南宁的城市规划里，原来藏着一个超级IP

南宁的城市规划里，原来藏着一个超级IP？

复盘前不久的广西两会，南宁又喜提重磅利好。

广西「十四五」规划和2035年远景目标纲要草案指出：南宁要形成1小时高铁经济圈，大力实施强首府战略，将南宁建设为常住人口超500万的特大城市。

看完，我没喝酒的身体一身燥热，但是宏观大方向的政策咱们知道就好，老铁们关注的还是，在这样的利好加持之下，南宁的买房逻辑是不是又要变天了？

咱们先来看两组数据。

南宁东站去年国庆第一天发送旅客12.71万人次，南宁站发送旅客6.56万人次；

由于就地过年，今年春运第一天南宁东站发送旅客2.35万人，南宁站1.36万人。

南宁站的客运量仅相当于南宁东站的一半。

两组数据意味着什么？

高铁正在成为越来越多人的出行选择，也在改变着人们的生活方式。

高铁对城市的带动作用是显而易见的，但是我也发现很多城市都有以高铁为核心打造的「高铁新城」，但是却唯独南宁没有。

如果未来南宁形成1小时经济圈，最先受益的会是哪个板块？

我们今天就来探讨一下这个话题。

说到「高铁新城」，这个词听起来是不是熟悉又陌生？

说它熟悉，是因为很多大城市，比如上海、杭州、长沙等都有一座「高铁新城」。

说它陌生，是因为南宁目前还没有一座真正意义上的高铁新城。

高铁新城，顾名思义，就是依托高铁站为核心，打造集综合交通、特色商贸、休闲娱乐、生态宜居于一体的现代化新城。

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高铁新城功能规划

概念有点枯燥，我们看看上海、杭州、长沙的高铁新城都长啥样。

2008年，上海虹桥规划落地后，定位为建设引领长江三角洲地区更高质量一体化发展的国际开放枢纽。

从规划落地至2020年8月，虹桥商务区凭借大交通、大会展、大商务等独特优势，核心区不过十余年吸引包括18家世界500强企业在内的5500余家企业入驻，一跃成为上海城市副中心。

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上海虹桥高铁新城

杭州高铁城市组团，从2006年规划至今，14年时间，杭州城东新城发展为综合性城市中心，被誉为杭州城市发展的加速器。

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杭州城东新城

再来看看咱们隔壁的湖南长沙。

长沙的高铁新城可以追溯到2002年，不过一开始的定位并不是「高铁新城」而是「体育新城」。

到了2009年，随着武广高铁开通，长沙火车南站投入运营并成为新的客流中心后，开始改为「高铁新城」这个概念。

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长沙高铁新城效果

现在的长沙高铁新城，是现代化的城市副中心。

纵观上海虹桥、杭州城东新城、长沙高铁新城，综合性交通枢纽密集人潮、物流、资金流，不仅为城市产业发展赋予强劲的动能，更是城市中心之一。

而高铁新城的发展带来最直接的就是房价的上涨。

据贝壳找房数据显示，上海虹桥板块房价已经到达6.4万/㎡，高出周边板块1.9万/㎡。

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图片来源：贝壳找房

杭州城东高铁新城住宅，从2012年开盘至今的部分楼盘可以看出，近年来，城东新城的住宅产品有着明显变化，价格不断攀升。

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从最初的的2万/㎡，涨到了如今近5万/㎡。

高铁新城和区域周边的房价之所以能拉开差距，很关键一点就是，因为交通枢纽的通达性，配套落地兑现速度加快，有了城建配套做基石，房价自然水涨船高。

总结这些拥有高铁新城的城市，会发现这些城市一般体量较大，人口基数庞大，因此衍生出以高铁站为核心的高铁新城，辐射城市周边的乡镇，弥补城市发展过程中土地、配套等不足，也就是类似于卫星城的概念。

就目前来说，南宁的城市体量还没达到这种程度，并且每个城市的发展路径不同，也各有定位，南宁的发展有自己的想法。

不过咱们不妨大胆设想一下，如果南宁要建高铁新城，会在哪？

分析这些城市的高铁新城，无非都有：近高铁站、路网发达、生态宜居等几大共性。

南宁目前有三个火车站：南宁站、南宁东站、五象火车站。

南宁站位于朝阳老城，板块已经成熟，可规划利用的土地少，不具备打造成高铁新城的条件。

五象火车站目前仍活在规划中，何时开建还是未知数。

因此符合高铁新城打造条件的唯有南宁东站以北的三塘板块。

那三塘有能成为高铁新城的的实力吗？

咱先看看这些年它的发展成果。

1、占了地利，起点颇高。

三塘是除了凤岭北外最靠近火车东站的板块，从地图上看东站以北的大片土地都属于三塘，同时候板块处于南宁整体向东的大方向上，一定程度占据了发展的先机。

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火车东站与三塘关系

2、有规划撑腰，定位清晰。

根据《南宁市三塘镇总体规划（2014-2035年）》，未来三塘的发展形态结构规划为「一心两轴七区」的空间形态。

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我挑重点来说：

一心：指依托南宁火车东站的交通枢纽优势，积极融入火车东站经济圈，整合相关公共服务设施形成片区的商业商贸中心。

两轴：分别沿着火车东站的规划五路、昆仑大道形成的「十字」形城镇发展轴。

不难看出三塘的规划其实都是围绕着火车东站这个核心来打造。有规划做蓝图，也就不难预见板块未来的发展轨迹。

3、路网密集，交通发达。

这些年来，三塘一直在积极修路，目前板块内快速环道、那安快速、松柏路、三塘南路、长岭大道等路网都在打通片区与凤岭北的交通隔阂，交通的升级加速板块配套落地的速度。

如果说柳南高速（泉南高速的一部分）为南宁吸引区内东部城市人口中发挥了重要作用，使得埌东成为南宁对外的重要窗口。

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柳南第二高速走向

那么位于兴宁区的柳南第二高速将成为南宁对外的另一个重要的窗口通道，南宁整体向东，以及向武鸣外扩，兴宁东都是必经之路。

4、成交领跑，板块预期广受认可。

近年来兴宁东板块凭借区域、配套的逐步完善，以及亲近凤岭北的地段优势，板块的未来预期开始受到越来越多购房者认可，这点成交量最有发言权。

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2020年上半年，兴宁东成交面积仅次于五象南、凤岭北。位列南宁商品住宅成交热点板块第三位。

5、昆仑大道带动板块人口流动。

作为兴宁区「大道」的独苗苗，其战略意义和青秀区的民族大道、五象的平乐大道作用同等重要。

它是连接三塘与老城区的重要通道，同时也是外接宾阳、上林的交通咽喉，在带动周边县份人口往板块内流动发挥了重要作用。

6、生态配套云集。

目前区域内坐拥6个国家4A景区、4个国家3A景区，还规划建设4个郊野公园、4个滨河公园、4个市政公园以及多个社区公园。

7、板块热度高。

土地供应量一定程度上反应了板块的热度。2020年兴宁东土地供应面积位列板块第一，占比高达11%，在南宁各板块中位居第一。

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这里成了各大品牌开发商的兵家必争之地，大牌云集，带来不少优质宜居的产品，板块的城市面貌得到极大改善。

8、区域配套丰富。

作为南宁四大城市副中心之一，近年来三塘的生活配套日趋完善，首创奥特莱斯预计今年开业，14中、中医药大学第一附属医院等一批优质配套都落位该区域。

柳钢的研发中心也定址高铁附近，届时也将吸引一批专业人才往板块流动。

三塘板块从起步到发展的今天，取得的成就有目共睹，这也让三塘具备了成为「高铁新城」的条件。

先天优势、板块定位以及发展轨迹等来看，如果南宁要发展「高铁新城」，这里无疑是最适合的板块。

交通路网是城市外扩的必要前提，对于高铁新城的培育而言，路网的更新速度起着关键性的作用。

三塘处于南宁东北方向的新区，最近几年兴宁一直在努力修路，正是源于南宁整体向东发展的重要决策。

虽然三塘板块近年来整体发展势头不及五象新区，对比城市其他板块，发展后劲不容易小觑。

如今，我们可以看到这里规划的路和蜘蛛网有得一拼。

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三塘板块路网

目前在修、在建、半幅通车、即将通车的道路超过4条，并且都是城市主干道级别。

在修的那况路，一头连着金川路，也就是吾悦广场-那考河一带；另一头连着三塘，同时通过昆岭路接驳合坡路连通凤岭北，有消息称预计年底即将通车。

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那况路施工现场

长岭大道目前北段已经施工完毕，南段虽然还未通车，但未来将和在建的蓉茉大道延长线接驳，将伸向凤岭北外延的仙葫方向。

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长岭大道现状

在建的平云大道目前已经实现半幅通车，今年上半年将实现全线通车。

还有合坡路南段接驳凤凰岭路部分已经初具雏形，北段正在如火如荼施工当中。

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合坡路施工现场

最近，兴宁区的路网好消息不断，先是2月6日蓉茉大道北延长线（昆仑大道-三石路路段）正式通车。

紧接着2月7日邕宾立交改造工程及建兴-厢竹立交快环主线开放交通，这些道路的通车极大增强兴宁区道路的通行能力。

整个三塘的路网正在全面有序推进当中，一旦各条道路如期通车，届时三塘板块也将结束和凤岭北的「异地恋」，打破板块之间的隔阂。

此外，《关于南宁市城市轨道交通线网规划（2020-2035）报送审批前公示的公告》显示，南宁远景规划的地铁8号线也将沿平云大道修建，地铁5号线延长线沿昆仑大道修建。

地铁加持，三塘极有可能成为南宁为数不多拥有「双铁」（地铁+高铁）加持的区域之一。

远的不说，就说咱们南宁自己的五象新区，也是从路网基建的完善开始腾飞，一定程度上来说路网的完善程度决定了它以后飞的高度。

和其他城市一样，抱紧城市主要交通枢纽的大腿，确实能吃上发展的红利。

近些年来，三塘板块凭借和凤岭北临近的优势，板块房价稳中有涨，不过和成熟的凤岭北相比仍有近4000元/㎡左右的价差。

这和板块交通兑现的速度有很大关系。

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但从另一个方面来说这里仍是价格洼地，未来的价值潜力值得期待。

按照前文分析的主干道路网推进速度来看，三塘板块未来和凤岭北的房价差距将越来越小，因此，现在三塘板块的新盘就值得老铁们重点关注。

目前三塘板块的一个新盘——悦桂旭辉|福弈和庭引起了我的注意。

首先，近年来，三塘板块的产品定位偏改善，大户型是市场主流。

许久没有主打小面积的新盘亮相，悦桂旭辉|福弈和庭的到来填补了市场空缺。

其次，三个开发商跨界合作，颇有看点。

项目由悦桂田园、华智、旭辉三个截然不同领域的佼佼者联手。

悦桂田园隶属广西农垦，在打造「中国美丽田园名片」上颇有建树。

华智体育隶属华蓝设计旗下，在智力运动产业化研究、投资和运营上成绩不俗。

而旭辉，作为中国房企14强，在南宁打造的项目虽然不多，但是擅长对产品力的研发，开发的旭辉湖山樾在南宁有口皆碑。

项目汲取三家所长，将打造成一个智力运动综合体。

也就是说项目不仅是一个生活住区，还兼具打造智力运动文化产业的功能。

第三值得重点关注的，就是项目定位「全智全能美好社区」概念。

这个概念老铁们听起来可能有点生僻。

因为项目还没有亮相，各方资料很少，但是从网上搜到零星资料中，我拼凑出了项目大概的样子。

项目位于昆仑大道501号，就在华夏院子对面。占地面积157亩，因为容积率限制，产品做了高低配组合，由高层和商墅组成。

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项目规划概念图

悦桂旭辉|福弈和庭自带了一个6万㎡智力运动文化街区，未来将会承办一系列国家级的智力运动比赛，比如围棋、桥牌等，计划每年举办不少于50场赛事，其中国际级赛事不少于20场。

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智力运动文化街区

项目以智力运动竞赛训练中心、特色学校、实训基地、智力运动户外拓展区、智力街区、办公楼、建面约115000㎡智园等业态组成。

是一个涵盖智力运动专业竞赛、国际交流、特色教育的国际智力运动赛事中心。

并且，项目住宅围绕「智」字进行打造，比如智能识别高空抛物，这在南宁项目中还比较少见。

无接触归家系统，回家动线全程智能识别与公共物品无接触，将科技融入生活细节当中。

此外以航空航天为主体的儿童乐园，结合智慧、智能、智趣，让孩子在玩耍中体验更多的科技乐趣。

概念是挺不错，不过最终交付落地的有多少才最重要。

目前项目主推75-118㎡的高层产品，在大户横行的三塘板块，近年来小面积的产品供应并没有跟上成交量，这样的产品面积对供货不足的三塘来说，无疑是解渴了。

回过头再看三塘和东站的关系，空间距离不远，差价近4000元/㎡。而且随着路网兑现速度加快，作为凤岭北置业的外溢板块，三塘和凤岭北的价差也会随着时间的推移逐渐缩小。

虽然南宁目前没有关于高铁新城的具体规划，但不可否认，城市的发展的脚步越来越快，版图也越来越大，未来将吸引的人口也越来越多。

外来人口的第一站，多数还是会选择路网发达、交通便利的区域。

加上未来高坡岭路、三塘南路、长岭大道等路网完善后，东站的辐射范围将不断扩大。

对于那些习惯凤岭北，手上有一些闲钱的老铁而言，在三塘价值爆发前，买一个面积不大，门槛不太高的项目作为手上闲余资金的一种理财手段也未尝不可。

对于那些首次置业，但又够不上青秀区的老铁们而言，三塘或许还真值得一看。