物业黄金时代：投资机构为何首选碧桂园服务和雅生活？

摘要：下一个风口

物业公司最近几年深受资本市场喜爱，利好的消息也不少。

2021年初，住建部、发改委、银保监会等十部门发布文件，大力支持物业管理企业规范化、智慧化发展，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式。

截止该文件发布次日收盘，在A股和港股42家上市物业公司中，有41家出现股价上涨，总市值达7181.6亿元，较前一交易日增加842.8亿元！

然而关于物业未来的发展和价值判断，投资市场和业内均出现了明显的分化。

一

物业行业的黄金时代

自2014年彩生活上市后，物业公司们开始纷纷拥抱资本市场。

仅2014-2018年上半年，新三板物业管理行业定向增发募集资金金额累计达8.99亿元；8家赴港上市的物业公司募集资金总额均过亿，其中，雅生活服务近40亿元，碧桂园服务以介绍形式上市，2019年初融资超11亿元。

2018年，6家物业公司上市，其中5家选择了港股上市。

2019年，风口越来越明显，一方面多达12家物业公司上市，另一方面物业板块涨势喜人。

据Wind数据显示，2019年新城悦服务、永升生活服务、雅生活服务、中海物业、碧桂园服务分别上涨222%、199%、161%、116%、112%。

2020年，更是多达18家物业公司上市，数量创新高！其中A股1家，港股17家。

然而，2020年既是截至目前物业公司上市数量的最高峰，也是行情明显分化的开端。

数据来源于wind，截至2020年12月30日股市收盘

房企50强中，除万科、龙湖等极少数房企外，其他几乎都已经或正在分拆物业板块密集步入资本市场。而2020年，也有数家物业公司上市即遭遇股价破发，部分物管公司的股价表现疲弱，但有的公司却依然保持了强劲的增长，股价创新高。

总体而言，如房企一样，物业公司的龙头企业聚集效应也越来越明显。

但资本和机构看好的物业公司也并非仅仅局限于规模和体量，反而更加看重物业公司对未来发展方向的选择。

近期，大和发表行业研报称，因政策利好等因素，对物业板块保持乐观看法，首选碧桂园服务(6098.HK)和雅生活服务(3319.HK)。

今年1月下旬，碧桂园服务的市值突破2000亿港元大关,成为物管行业第一家市值超两千亿港元的物业公司，加之背靠“宇宙房企”，大和的第一个判断很好理解，为何第二个看好的是雅生活服务？

二

后蓝海时代的突围秘笈

实际上，对于未来的发展方向，尤其是所谓的后蓝海时代，该往哪个方向发力，龙头企业们也意见不一。

典型如2020年11月万科物业公司的更名。

万科的危机感一直很强，从房企的“活下去”“去地产化”到万科物业未来的竞争对手不是物业公司，而是科技公司的下沉！

几乎每一次看上去都是语不惊人死不休，背后的逻辑是企业未来发展道路的不同选择。

在万科看来，科技公司的下沉才是最可怕和需要提前应对的，因此先从改名、改战略开始，将原来的万科物业公司更名为万物云空间科技服务公司（简称“万物云”）。

定位的业务板块也很“玄”，分别是空间（Space）、科技（Tech）和成长（Grow）。

但是万科物业改名的落脚点是做“城市空间科技服务平台型公司”，翻译成大白话就是要做物业行业里面的“贝壳找房”。

一家营收超百亿的物业公司，却要“去物业化”，业内对未来发展方向的观念撕裂程度可见一斑。

如果说万科的选择是“上天”，另一家龙头物业公司保利则是选择了完全不同的道路“下沉”。

保利物业在去年底接受媒体访问时，谈及未来的发展，认为要抓住黄金时代，要做大物业和软基建。

简单来说，就是既要拓宽物业管理的硬空间范围，又要搞好软服务，尤其是公共服务。这也是大部分物业公司普遍选择的道路。

图片来源|中物研协（特此感谢！）

而被包括大和在内，受到超过30家卖方机构看好的雅生活服务却选择了第三条道路：成为依托“人才+科技+资本”的平台型企业，突破服务边界。

简单概况就是不做单一选择，而是大步往前，既打造平台又不断拓宽服务业态，创新软服务。

2018年雅生活在上市之初，就提出了拥抱科技、提升服务质量，打造具备国际一流标准的综合性现代服务管理平台。

做平台的思路提出后，3年内，雅生活默默付诸行动，到2021年，旗下已有20+子品牌，实现了全业态覆盖，在各细分领域占据龙头地位。

而在延伸业态及规模发展方面，雅生活也是保持了一贯的行动派作风。

对比保利物业和雅生活服务2020的半年报来看，在公共服务方面，两者几乎旗鼓相当。截至2020年6月底，两家公司在公共服务领域的在管面积均接近160百万平方米。然而雅生活并非一开始就具有综合业态服务的基因。

相比大部分上市物业公司依赖于房企母公司或兄弟公司的情况，雅生活上市之初就很不一样。

雅生活背后有雅居乐和绿地控股两大头部房企，上市后以“雅居乐物业”和“绿地物业”双品牌发展。

但雅生活并不止步于此，而是一开始就注重培育自身的造血能力，积极寻求市场化发展和行业整合机会，致力于打造综合性现代服务管理平台。

2019年，雅生活宣布收购中民物业及新中民物业，成为目前物管行业内最大的一宗收并购。而雅生活看重的正是中民物业在业内罕见覆盖全业态、贯穿全产业链的综合性。

的

中民物业旗下不仅有深圳龙城、上海明华等全国知名物业品牌，其在管项目包括上海虹桥枢纽中心、中华艺术宫、上海国际赛车场、上海清算所、深圳市民中心等多个城市地标。

同时，此举助力雅生活管理面积突破5亿平方米大关，更重要的是实现了延伸至公共服务、城市服务方面的转型和升级。

据雅生活2020半年报披露，第三方物业开发商项目面积占比已高达81.1%，其市场化发展程度可见一斑。

同时，雅生活旗下已有20+品牌和形成了物业服务、公共服务、资产管理、社区商业、城市服务五大产业板块，实现了综合性现代服务管理平台的建造。

三

下一个风口

克而瑞的一份研究报告指出，未来衡量物企估值潜力，将进入第三阶段，在规模基础之下，城市深耕度、城市综合服务等特色业务或将推升企业优势标签乃至估值。

其他机构也有类似的看法，判断更加明确。

华泰证券的研报曾预判，城市服务领域有望进一步打开物管行业空间，提升未来3-5年的增长韧性。

物业行业的下一个风口毋庸置疑已经显现，那就是城市服务领域。

碧桂园服务、万科物业、龙湖智慧服务、保利物业等头部物业公司也在2020年纷纷加速布局城市服务。

而在下一个风口面前，雅生活颇具有先发优势。

在前仆后继的上市物业公司中，除了大和研报的看好外，今年1月，富瑞及中信里昂将雅生活目标价分别升至58.45及51.10港元，汇丰、摩根大通、美银证券、中金等机构均重申买入或跑赢大市评级。

资产市场常说，股价反映的是投资者预期。多家机构将雅生活的目标价调高，大概除了其上市后的稳定优异外，更加看重的雅生活在行业未来发展方向上的布局发展速度。

往绩

自2018年上市以来，雅生活的发展势头良好。2017年-2019年，雅生活的收入和净利润复合年增长率分别为70.6%和107.4%。在《2019年上市物企经营能力榜》中升至第3位，在2020中国物业服务百强企业中排名第4位。

布局方面，2019年雅生活已提前行动，前文提到收购中民物业，使其顺利深入上海、深圳两大一线城市的综合性服务领域之中。

2020年，雅生活更名为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”，战略升级为“智慧城市服务商”。

相比同行，在城市服务方面，其实雅生活早有长达十几年的深耕经验。

早在2007年，雅生活就开始涉猎城市服务，彼时在海南政府与雅居乐共同建设陵水县清水湾项目中，雅生活提供了全域规划与服务。

清水湾位于海南陵水县东部沿海，最具识别度的是其长达12公里的原生态沙滩。在其十多年的旅游产业开发中，无论交通建设、商业配套、旅游资源开发，还是自然环境保护，都有雅生活的身影。

雅生活在当地链条式市政一体化中扮演了重要角色，比如城市配套规划建设与服务运营、全智慧网格化管理服务、全链条市政环卫服务等，还在运输、交通、海滩、景区等业态空间提供全方位的服务和运维。

如今的陵水县经过十余年的发展，实现了环境保护和发展齐头并进，也由当初的滨海小城变成了全国年客流量超500万的4A级景区和全国财政收入百强县。

雅生活在也在这座滨海城市的蜕变过程中，累积了丰富的深耕城市服务的宝贵经验。在行业发展未来的赛道上积攒了先发优势。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，未来1-2年，物业板块将释放出千亿级市场增量，城市服务板块更是万亿级的蓝海。而已在非住宅领域积累丰富经验，抢跑城市服务赛道的雅生活大有可为，升级智慧城市服务商后想象空间更为广阔，也难怪会被多家卖方机构一致看好。

（本文仅代表作者意见，不构成任何投资建议）