“这将是香山湖板块又一个全新项目!”
近日，新香洲有一全新项目备案在省投资项目监管平台公示。
从公示内容可以看到，该项目位于梅花北居住区5号地块西侧，项目名为名苑雅居，建设单位为珠海市盈赋房产发展有限公司。
嗯?梅花北居住区5号地块西侧在哪?
巧合的是，凤凰君找到关于该地块的项目投资立项可行性计划书，具体来看。
01
7栋住宅+1栋商业，容积率2.91
90㎡户型≥70%
先来看看位置，从计划书获悉，该地块属于政府置换调整项目，位于新香洲梅花西路北侧、红山路西侧。
地块北侧为华发四季、西侧为金地伊顿山、南侧则与熙园相望。那么按图索骥，该项目所在位置即是珠光里程花园北侧那块空地。
▲地块区位
目前地块平整无建筑附着物，地面残留有绿植。
▲拍摄时间：2021.2.26
再来看看项目信息，根据备案公示，该项目用地面积20693.28㎡，容积率约2.91。其中，住宅为7栋，地上居中商业为1栋。
而在计划书中，对项目规划指标有较详细的说明。
指标中规定，90㎡户型占全部户型的70%以上，按照目前片区新房均价4.3万/㎡均价来算，400万为上车门槛，妥妥又是一个改善型项目。
既然说到产品力，难免要跟珠光里程花园、五洲花城三期两个片区热门项目做个对比。
从占地面积来看，名苑雅居是这三个项目最小的，地块规模不大，自然也不宜打造大型社区。
容积率方面排在第二，但值得注意的是，前有华发四季，后有珠光里程，低楼层日照和景观或许会受影响。
绿化率部分均为35%，而在项目组成方面，该新项目仅有一栋商业，而其余两个项目均有配建幼儿园，这点可能需要注意。(注：去年公办幼儿园招生规则提到，直接保障小区配套幼儿园业主子女就近入园。)
至于户数及产品暂时未有相关规划，不过按照推测应该在400~500套左右，户型3房为主。
最后再来说说开发商，据凤凰君天眼查了解到，珠海市盈赋房产发展有限公司由宜嘉投资有限公司(澳门)、浙江华泽投资发展有限公司共同持有，暂未查到有其他相关地产项目。
▲信息来源：天眼查
02
房价预估4万+/㎡
但或许会生变
目前珠光里程均价为4.3万/㎡，项目位于其北侧，那么4万+/㎡是保守估计价格。
但需要注意的是，珠光里程在售价格高企有一部分原因是因为“双凤凰”学区的加持。
然而在这两个项目旁即将新增一个群贤小学，意味着双凤凰学区或许将变成“群贤小学+凤凰中学”学区。
▲群贤小学举办开工仪式
▲群贤小学效果图
那么在群贤小学师资力量、教学水平尚未体现之前，可能是是造成周边房价不稳定因素之一。
换言之，如果未来群贤小学成绩不理想，那么该片区属于“群贤小学+凤凰中学”学区的项目或许将迎来房价生变，而反之，属于“双凤凰”学区的项目仍会是板块硬通货。
03
香山湖板块配套升级
“两中心、两综合体”赋予板块更多可能性
当然，除了学区，香山湖板块还有“两中心、两综合体”值得期待。
两中心指的是香洲区文化中心和珠海市民文化服务中心。
香洲区文化中心规划有剧院、图书馆和文化馆，妥妥为网红打卡点。
珠海市民文化服务中心规划有文化、休闲和工作场所，在为市民提供“一站式”服务的同时，丰富城市的公共空间和景观空间。
▲香洲区文化中心效果图
▲珠海市民服务中心效果图
两综合体指的是全民健身综合体和珠海传媒集团文化综合体。
前者为涵盖体育馆、商业中心、商务办公，酒店于一体的体育综合服务体，满足全龄段“高标准、多类型、全天候”的健身需求。
后者引进动漫主题亲子“一站式”乐园和打造珠海最大的书城，妥妥为亲子出行的好去处。
▲全民健身综合体效果图
▲珠海传媒集团文化综合体效果图
写在最后：
除了名苑雅居，对新香洲情有独钟的买家而言，新香洲值得期待的项目还有五个之多。
五三和珠光里程花园仍有货量未推出，五三隔壁的华发香山湖畔将要入市，还有红山村旧改(竣工时间待定)、珠海传媒城市更新项目(预计2028年竣工)，未来新香洲将会有一大波新房得到补充。
但如果要说对香山湖和超级超级学区特别钟情，那么名苑雅居应该是继珠光里程之后，最靠近香山湖区域的一个新盘了。
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