国瑞置业高息发债借新还旧，业绩连降跌出行业百强

斑马消费杨柘

顶着“北京二环内第二大开发商”美名的国瑞置业，如今走到了高息发债，借新还旧的地步。

25日晚间，公司披露已发行3.24亿美元的新票据，用于替换尚未到期的票据。这笔票据年利率高达14.25%，远高于当前房企的发债利率水平。

过去3年，公司发债成本持续攀升，债券年利率从2017年的7%升至2019年的13.5%。

2020年初，公司董事长张章笋对外宣称，将暂停发行美元债，以降低负债。不料，刚到2021年，就重启发债工作。

高息发债推高融资成本

14.25%的年利率，是当前房企中最高的发债利率水平。迈入2021年，国内一大批房企先后发行美元债券，最高年利率不超过10%。国瑞置业（02329.HK）发行这笔高息债，主要是为要约交换2022年到期、年利率13.5%的美元票据。

公司有关人士接受媒体采访时称，此次发债利率主要根据市场定价。

斑马消费注意到，国瑞置业高成本从债券市场融资并非首次，这导致公司融资成本逐年升高。2017年至2019年，公司连续发行美元债券，年利率分别为7%、10.1%和13.5%。

在这种情况下，公司对资金有了更大的需求，再度推高负债规模。截至2020年6月，公司负债总额663.29亿元，同比增加近50亿元。当期末，公司尚未偿还借款276.34亿元，包括银行借款191.29亿元、其他借款39.45亿元、公司债券5.89亿元及优先票据39.71亿元。

上述同期，公司现金及现金等价物为18.56亿元，其中受限制存款及现金6.23亿元，而当期短期借款为60.48亿元。

然而，国瑞置业自我造血状况不太乐观。2017年至2019年，公司归母净利润分别为17.50亿元、10.09亿元和8.60亿元，同比分别增长11.96%、-42.35%和-14.77%。与此同时，毛利率从2017年的46.69%一路跌至2019年的26.43%。2020年上半年，进一步跌至26.23%。

业绩下滑的同时，公司资产负债率整体走高。2017-2019年，资产负债率分别为76.78%、76.44%和77.33%。

业绩起伏不定，公司在行业内排名每况愈下。

2018年，国瑞置业销售规模首次突破200亿元，进入行业百强，排名第99名；2019年，公司旋即跌出百强之外；2020年再度缺位克而瑞房企销售TOP100。

重仓旧改，10年拆不完一片地

国瑞置业债务高企，一方面是因销售停滞不前，更有来自旧改项目的拖累。

北京祈年大街西旧改项目，公司从获得项目已超过10年，已花掉近14亿元开发成本，拆迁至今未完成。

或受限于资金缺口，去年11月23日，公司决定终止斥资17.93亿元对8家企业的增资安排。放弃增资，意味着公司不仅会失去超过400万平方米土地储备，还会因此录得5.54亿元亏损。

好在，上述8家企业的老板，为国瑞置业实控人张章笋的胞弟张章侨，即便停止增资，公司和这些企业的合作还会继续。启信宝显示，张章侨通过广东国厦投资直接或间接持有石家庄国瑞地产、邯郸国厦、汕头兴瑞等企业股权，主营业务涉及房地产开发、物业管理及企业管理咨询等。

张章笋曾对外宣称，对于负债率高的中小型企业，目前关键不是规模，而是去库存，回笼资金，争取活下去。

2020年，国瑞置业作出调整，将年度销售目标从250亿元降至200亿元。

公司认为，受疫情影响，这个销售目标“相对稳健”。不过，这一目标，恐怕也难以完成。根据克而瑞数据，截至2020年9月，国瑞置业完成签约销售金额97.3亿元，不到年度目标的一半。这可能是张章笋进入北京房地产市场多年，面临的最大压力。

张章笋从1999年进入北京，参与崇文门旧改项目，通过开发富贵园、国瑞商城，掘得第一桶金。

有了两大名盘加持，国瑞置业在北京市场一度收获了“北京二环内第二大开发商”的美誉。此后，公司开始对全国市场进行布局和落地，但对北京市场依赖仍较大。2020年上半年，公司74.79亿元签约销售额中，北京地区贡献40.58亿元，占比54.3%；佛山和苏州地区位居第二、第三位，占比分别为11.6%和7.4%；其他城市占比均不超过4%。

通过旧改项目发家，张章笋对旧改始终恋恋不忘。

不单在北京，国瑞置业还在深圳、汕头承接一级土地开发项目等。截至2020年上半年，公司一级开发及旧改项目开发面积580万平方米，深圳占比51.6%。

旧改项目固然能够获得低成本土地，但一直是难啃的骨头，不仅周期长，且占用资金量大。走在生死线上的国瑞置业，能否赌对明天？