历史的进程，迎接波澜壮阔的城市化

根据城市化率，一个国家的城市化进程一般分为3个阶段：

城市化率30％以下——初级阶段；

城市化率30％-70％——中级阶段；

城市化率70％以上——高级阶段。

截止2019年末，我国城市化为60.60%，已经超过60%的人口生活在城市里，进入城市化中级阶段（城市化率30％--70％）的后半段。

目前不同等级的城市人口流入呈现分化的特征，进而影响房地产投资：

核心城市：人口净流入——房产投资价值高；

都市圈小城市：受到核心城市带动，人口净流入明显——房产投资价值较高；

非都市圈城市：人口流出严重——房产投资价值低。

也就是说，目前中国672个城市中，具有保值能力的城市不超过20%（134个），具备投资价值的城市不超过5%（33个），详见知识星球内部资料《中国最值得投资城市名单》。

杭州就像一辆高速行驶的列车，产业、人口流入、基础设施建设亮眼，从风景如画的小杭州，迈向国际名城的杭州大都市，来杭州买房上车，分享城市发展红利，很有必要。

回到你的问题：按揭贷款目前全国联网，有住宅按揭贷款记录，杭州买房首付要6成，100万首付可以买到166万左右的房子。如果考虑孩子上学，只能买老破小。

板块方面，市中心老破小单价在4万左右，166万可以买到40多方一房，包括上城区、下城区、拱墅区、江干区等区域。

选择面积稍大的两房，可以考虑临平、崇贤等板块。

我是钱塘楼哥，本硕双985毕业，深入房产投资十余年，是资深房产投资专家。已为2000人开展一对一购房咨询，成功选择升值潜力大的房产，解决落户、限购、信贷难题，提供一站式购房指导。

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以下精选问答内容来自“钱塘楼哥”知识星球：

01

问：楼哥你好，我有青山湖江南大院合院子一套160方，小区环境非常好；在滨江还有一套白金海岸的155方二楼带露台。现在手上有可用资金400万，父母有无房户的资格，但买房只能一次性付款。最近想参加摇号，请问一下，如果摇亚运村，总价太高了，是卖了青山湖的合院吗？还是去未来科技城摇总价低点的新房？

答：江南大院位于青山湖板块，区位上略偏，依赖未来科技城和云城的发展，最终发展达到的高度看云城和未来科技城；距离16号线八百里站900米，交通方便的。

△城西科创大走廊规划图

产品方面低密度合院不错。目前中国处于中龄化阶段，忙于事业打拼，对低密度产品的追逐还不明显，但随着老龄化的临近，未来低密度的优势会逐步显现。

合院环境好，未来杭州西部的房价依然会跑赢大势，建议保留。

白金海岸位置不错，二楼采光如何，带露台是加分，闻涛小学和初中在滨江去在二梯队，算是学区房。本轮房价涨幅不明显，受产品老旧拖累和热门板块转移，未来也难跑赢大势，可以考虑卖出。

无房家庭摇号中签率尚可，建议先摇号，不用只盯着亚运村或者未来科技城，倒挂价差大，产品好的楼盘都可以摇起来，增加买到的概率。

亚运村是改善的板块，限价4.6w，内在价值7w，中签建议选大面积，获益最大。未来科技城板块的天空之城、沐宸府、晓月澄庐都可以考虑。

可以把白金海岸做DY，套出钱来做新房的首付，等摇到新房再考虑卖出。

02

问：楼哥，上班在汽车北站附近，总价500万以内，想买一套三房或者四房的学区房，有合适的楼盘推荐吗？

答：可以考虑春月杭宁府，500万能买到90多方的三室房源，但上次开盘摇号中签率只有4.2%，很难摇。因为是期房，不能承诺学区，但大概率会划到华师大附属第二学校。

△华师大附属杭州学校

往远处看，有祥符板块的大运桥西府，只是卖鱼桥小学分校还在建；或者大家的天承美筑，远洋的宸章新邸，都在500万以内，但不一定摇得到。

或者看看二手房。这个总价想要各方面兼顾，去学院北麓、万达广场附近找找。

03

问：坐标绍兴，据说2020年的镜湖是拆迁的主要区域，奥体中心的土地又拍出了高价，今年镜湖的房价会不会涨得很快？

答：镜湖位于绍兴古城、柯桥区和袍江开发区的中间位置，是绍兴城市的核心，也是绍兴城市发展的最大共识。未来几年，镜湖都是绍兴的重点发展区域。从最近的土拍价格看，镜湖地价都在2w左右，房价上涨是大势所趋。

△绍兴总体规划图

不单镜湖，绍兴整个市区的房产价值都在提升，房价也会有相应的上涨，但不会有想象中的那么高。一来有着房住不炒的各类政策在，刚需购房者的选择有很多；其次对于高端购房群体而言，镜湖不是最优选。

04

问：楼哥，您好。我户口和工作在北京，北京公司总部设在杭州，我的社保缴纳在上海，个税缴纳在杭州，已经满2年，请问是否有杭州购房资格？

答：有杭州购房资格。

根据规定，在杭州过去3年内有连续缴满2年社保或者个税就有杭州购房资格。

个税和社保有一样就可以。

05

问：江干区的户口，已婚，在江干和临安分别有一套房子，还可以在余杭买房吗？

答：临安区不在杭州限购范围内，临安房子不占用杭州限购区域内的购房指标。

主城区、萧山、余杭、富阳、钱塘新区属于限购范围，根据新政，落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房。

如果你落户已满五年，就可以在余杭再买一套。

城市化浪潮，房价快速上涨，楼市投资黄金期。投资胜负取决于思维、策略和技巧，楼哥手把手教你从0跃升千万资产。

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