在南京，有没有明明靠近地铁、商场，周边路网通达，房子却不好卖的楼盘？
答案是肯定的。江宁河定桥的骨灰级老盘：金王府，今年1月推出金都苑组团1号楼，精装新房均价34350元/㎡。一个月过去了，146套住宅才卖了2成多！
01
河定桥，在江宁是什么样的存在？
去年江宁的主城中心区城市设计方案里提到，江宁的核心区是百家湖-杨家圩，河定桥与核心区无缝相连，共享城市配套。很长一段时间里，百家湖、河定桥一带没有新房在售，二手房单价一度破4冲5。
地铁1号线河定桥站出来，双龙大道与上元大街、秦淮路交汇。住宅总体量超30万方的金王府，位于上元大街南边、双龙大道东边。在售的1号楼，紧挨着双龙大道。
目前，金王府的金都苑1号楼建筑主体已经封顶↓
站在地铁一号线河定桥站2B口，可以看到在建中的金都苑1号楼↓
金都苑1号楼旁，光商场就有三个，吃饭、购物、逛超市、看电影……全都能满足。
隔一条双龙大道，是金轮新都汇↓
斜对面，是欧尚↓
不用过马路，走个几分钟就能到金轮双子星↓
上元大街，可以直达东山，享受县医院、中医院、万达广场等配套↓
金王府前期交付房源，学区是百家湖小学+百家湖中学的配置。
所以，这么一家地段、配套无敌的楼盘，为啥会滞销？那得从金王府本身开始好好唠唠了。
02
这个“巨无霸”老盘所在地块，早在2001年12月就出让了，意味着至今土地年限已缩水近20年。
现在在售的金都苑1号楼，最快也得到2022年底才能拿房。
公开信息显示，金王府住宅体量约31.6万方，由55栋住宅组成。除了在售的金都苑1号楼，还有2、3号楼两栋楼待售。
看到这，有人得问了：“金王府上一次开盘还是2016年，捂盘5年，剩下的三栋还打算一栋一栋卖？”
这就得说到金王府比较魔幻的一面了。2018年6月，江宁区政府官网发布了金王府金都苑1、2、3号楼的批前公示。
这份公示里提到，金都苑的2、3号楼，需要将原新蕾公寓3栋老家属楼拆除掉，才能建设。
一线君实探时发现，这3栋老家属楼就在河定桥新苑后面，拆除进展缓慢。按照南京期房领预售证“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”的限制条件，金都苑2、3号楼短期是不会拿出来卖了。
在售的金都苑1号楼，总共有146套精装房源，34350元/㎡，1月初开盘至今仅认购37套、0套转成交，勉强算去化2.5成。
入网的168套房源中，包含22套商业
一线君今天下午抵达售楼处时，发现案场没有一个看房人，仅有的两个置业顾问，非常淡定地告知：“现在还有房在卖，随时可以认购，但一分钱优惠都没有。”
金都苑1号楼主力户型有4个：88㎡两房两厅一卫、102㎡三房两厅一卫、140㎡三房两厅两卫、140㎡四房两厅两卫。户型设计有几个鸡肋的地方，一线君简单说下。
① 市面上不少80多平小户型，已经做到三房了，有的还能做到双开间阳台。金王府金都苑还停留在两房的设计上；
②102㎡户型全部分布在北向，有点像酒店式公寓的设计，未来会有采光不足等麻烦；
③ 因为类酒店式公寓的平面设计，140㎡四房户型北向房间紧挨着公共连廊，怎么保证隐私？开发商在设计中，把这一户型的北向房间窗户做得很小，通风、采光都是问题。
140㎡四房两厅两卫户型图
140㎡样板间实拍
从实际的成交情况来看，买房人对户型还是非常挑剔的，102㎡只认购了2套、140㎡两个户型累计认购6套。88㎡卖的还不错，毕竟在南京主城，300万左右的地铁盘凤毛麟角了。
03
链家网显示，金王府二手房成交均价为3.14万，对比来看，均价已超3.4万的新房，并无价格倒挂优势。
旁边的金辉金陵铭著，二手房均价约4.2万。就在近期，还出现了近4.5万的成交记录↓
一路之隔，二手房价为何相差万元/平？一线君从金王府已交付小区里找到了答案。
最早一批交付楼栋，建筑、公共路面、绿化等明显老旧。小区出入口，门岗里无人值守，可以随意出入。
垃圾随处堆放↓
草坪已经枯死，机动车随意停放↓
部分业主随意圈地为车位，并打出不要侵占车位的牌子↓
临近秦淮河的楼栋交付时间不算长，小区整体环境相对好一些，门头↓
小区地面、地下都有车位，路面整洁了许多↓
但也难掩建筑立面老旧、草坪景观疏于打理等问题↓
一线君突然想起19年清盘，江宁的另一家骨灰级老盘骏景华庭。同样是产权缩水十多年，有学区，骏景华庭距离商场、地铁的距离不算近，但它的优势在于户型设计无硬伤、交完房款就能拿房，并有一定的价格倒挂红利，这才是一家老盘该有的诚意啊！
反观金王府滞销，带来的启示意义多多：
① 房住不炒，楼市进入平稳期，加上供应量的猛增，大家买到新房的概率比过去大了不少。眼下南京可售新房已超6万套，买方市场下，买房人渐渐占据了选择主导权；
②地段买房论不再是万能的，好的产品才是王道。买房人身经百战，唯有好产品才能打动他们；
③ 所以开发商必须在品牌口碑、产品设计、软性服务等方方面面下苦功夫。否则，像金王府这般“金盘再起 再现辉煌”的翻车事故，还会发生。
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