今天，我们要盘盘武清区。
武清可不能把它当远郊来看，它是天津“第二区”，之前我们也说过。
（详见《谁再说我是远郊我跟谁急，我是天津第二区！》）
2020年，武清新房成交均价14632元/平米，已经超过环城四区的津南。
成交套数也位列全市第二名，除了滨海就是它了。
顶着远郊的头衔，但“活的不像远郊的样子”，所以我们开玩笑的称它：“不讲武德”。
2020年，武清区成交均价14623元/平米，涨幅3.2%。
相反，成交量却下降了3888套。
成交量下降，主要是黄庄“拖后腿”了。
目前，武清新房主力板块为商务区、南湖、黄庄。
其中南湖成交量最高，占武清区整体新房成交的约35%。
商务区第二，黄庄较少，其它都属于非核心板块了。
买房人比较关注这三个板块，下面我们就逐一说说。
南湖
南湖去年前11个月的成交量，就超过了2019年全年，真是厉害。
按理说一个板块供应量如果激增，价格就容易扛不住。
可南湖依旧很坚强，成交均价12401元/平米，与2019年基本持平。
简直就是屌丝逆袭，全靠通武廊这口气续命。
北漂来天津买房，最看重一点就是去北京方不方便，南湖凭借通武廊火了。
通武廊武清站点示意图
武清高铁站附近的二手房，例如翠亨花园、远洋香奈等，160万/套是大众价格。
而南湖更便宜，100万左右就能买洋房。
这里提一下梧桐大道，去年共成交1443套，扛起了整个板块30%的成交量。
2020年南湖板块成交情况
只要有通武廊的概念在，南湖市场就能挺住。
商务区
武清的发展方向，一直跟随杨村一中迁徙的脚步。
自从杨村一中去了商务区，板块关注度开始上升。
2020年商务区成交量增涨了1200多套，供应量却跟2019年相比，微微下降。
这说明，真的是购买力十足！
成交单价17335元/平米，比较平稳。
2020年商务区的“杀手锏”是——低总价战略。
在中建、新城入市以前，商务区主打大户型、高总价产品。
中建壹方九里和新城悦隽央著来了以后，出现了80多平米小户型，总价也降低。
这里说一下中建壹方九里，堪称“神盘”，从开盘至今一骑绝尘。
去年卖了1231套，就连今年传统淡季一月份都能卖109套。
项目约2100套房子，已卖了将近1400套，照这速度年中估计要清盘，中建应该要继续拿地了。
2020年商务区项目成交排行
武清发展从运河东一路向西，商务区的发展没问题。
虽然现在是块白地，什么配套都没有，但武清人并不忌讳。
因为体育中心板块最早也很是白地，现在都成富人区了。
武清人尝到过新区房价逆袭的红利，所以很看好商务区。
黄庄
一个当初被大家寄予厚望，出了六块地王的板块，目前情况不容乐观，被贴上了没有热度的标签。
对，这就是黄庄。
2020年成交套数连2019年的一半都不到。
曾经的六块腹肌，好像已经变成了六块赘肉。
目前黄庄已经进入拼价格模式。
前不久世茂国风雅颂，推出89平米小户型115万/套起，刷爆朋友圈，基本跟南湖价格差不多。
成交第一的御湖庄园，比周围高层便宜约1000元/平米。
金科博翠湾去年也经历了一波大降价。
2020年黄庄项目成交排行
黄庄是一个做改善的好苗子，但无奈武清改善买房不过铁道，不认可这个板块。
另外，受大运河治理影响，黄庄很多地方停止建设了，不建设何谈发展？
黄庄的路，今年估计依旧不好走。
黄庄的前车之鉴，让武清区明白一定要把控土地出让节奏。
相比于2019年出让14宗地，2020年武清仅出让2宗土地。
可两块地都有溢价。
一块为新城体育中心地块，楼面价10509元/平米，溢价率40%，还自持面积3500平米。
目前已经开盘，为新城玺樾熙棠。
另一块是商务区特变电工地块，楼面价3995元/平米。
体育中心、商务区都是武清热门板块。
刚进入2021年，武清体育中心又挂了一块地。
起始楼面价9060元/平米，比去年新城地块起始楼面价涨了1554元/平米。
只要3月能顺利出让，体育中心板块地价上涨就坐实了。
说到体育中心，必须得说二手房。
外号“光明顶”学区，武清富人区，房价都很能扛。
基本单价全部能超2万/平米，甚至有的还能过3万/平米。
熙和园，去年成交单价在28000元/平米左右；雍鑫莱茵翠景，去年成交单价在27000元/平米左右。
两个小区的开发商分别为城投、雍鑫，在武清都是很牛的品牌，买房人特别认。
根据贝壳的数据，枫丹天城是武清卖的最好的二手房小区。
2020年下半年市区很多二手房都跌了，它的价格比较平稳。
富力尚悦居、金都花园，也得21000元/平米。
相对于前面三个小区，这两个小区品质，确实稍显逊色。
体育中心早已从青铜变成了王者。
2021年武清区有几件事儿，要跟大家说一说。
一、通武廊到底建不建？
通武廊肯定会建，但不是今年。
从最近流出的文件来看，2021年，通武廊还只停留在前期规划阶段，仅由武清发改委主导。
通武廊对于武清的作用是大大的。
因为，武清不是天津的武清，是环京的武清。
人家自己都说了，左手拉通州，右手牵廊坊……
目前城际的运载能力基本饱和，武清必须要有一条新线路。
二、今年武清土地出让量会增加。
2020年武清土地出让量太少，今年应该会“找补”回来。
而且有些板块都没什么新盘了，比如商务区、南湖。
三、武清这么大，到底该买哪的房？
南湖、体育中心、商务区是核心板块，值得关注。
其它区域，房价浮动比较大，例如高村，二手房去年可没少跌。
所以，在武清买房肯定不能盲选，要聚焦核心区。
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