快学会房产投资呢？

　　回答：大道至简，房地产的逻辑，本质并不难，关键是找到本质。关键就在于能不能找到那一道小小的认知门槛。

　　选择什么样的投资赛道，一取决于你的能力，二取决于什么赛道更赚钱？

　　更赚钱的赛道，一个是行业老大，一个是终点行业，例如母婴，丧葬，养老保健，教育，房地产。做到行业老大，需要很深的专业知识，雷厉风行的执行力，以及各种专业的商业经营能力。

　　母婴，丧葬，教育等行业，又属于「专科行业」，必须要有相关专业和从业经验，以及大量前期资本的投入能力。

　　而我们的目的是，找到一条即使是普罗大众也可以获得稳定可观收益的投资道路。而房地产，恰好同时符合这两个条件：

　　1.适合普通人

　　2.终点行业，代表着稳定可观的收益

　　这个世界上，迄今仍然没有「房地产专业」。

　　如何用房地产赚钱，很难看到公开正确的传授。因为房地产的底层逻辑是经济学，是中国的货币环境和城市进程。大量的行业发展，早期都依靠海外企业和行业的经验，但不适合套用在中国的房地产上。

　　基础国民科学素养的缺乏，以及体制教育的驯化，以至于很少有人懂得逻辑和基础的经济学原理。一旦你掌握了基础的经济学原理，你就进入到蓝海领域，拥有绝对的认知优势，这是选择房产投资的第三个重要原因。

　　买家的竞争对手，是另一个买家。理解房地产的经济学原理，是进行房产投资的第一步。

　　随着中国经济的发展，居民从单位分房进入商品房时代，产生了新的购房需求；

　　从8亿人口到14亿人口，产生了更多的购买需求和购买力层次； 城市化从20%发展到60%，购房需求长期井喷式上涨； 凯恩斯的经济政策流行，政府以增发钞票作为核心财务手段，房地产的黄金10年，即是通胀迅猛的10年。

　　当90%的中国人，都把买房作为「成家立业」的基础和传统时，房产成为了终极商品。任何人赚了钱，最终都要买房；而买房又是绝大多数人一辈子最大的一笔花销。在种种条件下，一二线城市的房产，成为了货币，与这座城市，这个国家的利益挂钩。房产，就是法币的对冲，国家的股份，是「真钱」。

　　理解这一点，才能打好房产投资的基础；绝大多数的投资者，看的是「个股涨跌」，而房产投资，看的是「国运」。行兵打仗讲究不动如山，投资忌讳左右摇摆，墙头草一定会追涨杀跌，短期频繁操作，绝对不会是高体量的收益领域。

　　房产，恰恰相反。

　　只要通胀存在，人口存在，货币将持续贬值，对标的商品持续上涨，年均12%。理解了这一点，我们才敢在房产上投入全部的身家。 既然可以稳赚不赔，那为什么不用杠杆呢？ 所以，每一套房产，我们才会尽力贷足。

　　12%并不足以作为理想收益，（12%+20%选筹操作）/（30%-40%首付），才是我们的理想收益，也远远超过市场上99%的投资产品，品类本身处于极低风险率。选筹正确，贷足贷款，是房产投资的正确路径。所有的房产操作技术，都在围绕着这两点开展。

　　如何选筹正确？

　　需要理解城市的运转逻辑，分析地段的关系，判断整个楼市的价值分布，做到迅速评估每套房产的合理价值，

　　如何贷足贷款？

　　征信，流水，每一项贷款的操作，都是其中不可缺少的技术。

　　如果我选筹没有问题，贷款没有问题，我怎么多买几套呢？——融资是一门庞大的手艺。 贷了这么多的款，怎么还上月供，如何形成稳定循环的现金流，让这个项目自行运转产生资金，而不是依靠出卖体力劳动来填补月供？ 业余买房者与职业房产投资人，以此作为界限。 技术无限，大道至简。

　　一旦理解投资的逻辑，所谓的入门，原本就只在一瞬间。

　　房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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