2月24日，自然资源部下发一则文件，平地惊雷，引发了楼市的广泛热议 。文件明确将全国土地价值较高的城市，都纳入了本次调控范围，共涉及22个城市，郑州位列其中。这些城市将实行“两集中，三供地”的土地政策，简单理解就是核心一二线城市，一年只卖3次地，集中公示，集中招拍挂出让。
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如此调控政策，影响力不亚于去年针对房企融资端的“三道红线”。此前“房住不炒”的强有力的调控政策多集中在二级市场，此次政策意味着调控政策已“稳、准、狠”地直击房地产的根本领域 —— 一级土地市场。
新政下，郑州的房地产市场将迎来哪些变化呢？
01
对土地财政的依赖度将降低，进一步加快经济转型
之前郑州的土地通过招拍挂、城改以及产业勾地等形式，买卖自由。此次政策调整，也意味着政府变相将土地管理权收回，从根本上实施“房住不炒”。这样一来，郑州的土地财政收入会相应减少，那么为了确保城市的持续健康发展，郑州在今后需更加注重经济转型，从而降低对房地产经济的依赖程度。
02
中小开发商将面临更大的考验
土地一年集中供应三次，也就是说开发商在郑州一年就只有三次购地机会，相当考验开发商短期集聚资金的能力。土地集中供应，当然土地优劣程度参差不齐，优质的土地依旧会被实力房企收入囊中，中小企业被迫放弃优质土地，部分企业可能会选择下沉地市，或是其他三四线城市。融资能力弱的中小开发商，对回款需求度高，但又缺乏优质项目，资金链断裂风险加剧，会被加速淘汰。
03
烂尾项目或将增加
一旦资金实力薄弱的开发商无法迅速集中财力与实力房企去角逐优质地块，就只能被迫选择购置远郊土地，但是在市场下行期，远郊项目流速不及主城，项目回款缓慢，资金压力会逐步增大，届时可能会导致期房烂尾风险积聚。
04
新项目集中入市加剧价格比拼
按照8个月的平均开发周期来计算，土地集中放量8个月后，将是新项目争先入市的大节点。开发商届时为了抢占节点，抢收客户，必定会展开价格比拼，市场竞争也将更加惨烈。
其实，在“两集中，三供地”政策出台前，郑州市场1月份的成交数据已经不容乐观。根据市场数据显示，2021年1月份郑州市主城八区新房市场住宅共计成交约3952套，环比2020年12月，下降约68%。虽然销量缩水较大的原因是“首付监管”及网签流程的变更，但是1月份销量下跌是不争的事实。
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数据来源：克而瑞数据系统
纵向来看，2018年1月成交约6809套，2019年1月成交约9994套，2020年1月份成交约5731套。2020年1月与2019年1月相比，成交量下降逾4成。
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数据来源：克而瑞数据系统
2021年的郑州楼市，政策更严，银行放贷更慢，利率提高，竞争更加激烈，2021年的郑州房价，预计要“一涨难求”。
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