购房过程中的认筹金/意向金/订金/定金 你都了解吗？

梳理最近一年政府留言板，关于楼市中最多投诉的留言来自于各种各样的退款/退认筹金/退房款/退定金等等：

比如上述截图中，小伙伴提到，去年8月，因为没选到心仪的房源，向房开商要求退还认筹金，然而本该按照约定45个工作日之内退还的认筹金，直到两个半月之后依旧未能到账。

当然，在法律意义上，认筹金一定会退（后面我们具体谈），只不过每家公司都有财务流程，退款的时间无法具体衡量。

（如果约定了45个工作人日退还，但确定45个工作日没有退，则视为开发商违约）

在网络上随便一搜索，关于认筹金退款问题的案例比比皆是：

为什么关于认筹金的维权会让购房者如此苦恼？首先我们需要明白，什么是认筹。

1. 什么是认筹金

认筹是指开发商正式销售前通过一些折扣让购房者缴纳认筹金等费用的行为。

为了吸引更多人关注新开的楼盘，房开商会利用一定的房价折扣优惠和优先选房的权利，吸引购房者向售楼部缴纳认筹金。

通过办理认筹的情况，开发商能够锁定意向客户的情况，再来决定开盘时间、甚至开盘价格。

比如，房源只有300套，认筹卡已经办了500张，那说明楼盘比较火，肯定拿到预售证就能开盘了；如果认筹卡只办100张，说明蓄客远远不足，还不能开盘，还需要继续办卡。

（一般来说，房源与认筹比，在1:1.2甚至以上，能够达到比较好的开盘效果）

如果在开盘日缴纳认筹金的购房者没有选中意向房源，认筹金能够全额退还。

2. 认筹金、意向金、诚意金、定金

我们要明确，认筹金、意向金、诚意金、订金这些并不是法律上的概念，没有直接的法律规定，实践中常被视为合同的意向金、预付款等，不具有明显的担保性质，一般可以退回。

而宝盖头的定金是一个法律术语，是一种法定担保形式。（故房开商只有在拿到预售证之后，才可以收取“定金”）

根据《合同法》的相关规定，若购房者没有履行合同，比如未依约支付房款等，则无权要回定金，若卖房人不履行合同的，比如将房屋转售他人或者拒绝交付的，则应当双倍返还定金，这就是传说中的“定金罚则”。（也就是说，签了定金协议/合同，那就无权要回定金）

而且，数额定金是有上限的，不能超过主合同金额的20%。

3. 退认筹金拖拖拉拉是常态

虽然认筹金能够全额退款，但是在退款过程中也会存在逾期退款和无法退款的风险。

少数开发商会因为资金暂时的紧张，或者复杂的才五六次，无法按时将认筹金退还给购房者，这个时候就会造成认筹金退款逾期。

老早，也有房开商卷款跑路的情况出现，不过现在多是大型房开，很少跑路。

面对这些状况，需要退还认筹金的小伙伴要及时采取方法为自己维权。

（1）购房者与房开商对认筹金退款期限和逾期赔偿进行协商，双方自行调解，协商后的内容最好以书面方式保存，并且双方签字，作为依据；

（2）寻求政府相关部门、媒体等第三方的帮助，第三方介入促成调节，维护购房者合法的权益；

（3）收集相关证据，通过法律的途径，向法院提出起诉：

《民法典》第五百七十七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十八条 【预期违约责任】当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

如果逾期过长，建议小伙伴们尽快采取法律手段，及时保护自身最大的权益。

这里又需要注意：如果你购房的时候直接将认筹金转为定金（认筹金将转为定金），购房者不买房变无权要求退还。

4. 交认筹金前要三思

无论是仲裁还是诉讼，认筹金协议书是最关键的证据。

为保护自身权益，小伙伴们在填写认筹协议书时一定要认真谨慎。

在认筹协议中最好有明确的开盘时间和认筹金退款期限。（假设房开商一直拖着不开盘，那也变相等于占用购房者资金）

仔细阅读认筹协议违约认定条件，看在协议中是否存在认筹金不退还的相关条款，是否写清楚认筹金退还的条件，如“若认筹者没有选择意向的房源，认筹金能够完全退还”。

除此之外，购房者首先要对意向项目背后的房开商的实力和信誉等进行理性判断，选择有实力的大型房开，才能更好的避免认筹过程产生的风险。