土地是不可再生的自然资源，由于我国采取最严厉的耕地保护制度，建设用地的供应与需求的矛盾日益突出，特别是具有财产属性的国有建设用地更显紧缺。因城镇化、工业化的发展，国有建设用地在出让、转让、收回等方面不停得进行转换。
今天，北京京康律师事务所主任史西宁律师为各位解读国有土地使用权收回问题！
史律师“说法”
我国实行社会主义公有体制，土地所有权实行国家所有和农民集体所有，国有土地所有权由国务院代表国家行使，土地使用者只能获得国有土地使用权，所有权与使用权分离制度使得土地物权也同时分离。因此，所谓收回土地使用权既收回物权，依据物权法原理，物权非法定原因不被剥夺。
依法定事由的“收回”，是指土地使用者在没有违反法律法规禁止性规定的情况下，因发生某种法律法规规定应当收回土地使用权的事件，而被土地行政主管部门收回土地使用权。
这里需要说明的是，首先，土地使用者没有违反法律法规的行为，其次，发生的事件，可能是土地使用者自己的原因，如单位迁移、解散、撤销、破产，也可能是国家方面的原因，如为了公共利益，或者为了实施城市规划。：
一、国有土地使用权收回法律依据
《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定：有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
（一）为公共利益需要使用土地的；
（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
二、两方面，判断收回国有土地使用权的决定是否合法！
01
实体方面，行政机关是否能够提交证据证明收回土地符合法律规定的情形。
02
程序方面：根据国务院国发〔2004〕10号《全面推进依法行政实施纲要》的要求，行政机关实施行政管理要严格遵循法定程序，依法保障行政管理相对人、利害关系人的知情权、参与权和救济权。
也就是说，行政机关作出收回国有土地使用权之前，必须遵循法定程序，听取行政管理相对人、利害关系人的陈述和申辩，遵守“先听取意见后作决定”的基本程序规则。
三、收回国有土地使用权的补偿标准
有征收必有补偿，无补偿则无征收。为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，国家可以依法收回国有土地使用权，也可征收国有土地上单位、个人的房屋；但必须对被征收人给予及时公平补偿，而不能只征收不补偿，也不能迟迟不予补偿。
因公共利益需要使用土地而收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。实践中，有征收部门对“适当补偿”的理解为以原成本价予以补偿。史律师认为，按土地原成本价予以补偿于法无据，所谓"适当补偿"应当是公平合理的补偿，即按照被收回土地的性质、用途、区位等，以作出收地决定之日的市场评估价予以补偿。
史律师提醒
国有土地所有人在收回国有土地使用权的征收行为中，应当注意自己有权就征收行为补偿行为的合法性、合理性提起诉讼，建议委托专业征地拆迁律师帮助自己维护自己的合理补偿权利。
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