2020年上海市区楼市很魔幻，但新静安区却表现得很另类，一边热、一边冷。
后起之秀的大宁，静安府、静安映、仁恒静安世纪，每次开盘几乎都能日清。
西藏北路的中興路一號、铭德传奇漪景庭，每次开盘都很垮。
业内人士总会拿中興路一號来背锅，槽点是价格高、设计差。
树大招风的中興路一號有苦也说不出，只能打碎牙往肚里咽。
不过任何事儿都有出头之日，2020年底这波高涨的买房热度，中興路一號也连带着“喝起了汤”，续销速度明显加快，再看总去化程度，也完成了三分之二。
从前的差生变成了现在中等偏上的好学生，那么接下来的事情也就发生了些许变化，那就是在附近的其他项目或多或少会对标中興路一號。
被轨交包围的社区
宝珀公寓坐落在中興路一號东南角不到300米的地方，地处宝源路宝通路交叉口位置，临近虹口四川北路商圈。
其实，在地段上，这两盘几乎相差无几，处同一板块，周边汇聚了多条交通。
它的最大优势在于周边500米内汇集了3条轨交，其中3、4号线宝山路站距离该盘最近，而且这两条地铁走向良好，可到往火车站、世纪大道等核心位置，另外轨交10号线四川北路站距离该盘约500米多一点，可到往新天地、虹桥枢纽等区域。的确，身在轨交附近，该盘交通优势明显。
不过，交通优势也为项目带来了一定弊端。都知道，上海轨交3号线是一条在地上行驶的轻轨，该线路的走向正好包围了宝珀公寓的东面和南面，轻轨距离项目最近不足30米。
远处脚手架就是宝珀公寓，高架就是轨交3号线行驶线路
也就是说，项目的2、3号楼直面轻轨，这个噪音污染有多大可想而知了。
其实，走在周边马路上，就能听到3号线轰隆隆驶过的响声，更重要的是，宝珀公寓的采光面，南侧正面向轻轨，推窗可见。
当然，开发商为了尽量避免噪音影响，在建筑材料的选择上采用了三层隔音窗子，据说还是国外进口的一线品牌。但是，常年居住的房子，窗子总不能一直关着不透风吧。
所以这一问题，购房者心里要有准备。
街道、城市界面堪忧
宝珀公寓和中興路一號都从属新静安区，这个新字大家一定要明白，这里从前属于闸北，城市界面想必老上海人是最清楚不过的。
虬江路的电子音像城，老一辈人淘旧货的好去处。如今已成为了需要大力旧改的棚户区。
如今来到这儿，还是一样人多车杂，远处高楼与近处低矮民房形成了鲜明对比，体感确实不好。
总不能拿周边老旧二手市场作为项目的商业配套吧，当然项目周边像样的商业配套也有两处。
一处是大悦城，直线距离超过1.5公里，车行距离也有3公里，说近不近，说远又不远。
另一处是被报以诟病的四川北路商圈，很多人都说这里的商业，里面的服务员比客户还多，没落的商业与千万以上的高端住宅又形成了鲜明对比。
这就是宝珀公寓周边目前的商业环境。
设计略有遗憾 但材质属上等
宝珀公寓是个迷你型社区，占地面积估计2万方左右，从施工铭牌上看，项目建筑面积为5.7万方。开发商是浙江民营房企，该盘是在上海开发的第一个项目。
整个社区共3幢楼，总高分别为12、17、27层。单从设计上来看，分布稍显不合理，项目的最低楼层位于地块最北侧，而17、27层分布在社区南侧，且这两幢楼呈西南倾斜，从光照因素来看，上午的光照或许不会影响北侧这幢楼，但到了下午，北侧的12层住宅楼采光或许就会受到不同程度的影响，即便买到了中高区，或也避免不了。
项目的建筑材料或许还称得上优质，外立面全部为干挂石材，成本会相对略高。同时，项目为精装交付，据说都是国外一线品牌，包括中央空调、地暖、新风系统等，也包括进口的三层中空窗子，据悉，装修标准预计在1万/平。
户型产品从86-128平均有，其中86-89平和91平户型集中在南侧的2号楼、3号楼，噪音污染是避免不了的，同时这两个户型为中间套全南房，采光基本不受太大影响，只是户型北侧有连廊，属于假南北通格局。
104-109平3房户型进深长、开间短，属于紧凑实用的3房产品，但是该户型位于社区最北面的1号楼，采光会被南侧高层的2、3号楼遮挡。
107平户型也同属于最北面的1号楼，位于东西两侧的边套户型，两卧室朝南，客厅东西朝向。
113-123平户型位于最高的3号楼中间的两个边套，同样是进深长、开间短，采光面较小，而且这个户型只做到了2+1房，相比其他3房来说，性价比不高。
127-128平户型位于最高的3号楼的边套，整体设计与112-123平户型相似，都是进深长、开间短，只是客餐厅为东西朝向。
总体来说，该项目的小面积户型属于假南北通，大面积户型进深长、开间短，都各有利弊。
11-12万/平的预计售价，不贵也有预期
宝珀公寓预计售价约11-12万/平之间，相比中興路一號是要低出一些的。
但是，中興路一號的定位明显偏高端，也属于区域内非标产品，所以两盘在价格上并没有太多可比性。
严格说起来，600米开外、前年开盘的珠江铂世外滩界才是与该盘处于差不多水准，不过两个项目毕竟区位不同，价格参考上还是有些差异。
这种价值差异在二手房上也有所体现，比如，位于新静安的绿洲雅宾利花园一期，小面积二手房挂牌价约11.7万/平；而在项目东侧虹口区的国际明佳城，小面积二手房挂牌价为约10.9万/平。
18年底和19年上半年开过2次盘的珠江铂世外滩界均价基本在10.2-10.5万/平左右，2年间市场的变化，加上二手市场上区域之间的价值差异，多少还是可以得到一些价格方面的判断。
回到该盘，作为新房，宝珀公寓开盘价定在约11-12万/平，几乎与同区次新二手房持平，同时又仅比隔壁的虹口区二手房略高一点，如此来看，该盘价格倒也实在。
另外，该盘所在的区位还有一定预期，这主要体现在土拍上。
中興路一號不用多说，2020年年底，融信、保利、招商拿下静安中兴社区宅地，楼板价约7.2万元/㎡，这幅地块就在宝珀公寓旁。
7.2万/平的楼板价虽然不如中興路一號当年的地价贵，但也着实不低。
所以按照当前这样的行情来看，即便这个项目有各种槽点，或也不会缺少客户。
那么最终宝珀公寓能否受到市场认可，我们6月开盘见！
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