三胞袁亚非：生时不忘地狱

　　如今宏图高科房地产的业务主要围绕商业展开，仅持有柳州东方福来德项目和徐州三胞广场2项待售商铺，且柳州东方福莱德9处资产及柳州市鱼峰区文昌路西段南侧和徐州2处资产已被抵押出去，担保余额合计11.52亿元。

　　近一个月前，三胞集团债务重组方案初步落定，华融资产携80亿元资金前来“救火”，袁亚非总算松了一口气。

　　9日后迎来新年，袁亚非一身黑色中山装出镜，发表了一封新年致辞。短短5分钟里，他提得最多的，仍然是自省。

　　过去两年半是袁亚非和三胞集团的至暗时刻。企业陷入流动性危机，游离在倒闭的边缘，袁亚非多方奔走。眼下，援兵已到，债务重组在即，镜头前的他看起来有“劫后余生”的平静，也有对重新出发的期待。

　　而另一面，眼下三胞集团的资金状况仍不容乐观。1月26日，三胞集团一日新增12起被执行案件，因与深圳原创国际贸易有限公司等民事案件被法院列为被执行人，执行标的共计1064余万元。

　　这仅是冰山一角。公开信息显示，目前三胞集团被执行信息16条，被执行总金额达2.16亿元。

　　截至2020年3月底，三胞集团及其控股的两家上市公司南京新百（600682.SH）、*ST宏图（600122.SH）等关联方的整体金融有息负债规模合计约712.43亿元。

　　引入战投之外，三胞集团押注大健康，砍掉其他板块，断臂自救。其中，地产资产位列被处置的第一梯队。从2018年开始的甩卖地产项目，到最近的出手南京金融国际大厦，三胞的地产业务已所剩不多，进入最后的“退房”倒计时阶段。

　　卖子“自救”

　　华融资产80亿元驰援三胞的消息传出的同一天，南京国际金融中心宣告易主。

　　据悉，南京国际金融中心总建筑面积约10.9万平方米，包括一座45层的甲级写字楼、7层零售商场以及278个地下停车位。2014年，袁亚非以24.8亿元从李嘉诚旗下的亚腾亚洲基金手中买下了南京国际金融中心。

　　外界颇为不解的是，一向不太热衷地产的三胞为何斥巨资买下这栋大楼？

　　袁亚非的投资逻辑在于，“南京国际金融中心与南京新百旗下的东方商城一墙之隔。这并不是单纯的房地产投资，而是为了旗下商业百货的发展。”

　　老袁虽然不爱房地产，但偏爱商业百货。2011年，三胞集团入主南京新百，并借此持有南京新街口上的南京新百、东方商城等项目，2013年又收购了新百旁边的国际贸易中心。

　　在拿下金融中心之后，袁亚非一时风头无两。在新街口中心广场，孙中山先生铜像矗立正中，而围绕孙中山铜像的一圈大楼中，一半都姓袁。

　　眼下为了自救，袁亚非也不得不卖楼。

　　2020年12月22日，瑞安房地产公告称，其间接全资附属公司奥华与高富诺集团成立了一家合营公司，以此收购位于江苏南京的一宗商办物业，交易对价不超过16.2亿元。该栋物业正是南京国际金融中心。

　　巧合的是，2008年，亚腾亚洲基金以16.25亿元从招商地产购得南京国际金融中心。6年后，三胞集团从亚腾亚洲基金处购得此楼花了24.8亿元，较当初亚腾亚洲基金收购时溢价52.6%。

　　时隔12年，南京国际金融中心的价格又回到了原点，令人唏嘘。

　　除了低价变卖商业资产，早在2018年8月，三胞就计划退出房地产业务，并试图通过出售旗下土地资源来弥补资金缺口。两年多时间已过，袁亚非的“退房”计划进展如何？

　　据乐居财经获悉，三胞集团旗下的主要地产平台为江苏宏图高科房地产开发有限公司（简称“宏图高科房地产”），成立于1998年，由三胞集团和南京盛亚科技投资有限公司分别持股90%、10%，实际控制人袁亚非持股达87.75%。

　　此外，三胞集团旗下上市平台宏图高科和南京新百也有房地产业务，旗下共计3家房地产开发公司，仅剩3个项目。

　　其中，宏图高科控股子公司南京源久房地产开发有限公司开发的南京“宏图·上水园”剩余部分商铺、车位未售完。

　　南京新百全资子公司南京新百房地产开发有限公司的“宏图·上水云锦”项目仅存少量商业、车位、公寓待售；另一家全资子公司盐城新国房地产开发有限公司开发的盐城龙泊湾项目早在2018年已竣工，目前存货不多。

　　宏图高科及南京新百均在财报中明确显示出“退房”决心。宏图高科称，“宏图·上水园”项目销售完成后，将退出房地产业务。

　　而南京新百地产板块收入同比下降13.92亿元，导致的降幅为26.77%，对此其解释称，“因产业调整，地产为上市公司非战略性业务，且近年来未开发新项目，原有项目已接近尾盘。”

　　不爱地产的袁亚非

　　袁亚非并不热衷房地产。

　　体制内出身的袁亚非，1993年下海创业。辞职前，他仅是南京市雨花区一个小秘书，没钱、没关系、没资源，也无法进入房地产。

　　他选择了电脑销售，之后在零售行业耕耘20余载，攒下千亿资产，坐拥宏图高科、南京新百等多家上市公司。到2018年，三胞集团总资产已突破1300亿元。

　　很多人曾诱惑袁亚非投资地产等行业，都被他一一回绝，“这些行业不了解，犯错的概率太大，专注我的本业就大大减少了犯错的可能。”

　　有意思的是，做了几十年电脑生意的袁亚非，其实不会用电脑，他的办公室也没有电脑。不懂电脑并没妨碍它做成全国最大的连锁PC卖场。

　　袁亚非也并非没有投资地产，只是一直以来没有将地产作为核心业务来开展。在地产投资上，他是谨慎的。

　　事实上，袁亚非常把“三省”挂在口上，要求自己，也要求员工日常反省、修正。他经常告诉公司员工的一句话是“我们离倒闭永远只有3个月”。

　　但这没能抵得上袁亚非骨子里的“赌”性。刚刚下海时，袁亚非只有2万元本金，在租铺面、打广告后，用仅剩的5000元赊来了5万元的货。

　　短短一个星期，这批货就卖光了。他又用5万元赊回50万元的货，进而赊了500万的货。这就是他得意的“用5000块做500万的生意”。

　　2014年开始，袁亚非开始疯狂“海淘”。英国老牌百货House of Fraser、美国新奇特连锁品牌Brookstone、以色列养老服务企业Natali和A.S.Nursing、英国知名玩具店Hamleys、新加坡上市公司康盛人生集团……都被三胞集团收入囊中。

　　其中大部分并购都是举债进行。彼时，在国家政策支持下，民企有机会获得大量资金支持，获得大量便宜贷款。

　　由此三胞集团借钱并购，再通过发行股份购买的方式装入上市公司。这种模式让三胞迅速成长为一个跨百货、3C、养老、医疗、科技等多个行业的大型跨国民营企业集团。

　　在疯狂的海外并购中，袁亚非也没有涉足彼时很多企业家热衷购买的房地产、酒店或者足球队。他所有的并购主要集中在新消费和新健康领域，因为“在国内有这个业务，并购目的是用国外的先进技术加上国内的市场去嫁接”。

　　但随着去杠杆大潮来袭，三胞集团“转”不动了。依靠资本急速膨胀的三胞，最终被资本反噬。

　　2018年6月起，三胞集团陷入流动性危机。次月，一项融资主体为三胞集团的资管计划到期无法全部兑付，5580万元发生实质违约。三胞系资本版图开始崩塌。

　　随后，多家金融机构、企业开始对三胞采取诉讼和财产保全行动。三胞集团及旗下公司的银行存款、不动产等资产遭遇大面积查封、冻结。

　　为解决流动性偏紧问题，袁亚非提出“100亿瘦身计划”，专注健康产业，剥离非核心资产。作为非核心业务的地产首当其冲。

　　当年8月，有内部人士称，三胞集团欲出售非核心业务的地产，旗下的安徽和县及南京汤山项目、广西柳州项目等都在寻找买家。

　　历时两年半，三胞集团的债务重组终于迎来实质性进展。

　　2020年12月22日，中国华融江苏分公司以战投方身份现身，作为纾困资金方介入，为三胞集团提供增量纾困资金80亿元的巨额流动性支持。据三胞集团的通稿，“地方政府+央企战投”的鼎力支持是三胞集团债务重组顺利开展的关键。

　　如今，袁亚非对自省有了更真切的认知。在三胞新年致辞中，袁亚非提得最多的，仍然是自省，“我们反思贪大求全的弊病，进一步瘦身健体，做精做强健康业务，提高经营效益”。

　　最后，他以曾国藩的一副对联自勉：“战战兢兢，即生时不忘地狱；坦坦荡荡，虽逆境亦畅天怀。”

　　内容来源：进深News