又踩地产“雷”！中建投信托47亿借款或“烂尾”？

　　作者 | 付影

　　编辑 | 吴婷婷

　　来源 | 独角金融

　　一边是不断攀升的不良率，一边是高企的涉诉金额。

　　因借款合同纠纷，中建投信托将多家公司告上法庭。

　　这些诉讼多与地产公司有关。2018年至今，中建投信托累计与地产公司借款纠纷接近百亿，其中两家已破产重整，合计借款金额47.37亿元。

　　梳理这些被中建投信托起诉的地产公司发现，部分公司深陷债务危机，这意味着即使中建投信托胜诉，对其来说也并不有利。

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　　起诉10余家地产公司，涉诉金额近百亿

　　3月5日，中国建银投资有限责任公司（以下简称“中国建投”）披露一系列重大诉讼、仲裁事项，因借款合同纠纷，中国建投控股子公司中建投信托将三家地产公司告上法庭。

　　值得注意的是，借款合同涉及的借款人福州瑞聚、康润房地产、保定市秀兰混凝土目前似乎均已无力偿还债务。中建投信托已对三起借款诉讼案申请财产保全，待一审开庭。

　　2018年11月，中建投信托向地产企业福州瑞聚发放近3亿元信托贷款，这笔贷款由福州瑞聚控股股东福建福晟集团以及实控人潘伟明、陈伟红为该笔信托贷款提供连带责任担保，根据公告内容，福州瑞聚全部股权被质押于中建投信托。

　　独角金融注意到，中建投信托与福晟集团曾经是合作伙伴，现如今即将法院相见。

　　基于当初信托投融资业务合作，2019年5月底，福晟集团与中建投信托签署战略合作协议，确立全方位深化战略合作关系。

　　福晟集团此前扩张迅猛，当房地产企业融资被收紧后，双方合作的同一年10月份，福晟集团旗下多个楼盘面临停工，甚至烂尾危机。

　　一位自称“福晟.印江南”业主的网友在福州12345便民服务平台发帖称，2020年11月发现“福晟.印江南”已经停工半年。经查询得知，该项目预售资金监管账户资金已不在，面临烂尾。

　　除了福晟印江南项目，福晟钱隆府、福晟闽江道等地产项目也同样面临停工问题。

　　另一笔借款发生于2017年8月。中建投信托与青岛康润房地产签署了1.858亿元贷款合同，青岛康润房地产控股股东河北秀兰房地产集团为该笔借款保证人，实控人郝海玲提供连带担保责任。

　　还有一笔借款发生在2019年9月，中建投信托向保定市秀兰混凝土公司发放5377.75万元贷款。保定市秀兰混凝土公司与上述借款企业“青岛康润房地产”为同一控股股东、实控人。该笔借款的保证人、担保人同上，分别为河北秀兰房地产集团和郝海玲。

　　2019年开始，河北秀兰房地产集团及其旗下公司多个地产项目停工，并遭业主维权。除此之外，秀兰房地产集团部分项目被查封、逾3亿元财产被冻结，还因欠薪问题被员工告上法庭或投诉。

　　法院公开信息显示，2020年河北秀兰房地产集团新增三例被执行人，累计金额超过8.5亿元。

　　截至目前，郝海玲被法院冻结了其名下4家关联公司股权，累计冻结金额达6.2亿余元。

　　针对上述三起借款纠纷案件，独角金融向中建投信托咨询，不过截至发稿前电话始终无人接听。

　　实际上，中建投信托与地产企业借款纠纷不时见诸报端。

　　从2018年中弘股份到2019年南京建工、银亿股份、泰禾集团，以及2020年的福晟集团以及河北秀兰房地产，中建投信托踩中的几乎都是地产行业“网红雷”。

　　据独角金融不完全统计显示，2018年至今，根据中建投信托控股公司中国建投的公告披露，中建投信托累计与地产公司借款纠纷案件数量达11起，诉讼金额达98.96亿。

　　部分公司涉案金额较大。

　　2018年8月，中建投信托与北京中维房地产开发有限公司签署的《信托贷款合同》高达37亿元；与上海静安协和房地产有限公司的纠纷，涉及金额12亿元；与中弘股份签署的贷款合同14.8亿元；与银亿股份及旗下公司到期未清偿债务达9.6亿元……

　　多数案件中建投信托胜诉，借款人已履行还款义务。也有部分被告仍未执行还款，目前仍处于繁重的诉讼与执行程序中。

　　11起借款纠纷案件中，两家地产公司已破产重整，合计借款金额47.37亿元。

　　其中中维地产是陷入流动性困难的泰禾集团的全资子公司，去年底进入破产重整；宁波市镇海银亿房地产是陷入流动性危机的银亿股份全资子公司，从2019年开始，银亿股份接连经历戴帽ST、业绩亏损、多笔债务违约、大股东被动减持后，ST银亿陷入全面的流动性困境，目前进入破产重整。

　　北京一家律师事务所的律师称，“破产重整”可以解决企业生死存亡，是对有挽救有价值企业的一种救济手段。如果破产重整不成功，就可能会进入破产清算。

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　　不良率远超行业平均，风控能力待考

　　中建投信托成立于1979年，总部位于杭州，注册资金为50亿元，其前身为浙江国投，是国内最早经营信托投资业务的公司之一。2007年4月，中国建投收购浙江国投的全部股权后更名。

　　作为杭州本地的信托公司，中建投信托在当地的四家信托公司中背景最强（其它三家分别是杭工商信托、浙金信托、万向信托）。

　　截图来自天眼查

　　资产分布上，2016年以来，中建投信托房地产领域占比均高于40%。

　　根据用益信托网发布的研究报告显示，2020年房地产集合信托发行规模前20排名中，中建投信托以299亿元的规模位列第8名。

　　除了与地产有关的借款纠纷外，中建投信托的其他信托产品也出现了逾期。

　　去年，中建投信托涉及诉讼的集合信托产品有四个，融资方分别是新蒲经开投资、黔南东升、钟山城投、杭州美生，除了钟山城投是城建融资外，其他三个项目均是地产融资。

　　中建投信托-贵州遵义新蒲经开项目，融资方贵州新蒲经济开发投资有限责任公司，2020年4月逾期，规模3.33亿元。

　　中建投信托-黔南东升项目，融资方黔南东升发展有限公司，2020年4月逾期，规模1.37亿元。

　　中建投信托-六盘水钟山城投项目，融资方六盘水钟山区城市建设投资有限公司，2020年3月逾期，规模1.5亿元。

　　2019年2月，美好置业旗下公司杭州美生向中建投信托借款3.5亿元，期限一年，美好置业为这笔融资提供保证担保。2020年2月中旬，杭州美生申请延期支付。

　　从已出现问题的信托项目看，中建投信托去年信托产品逾期金额达9.7亿元。不过，这些产品后来都得到兑付。与此同时，中建投信托的不良率处于上行态势，且远超行业平均。

　　中建投信托2019年报显示，公司净利润8.8亿元，同比下降3.93%，不良率由2018年的4.14%上升至2019年的15.06%，而2019年信托行业平均不良率2.67%。

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　　信托公司地产项目或“降温”？

　　近年来，信托公司房地产信托业务增长迅速，也有信托公司开展这项业务因不够审慎导致项目风险积聚。

　　随着风险的暴露和监管政策的收紧，信托公司与地产商的合作是否会收缩？

　　金乐函数信托分析师廖鹤凯表示，房地产业务是一个长期可投资领域，房地产调控后信托公司对该业务完全放弃并不现实。从全世界角度看，房地产领域一直是一块主流的投资领域。

　　廖鹤凯认为，房地产信托总量规模控制还会持续下去，作为信托机构主流业务之一，地产业务规模这个阶段还是保持平稳为主，各家信托机构会根据各自实际情况逐步调整，只是调整速度比较缓慢，不会有剧烈的波动。

　　个别房地产规模作为最主要业务占比过高的公司，从2019开始在监管政策的影响下逐步缩小地产占比，尝试转型基建等领域发展。

　　信托公司如何做好地产项目风控措施？

　　廖鹤凯表示，信托公司所有对接项目都有一个延续性过程，此前项目风险开始暴露，并不是这两年才做的项目，目前看到的风险问题，可能是两年前市场过热时参与的项目，当监管政策对地产行业进入实质性调整后，有个别信托公司地产业务出现了风险性事件。

　　各家信托公司有自己的风控委员会，新的业务以审慎经营为主，各家公司在目前阶段对地产业务筛选与操作会更加审慎、严格。

　　一家信托机构业务经理表示，信托公司对地产项目的风险管理能力亟待加强，重点对信托公司发放贷款的地产商第一还款来源的充足性、可靠性、抵质押等担保措施、项目到期偿付能力及风险处置预案等要逐一摸底、予以甄别。

　　从当前的趋势来看，未来信托公司与地产商合作、对地产项目筛选能力提出了更高的要求。你是否看好中建投信托地产业务，欢迎留言。